Poza intencją darczyńcy dokonania nieodpłatnego przysporzenia na rzecz obdarowanego, za zawarciem umowy darowizny przemawiają ewidentne korzyści podatkowe związane z uniknięciem opodatkowanie takiej umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a przede wszystkim z możliwością skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 4a ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514; dalej SpDarPodU).
Zgodnie bowiem z ww. przepisem zwolnione do podatku jest nabycie w drodze umowy darowizny własności rzeczy lub praw majątkowych nabytych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Co więcej w przypadku umowy darowizny nieruchomości, aby skorzystać z zwolnienia nie ma obowiązku osobistego informowania urzędu skarbowego, gdyż zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt. 2 SpDarPodU obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie nieruchomości następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jednak strony decydując się na przeniesienie własności nieruchomości przy wykorzystaniu konstrukcji umowy darowizny, często nie zdają sobie sprawy z niektórych niekorzystnych konsekwencji, jakie mogą powstać dla obdarowanego w wyniku zastosowanie tej instytucji prawa cywilnego i które to w efekcie mogłyby skłonić go do wyboru innej formy przeniesienia własności nieruchomości.
Umowa darowizny została uregulowana w t. 888 § 1 KC, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W świetle wskazanego przepisu darowizna to umowa nazwana prawa cywilnego, której celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy. Nie wszystkie bezpłatne przysporzenia majątkowe stanowią darowiznę wskazaną w art. 888 KC. W myśl art. 889 pkt 1 KC nie stanowią darowizny bezpłatne przysporzenia, czyli korzyści uzyskiwane nawet kosztem innej osoby, jeżeli są wykonywane w ramach innych uregulowanych w KC umów takich jak: umowy użyczenia (art. 710 i n. KC) zlecenia (art. 734 i n. KC) lub pożyczki (art. 720 i n. KC).
Z darowizną nie będziemy mieli również do czynienia w przypadku zrzeczenia się prawa, którego jeszcze nie nabyto albo które nabyto w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte. Wskazane powyżej przypadki występują w prawie spadkowym. Umowa darowizny (tak jak inne umowy) jest czynnością prawną dwustronną i wymaga złożenia przez darczyńcę oświadczenia zawierającego jego zobowiązanie do przeniesienia własności na obdarowanego, jak i oświadczenia obdarowanego wyrażającego na to zgodę.. Umowa darowizny, podobnie jak umowa sprzedaży jest czynnością prawną o podwójnym skutku: zobowiązującym i rzeczowym, powodującym przejście własności na obdarowanego (art. 155 § 1 KC).
W praktyce oznacza to, iż strony mogą zawrzeć wyłącznie umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości np. pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W takim przypadku moment zawarcia umowy darowizny i jej wykonania będą różne i do przeniesienia własności potrzebne będzie dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 KC). Każda umowa, tak zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność, która zostanie zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, powinna mieć formę aktu notarialnego (art. 158 KC). Umowa pozbawiona tej formy jest bezwzględnie nieważna.
