Umowa o wykonanie remontu może być zakwalifikowana, w myśl przepisów kodeksu cywilnego dwojako – jako umowa o roboty budowlane, co regulowane jest przepisami Tytułu XVI kodeksu cywilnego, dotyczącymi umowy o roboty budowlane, bądź przepisami dotyczącymi umowy o dzieło.
W myśl treści art. 118 k.c. „jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat 10, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”.
W związku z powyższym wskazać należy, iż w przypadku umowy o dzieło do terminu przedawnienia ma zastosowanie art. 646 k.c. zastosowanie ma dwuletni termin przedawnienia roszczeń, liczony od dnia oddania dzieła. Jeśli zaś dzieło nie zostało oddane, termin ten rozpoczyna biegów od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy dzieło miało być oddane. Przepis ten wyłącza stosowanie art. 118, który przewiduje dziesięcioletni (oraz trzyletni w przypadku podmiotów prowadzących działalność gospodarczą) termin przedawnienia roszczeń.
Umowa o roboty budowlane w myśl orzecznictwa jest odrębnym od umowy o dzieło typem umowy, do którego w myśl orzecznictwa nie stosuje się terminów przedawnienia, przewidzianych w przepisie art. 646 k.c., a w konsekwencji do tejże umowy mają zastosowanie przepisy wskazane i opisane wyżej uregulowania ogólne, zawarte w art. 118 k.c.
Jak zatem zakwalifikować umowę o wykonanie remontu ? Czynnikiem który determinuje typ umowy jest zakres tego remontu. Zgodnie bowiem z art. 658 k.c. przepisy tytułu XVI, dotyczącego umowy o wykonanie robót budowlanych, stosuje odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Skoro zatem stosuje się odpowiednio, to do umowy takiej zastosowanie będą miały również uregulowania terminu przedawnienia, wyłączające dwuletnie przedawnienie, przewidziane w umowie o dzieło.
W orzecznictwie dotyczącym przepisu art. 658 k.c. słusznie wskazuje się, iż „przepisy dotyczące umów o roboty budowlane stosuje się - poza inwestycjami budowlanymi - tylko do remontu budynku lub budowli (art. 658 kc), a nie odrębnych pomieszczeń w budynkach. Stanowiąc rodzaj umowy o dzieło, umowa o roboty budowlane stosuje się tylko do tego, co bezpośrednio reguluje, wyłączając w tym zakresie wykładnię rozszerzającą.” (Wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 22.09.1972, I CR 338/72). Najnowsze orzecznictwo wskazuje, iż dla rozróżnienia obu umów (tj. umowy o dzieło oraz o roboty budowlane) należy stosować kryterium wielkości remontowanej części budynku lub budowli i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali bądź ich części stanowi przedmiot umowy o dzieło. Podstawowym kryterium rozróżnienia obu umów jest też ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego.
