Odbiór obiektu należy do podstawowych obowiązków inwestora. Oprócz odbioru jest on zobowiązany do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu. Do obowiązków inwestora należy także zapłata umówionego wynagrodzenia.
W jednym z wyroków (sygn. akt: II CKN 28/97) Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych to inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru. Podkreślono także jedną istotną rzecz. W protokole niezbędne jest zawarcie ustaleń odnoszących się, do jakości wykonanych robót. Należy także umieścić w nim ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.
Odbiór jest niezwykle doniosłym wydarzeniem, jeśli chodzi o ustalenie momentu potwierdzającego wykonanie umowy o roboty budowlane. Służy, bowiem do potwierdzenia wywiązania się przez wykonawcę z jego obowiązków. Dokonanie odbioru i brak zastrzeżeń to dla wykonawcy otwarta droga do domagania się wynagrodzenia. Od momentu odbioru biegnie termin zgłaszania roszczeń z tytułu rękojmi. Podmioty podpisujące umowę zwykle określają w niej procedurę odbioru robót. Ustalają także sposób rozliczenia. O podstawach prawnych odbiorów, można przeczytać tutaj.
Dowodem wykonania umowy jest protokół odbioru. Stanowi on podstawę wystawienia faktury przez wykonawcę. Przepisy prawa nie wskazują elementów, jakie powinien posiadać protokół odbioru. Strony mają swobodę, co do ich ustalenia. Biorąc pod uwagę powołany wyżej wyrok Sądu Najwyższego, protokół powinien jednak zawierać ustalenia odnoszące się, do jakości wykonanych robót czy też istniejących wad.
Inwestor bardzo często odwleka moment odbioru w nieskończoność, aby uniemożliwić w ten sposób wykonawcy potwierdzenie wywiązania się z umowy. Może to wynikać z chęci przesunięcia terminu zapłaty lub też uniknięcia uregulowania należności wykonawcy. W takim przypadku zaniechanie inwestora stanowi niedopełnienie obowiązku wynikającego z umowy. Takie zachowanie wynikające z przyczyn leżących całkowicie po stronie inwestora kwalifikowane jest, jako zwłoka.
Załóżmy, że do odbioru nie doszło z przyczyn leżących właśnie po stronie inwestora. Nie miał on także usprawiedliwionych powodów do tego, aby nie przystępować do odbioru. Co w takim razie takie zachowanie oznacza dla wykonawcy?
Z całą pewnością nie zamyka to wykonawcy drogi do domagania się wynagrodzenia. W takim przypadku roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia staje się wymagalne w momencie, gdy po wywiązaniu się przez wykonawcę z jego obowiązków, powinien nastąpić odbiór obiektu.
Wykonawca może dodatkowo domagać się od inwestora odszkodowania w związku ze zwłoką w odbiorze. Podstawą prawną takiego żądania jest w szczególności zapis art. 486 Kodeksu cywilnego. Przepis ten reguluje skutki zwłoki wierzyciela.
Nierzadko można spotkać się z sytuacją, gdy inwestor nie dokonał odbioru obiektu a przejął i użytkuje go. W takim przypadku nie powinno budzić wątpliwości, że nastąpiło faktyczne przejęcie obiektu przez inwestora, które rodzi skutki odbioru. W tym miejscu można powołać fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 25.07.2012r. (sygn. akt: I ACa 276/12):
„Już samo zgłoszenie robót do odbioru, aktualizuje obowiązek przystąpienia przez inwestora do czynności odbiorowych. Inwestor od dokonania tej czynności może się uchylić, ale tylko poprzez wskazanie obiektywnie istniejących i osadzonych w treści umowy bądź przepisach prawa przyczyn, czyniących to zgłoszenie nieskutecznym. W sytuacji faktycznego przyjęcia robót przez zamawiającego, nie może on zwalczać żądania zapłaty wynagrodzenia z tej tylko przyczyny, że nie został sporządzony - nawet przewidziany w umowie - formalny protokół ich odbioru. Okolicznością, której znaczenia dla określenia aktualizacji obowiązku zapłaty wynagrodzenia nie sposób przecenić, jest w takiej sytuacji fakt przejęcia przez inwestora obiektu wraz ze wszystkimi wykonanymi robotami, zwłaszcza w sytuacji rozpoczęcia w nim prowadzenia normalnej działalności gospodarczej. Z tym zdarzeniem wiązać należy skutek odbioru, w rozumieniu art. 647 k.c.”
Jak widać inwestor, aby uchylić się od odbioru nie narażając się na zarzut zwłoki musi mieć ku temu uzasadnione przyczyny. W przeciwnym razie pozostaje w zwłoce wobec wykonawcy, który może domagać się wynagrodzenia. Zapłata wynagrodzenia jest tym bardziej uzasadniona, jeśli inwestor użytkuje wykonany obiekt.
W każdym przypadku nieodebrania obiektu, należy przyjrzeć się zachowaniu i działaniom inwestora z powodu, których odbiór nie został wykonany. Może się, bowiem okazać, że odwlekanie odbioru jest nieuzasadnione, co nie pozbawia wykonawcę prawa do wynagrodzenia.
