Umowa o roboty budowlane - zapisy, które można podważyć

Podstawowymi zasadami, które muszą być respektowane we wszystkich rodzajach umów, w tym w umowach o roboty budowlane są reguły wynikające z art. 58, 65 i 353¹ kodeksu cywilnego.

Zasady, które muszą być respektowane przez obie strony umowy:

• Umowa o roboty budowlane nie może być sprzeczna z ustawą i zasadami współżycia społecznego (art. 58k.c.) Chodzi o to, że umowa nie może naruszać ogólnie obowiązujących przepisów, na przykład kodeksu cywilnego czy prawa zamówień publicznych. Ponadto umowa nie może być sprzeczna z ogólnymi zasadami moralnymi, normami postepowania regulującymi postępowanie jednych osób wobec innych w danym społeczeństwie. Tylko umowa zgodna z przepisami prawa może być oceniana pod katem zgodności z zasadami współżycia społecznego. Umowa sprzeczna z przepisami prawa jest bowiem nieważna, niezależnie od tego, czy w konkretnym przypadku jest zgodna z zasadami współżycia społecznego (kodeks cywilny, tom I komentarz pod redakcją E. Gniewka). Można powiedzieć więc obrazowo, że przepisy prawa mają pierwszeństwo przed zasadami współżycia społecznego;
• W umowie o roboty budowlane należy badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a niżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 §2 k.c.). Ponadto, tłumacząc zapisy umowy należy uwzględnić okoliczności, w których umowa została zawarta, zasady współżycia społecznego oraz ustalane zwyczaje (art. 65 §1 k.c.). Te reguły mają znaczenie wtedy, gdy miedzy wykonawcą i inwestorem dochodzi do sporu co do rozumienia poszczególnych zapisów umowy. Chodzi więc o sytuację, gdy inwestor rozumie zapis w sposób, który jest inny od poglądu wykonawcy. W takiej sytuacji, w razie sporu sądowego czy arbitrażu, podejmuje się dwuetapowe działanie: najpierw próbuje ustalić się zgodny zamiar stron, a jeżeli jest to niemożliwe to ustala się obiektywne przyjęcie znaczenia umowy. W drugim etapie uwzględnia się okoliczności wymienione w omawianym przepisie.
• Umowa o roboty budowlane może być ustalona przez strony według ich uznania, byle by jej treść lub cel nie sprzeciwiał się właściwości umowy, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego – ta zasada wprowadza tak zwaną granicę swobody umów. Granice te wyznaczają powszechnie obowiązujące przepisy, zasady współżycia społecznego (tzw. słuszność kontraktowa) oraz właściwość stosunku prawnego. Najmniej precyzyjnym pojęciem jest właściwość stosunku prawnego. Powszechnie przyjmuje się, że chodzi tu o zespół cech charakterystycznych dla umowy o roboty budowlane. Przykładem sprzeczności umowy z jej właściwością jest:

1. naruszenie formalnej równorzędności stron poprzez przyznanie np. zamawiającemu kompetencji do swobodnego decydowania o obowiązkach wykonawcy;
2. nakładanie w umowie obowiązków na podmioty trzecie nie będące ani wykonawcą ani inwestorem;
3. pozostawienie wykonawcy swobody decyzji co do tego czy zrealizuje roboty budowalne.

Jeżeli umowa o roboty budowlane narusza którąś z powyższych zasad z art. 58 i 353 to jest ona nieważna. W umowach z zamówienia publicznego naruszenie tego typu może stanowić podstawę do zastosowania środków ochrony prawnej, to jest: informacji o naruszeniu przepisów ustawy lub odwołania. Dodatkowym wymogiem jest to, by naruszenie mogło mieć wpływ lub wpływało na wynik postepowania. Jeżeli wykonawca nie udowodni wpływu naruszenia na wynik postepowania to odwołanie może być oddalone.

Nieważne zapisy w umowie o roboty budowlane

Każda umowa o roboty budowalne musi być zgodna także z przepisami szczególnymi . Przede wszystkim z przepisami kodeksu cywilnego tytuł XVI Umowa o roboty budowlane to jest art. od 647 do 658 k.c. Spośród tych przepisów szczególnie ważny jest art. 649 k.c. zgodnie z którym wykonawca jest zobowiązany do wykonania wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową budowy. W sprawach o zamówienia publiczne dochodzi do tego zasada z art. 31 ust. 1 ustawy prawo zamówień publicznych, zgodnie z którą wykonawca powinien wykonać roboty w sposób przewidziany w specyfikacji technicznej.

W razie wynagrodzenia kosztorysowego, wykonawca jest zobowiązany wykonać roboty w zakresie ujętym w kosztorysie ofertowym. Tym samym wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót zgodnie z własną ofertą. W konsekwencji zamawiający nie może żądać od wykonawcy wykonania innych prac budowlanych, w szczególności nie może żądać wykonania prac nie ujętych w dokumentacji projektowej. Nie może także domagać się realizacji robót nie przewidzianych w przedmiarach, które wykonawca wykorzystał do opracowania oferty.

