Umowa o roboty budowlane oraz umowa o dzieło wykazują wiele podobieństw. Sprawia to, że w konkretnym przypadku można mieć problem z rozróżnieniem z jaką umową masz do czynienia. W literaturze przedmiotu można się spotkać z poglądem, że umowa o roboty budowlane za podtypem umowy o dzieło.
Obie umowy wykazują jednak wiele różnic.
Kwestią zasadniczą pozostaje zatem ustalenie co przesądza o istnieniu jednego czy drugiego typu umowy. Istotą umowy o roboty budowlane jest oddanie przez wykonawcę przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zobowiązany jest do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. Chodzi tutaj w szczególności o przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu. W dalszej kolejności inwestor zobowiązany jest do odebrania obiektu.
Właściwe przepisy o których mowa powyżej to głównie ustawa Prawo budowlane (Pr. b.).
Podstawową cechą pozwalającą na rozróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło jest możliwość zakwalifikowania realizowanej inwestycji z punktu widzenia Prawa budowlanego. Jeśli przy inwestycji zastosowanie mają przepisy Prawa budowlanego to będzie to umowa o roboty budowlane.
Takie kryterium rozróżnienia zostało utrwalone w orzecznictwie sądów. Przykładowo podam jeden z wyroków Sądu Najwyższego (II CSK 84/12) w którym wskazano na cechy charakterystyczne umowy o roboty budowalne. I tak: 1) przebieg procesu budowlanego powinien być udokumentowany w sposób przewidziany prawem budowlanym, 2) Umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym co do zasady towarzyszy projektowanie, przy czym dokumentację projektową powinien dostarczyć inwestor, chyba że podjął się tego wykonawca i zinstytucjonalizowany nadzór.
Umowa o roboty budowlane kształtowana jest przez prawo administracyjne, gdyż taki charakter mają przepisy ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z Prawem budowlanym przez obiekt budowlany rozumie się (art. 3 pkt 1 Pr. b.): 1) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, 2) budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, 3) obiekt małej architektury.
Z kolei przez roboty budowlane rozumie się (art. 3 pkt 7 Pr. b.) budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Należy jednak zwrócić uwagę na jedną istotną rzecz. Nie każdy remont jest remontem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Podsumowując, jeśli umowa, którą chcesz podpisać będzie dotyczyła przedsięwzięcia większych rozmiarów o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych. Będzie jej towarzyszyło projektowanie oraz zinstytucjonalizowany nadzór. W wykonanie umowy będzie zaangażowany kierownik budowy albo projektant. Podstawą dla wykonywania tych robót będzie pozwolenie na budowę, a przynajmniej zgłoszenie wg prawa budowlanego, to jest to umowa o roboty budowlane.
