Stronami umowy najmu są wynajmujący, czyli najczęściej właściciel nieruchomości lub rzeczy ruchomej oddawanej w najem oraz najemca, czyli osoba, która odpłatnie z tej rzeczy korzysta. Stronami umowy najmu mogą być zarówno osoby fizyczne, osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (spółki osobowe, np. spółka jawna, partnerska). Osoba fizyczna może zawrzeć umowę najmu na potrzeby prywatne lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Umowa najmu pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. W pozostałych przypadkach nie ma wymogu zachowania określonej formy, jednak ze względu na bezpieczeństwo prawne stron i uniknięcie ewentualnych sporów w przyszłości, najlepiej jest zawsze zawrzeć umowę na piśmie.
Jeżeli umowa została zawarta na czas dłuższy niż dziesięć lat, po upływie tego terminu uznaje się taką umowę za zawartą na czas nieoznaczony. W przypadku umowy najmu zawartej pomiędzy przedsiębiorcami, termin, po upływie którego uznaje się umowę zawartą na czas nieoznaczony, wynosi trzydzieści lat.
W zależności od przedmiotu najmu, do umów stosuje się różne przepisy. Niniejsze opracowanie omawia jedynie najem rzeczy ruchomych i lokalu na cele prowadzenia przedsiębiorstwa. Pominięta zostaje kwestia najmu lokali mieszkalnych i ochrony lokatorów przed eksmisją.
Stan i utrzymanie rzeczy
Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednak drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W przypadku umów najmu lokalu przepis precyzuje, że do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego rzeczy oddanej w najem, jeżeli rzecz ta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.
Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw (tzw. naprawy konieczne), które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca:
1) może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw;
2) po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Najemca powinien zawiadomić niezwłocznie wynajmującego, jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzebne dokonanie napraw, które należą do obowiązków wynajmującego.