Obowiązkiem zamawiającego jest dokładne opisanie zakresu robót budowlanych. W szczególności niedopuszczalne jest zamawianie robót opisanych tylko w przedmiarach i specyfikacji technicznej. Takie działanie zamawiającego rażąco narusza art. 29 ust.2 w związku z art. 31 ust.1 ustawy prawo zamówień publicznych.

Wykonawca nie musi badać dokumentacji projektowej

Kolejnym ważnym przepisem jest artykuł 651 k.c., który daje podstawę dla wykonawcy do zgłaszania błędów w dokumentacji projektowej oraz zgłaszanie innych przeszkód, które utrudniają lub uniemożliwią prawidłowe wykonanie robót budowlanych. Jeżeli po otrzymaniu informacji od wykonawcy, zamawiający zmienia zakres prac do wykonania to musi się liczyć  z koniecznością rozliczenia z wykonawcą.

Powołany przepis nie oznacza obowiązku wykonawcy badania otrzymanej dokumentacji projektowej. Wykonawca nie jest bowiem uczestnikiem procesu projektowania. Ponadto sprawdzenie projektu wymaga stosownych uprawnień budowlanych . Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 marca 2000r. (sygn. akt III CKM 629/98).

W sprawach o zamówienie publiczne istotne jest to, by zamawiający przewidział możliwość zmiany istotnych postanowień umownych oraz określił okoliczności usprawiedliwiające takie zmiany. Przykładem takiej okoliczności może być uzyskanie od wykonawcy informacji na podstawie art. 651 k.c. Jeżeli zamawiający nie dopuści możliwości zmiany istotnych postanowień umowy to naraża się na ryzyko jej niewykonania.

Gwarancja terminowej zapłaty wynagrodzenia

Ważne są również przepisy z art.649¹ – 649¹k.c. , które upoważniają wykonawcę do żądania udzielania przez inwestora gwarancji terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. Powyższe uprawnienie jest niezbywalne. Oznacza to, ze wykonawca nie może być pozbawiony tego uprawnienia. W przypadku umów w sprawie zamówień publicznych te przepisy mają ograniczone zastosowanie. Zapłatę wynagrodzenia w tych sprawach gwarantuje Skarb Państwa. Jeżeli zamawiający, skutkiem własnych zaniedbań, nie posiada środków na zapłatę wynagrodzenia dla wykonawcy, to nie może odstąpić od umowy na podstawie art. 145 prawo zamówień publicznych, z powołaniem się na ustawnie interesu publicznego.

Wyższe kary umowne od wykonawcy niż inwestora

W umowach o roboty budowlane często znajdują się zapisy o karach umownych w razie braku realizacji lub niewłaściwej realizacji obowiązków. Praktyka wskazuje, że kary umowne zastrzegane od wykonawcy są często wyższe niż kary przewidziane od zamawiającego. Takie zapisy co do zasady są zgodne z art. 353¹ k.c. Potwierdza to orzecznictwo Krajowej Izby Odwoławczej. Organ ten stwierdza bowiem, że wykonawca jest podmiotem, który posiada większą wiedzę i doświadczenie niż zmawiający, bo zawodowo zajmuje się prowadzeniem robót budowanych.  Organ ten stwierdza także, że wykonawca, który nie chce ponosić dodatkowego ryzyka z tytułu kar umownych może po prostu nie złożyć oferty na ustalonych przez zamawiającego warunkach.

Z kolei Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 14 kwietnia 2008r. (XGA 67/08) stwierdził, że nie można utożsamiać podziału ryzyka z umowy z naruszeniem zasady równości stron stosunku zobowiązaniowego.

Przykładami postawień umowy sprzecznymi z ustawą i zasadami współżycia społecznego są:

• nakładanie na wykonawcę obowiązku bezpłatnej weryfikacji dokumentacji projektowej czy zbadania ternu budowy;
• nakładanie na wykonawcę w ramach uzgodnionego wynagrodzenia robót, które nie były przewidziane pierwotnie bądź nie będących następstwem wadliwego wykonania robót;
• przerzucanie na wykonawcę skutków wadliwego opisu robót, w tym skutków finansowych i prawnych;
• nakładanie na wykonawcę obowiązków, które ustawowo obciążają zamawiającego w procesie budowlanym np. obowiązku wystąpienia o zezwolenie, o zmianę pozwolenia na budowę, o pozwolenie na użytkowanie;
• w sprawach o zamówienie publiczne – przewidujące uprawnienie dla zamawiającego do odstąpienia od umowy w skutek okoliczności nie mających związku z ustaniem interesu publicznego;
• przerzucenie odpowiedzialności za wady dokumentacji projektowej na wykonawcę .