Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie

Nowelizacja prawa budowlanego została dokonana szeregiem ustaw:

• Ustawą z dnia 20 lutego 2015r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw;
• Ustawą z dnia 16 grudnia 2016r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców.

Ustawy te wprowadziły następujące zasady dotyczące budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych:

Nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia:

• Budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, które zostały zaprojektowane;
• Remont budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;

Nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia:

• Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, które zostały zaprojektowane;
• Wykonanie instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanego budynku - za instalację wewnątrz budynku rozumie się również cześć instalacji, która wykracza poza obręb budynku, do miejsca połączenia się z przyłączem. Aktualnie zatem projekt budowlany nie zawierający instalacji wewnętrznych jest kompletny. Omawiane zwolnienie dotyczy wyłącznie budynku, który jest użytkowany. W konsekwencji, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdzi projekt budowlany bez instalacji co do budynku nieużytkowanego, to później konieczne będzie uzyskanie odrębnego pozwolenia na wykonanie instalacji.

Zasady budowy domu na zgłoszenie

Zgodnie z art. 30 ust.1 pkt. 1 Prawa budowlanego, budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach na których zostały zaprojektowane, wymaga zgłoszenia. Zgłoszenie należy dokonać organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Budowa na zgłoszenie dotyczy tylko takich budynków, które spełniają łącznie wszystkie warunki z art. 30 ust. 1 pkt. 1, to jest:

• Budowa musi dotyczyć budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• Budynek musi mieć charakter wolnostojący;
• Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się na działce lub działkach na których został zaprojektowany.

Budynek mieszkalny jednorodzinny - definicja

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajduje się w art. 3 pkt. 2a Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem jest to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Budynek wolnostojący - definicja

W przepisach prawa brak jest definicji co stanowi budynek wolnostojący. Omawiany wyżej przepis z art. 3 pkt. 2a odróżnia go od budynku w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. Ogólnie należy stwierdzić, że budynek wolnostojący nie przylega swoimi ścianami do innego budynku. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 października 2012r. VII SA/Wa  747/12: „(…) w sensie techniczno-budowlanym, budynkiem wolnostojącym jest budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, tym samym pomiędzy poszczególnymi elementami konstrukcyjnymi obiektu (fundamentami, ścianami nośnymi, więźbą dachową) istnieje wolna przestrzeń powietrza i żaden z tych elementów obiektu budowlanego nie jest związany z elementami konstrukcyjnymi drugiego obiektu budowlanego. Jest to zatem budynek usytuowany w sposób wolny, czyli nie uzależniony w żaden sposób od innego obiektu budowanego z uwagi na miejsce swej lokalizacji.”

Nie jest zatem trwale związany z innym budynkiem konstrukcyjnie, nie jest połączony przegrodami, instalacjami, a także nie przylegający bocznymi ścianami do sąsiedniego budynki, umożliwiając w ten sposób dostęp do wszystkich jego ścian. Budynek wolnostojący musi być samodzielny z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego.

Pojawiają się jednak orzeczenia sądowe, w których budynki w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej są traktowane jako budynki wolnostojące. Sądy w wyrokach tych wskazują, że budynek nie może wykorzystywać fundamentów, ścian czy dachu sąsiedniego budynku.

Obszar oddziaływania obiektu

Kolejnym warunkiem budowy na podstawie zgłoszenia jest to, by obszar oddziaływania obiektu mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Przy ustalaniu obszaru oddziaływania obiektu należy brać pod uwagę nie tylko aktualny stan zagospodarowania działek sąsiednich, ale i możliwości przyszłego zagospodarowania tych działek. Zachowanie wymagalnych minimalnych odległości dotyczących usytuowania budynku oraz nie przysłanianie obiektów na działkach sąsiednich nie przesądza o tym, że oddziaływanie budowanego obiektu nie prowadzi do ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich.

Wymogi formalne zgłoszenia

Zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego musi spełniać wymogi z art. 30 ust. 2 Prawa budowalnego to jest: należy w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robot budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączy dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2, czyli takie same dokumenty jak do wniosku o pozwolenie na budowę.

Dokumenty do zgłoszenia:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu. Nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzonego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• Oświadczenie o posiadanym prawie nieruchomością na cele budowlane;
• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Pozwolenia o których mowa w art. 23 ust.1 i art. 26 ust.1 oraz decyzje, o których mowa w art. 27 ust.1 ustawy o obszarach morskich Rzeczpospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane;  
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2, projektowanych rozwiązań w zakresie:

1. linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
2. przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci  

uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego;

Sprawdzenie projektu budowlanego

Jak wskazano wyżej procedura zgłoszeniowa ma ułatwiać budowę domów jednorodzinnych. Pomimo tego organ administracji architektoniczno-budowlanej dokonuje sprawdzenia złożonego mu projektu budowlanego w takim samym zakresie, jak w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Oceniana jest więc:

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu a także wymaganiami ochrony środowiska w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi;
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt. 1b oraz zaświadczenia o którym mowa w art.12 ust.7;
• wykonanie projektu lub także jego sprawdzenia przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, legitymującą się na dzień opracowania projektu zaświadczeniem o którym mowa w art.12 ust.7 .

Podsumowanie

Aktualnie budowa mieszkalnego domu jednorodzinnego jest prostsza jeżeli chodzi o formalności. Zamiast dotychczasowego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wystarczy dokonanie zgłoszenia. W niektórych wypadkach roboty związane z budynkiem jednorodzinnym nie wymagają żadnych formalności (ani zgłoszenia ani wniosku o pozwolenia na budowę). Dotyczy to przebudowy oraz zakładania instalacji.

Wprowadzone ułatwienia nie zawsze są korzystne dla inwestora. W procedurze  zgłoszeniowej nie można bowiem dokonać zmiany projektu budowlanego. Stąd jeżeli inwestor będzie chciał  wprowadzić jakieś modyfikacje do projektu będzie musiał przeprowadzić całą procedurę od nowa.