Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny – co dzieje się z nieruchomością?

Czym jest upadłość konsumencka?

Upadłość konsumencka została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 2009 roku, a jej celem było umożliwienie osobom zadłużonym wyjścia z trudnej sytuacji finansowej. Instytucja ta z czasem została znacząco zliberalizowana – obecnie ogłoszenie upadłości jest dostępne nawet dla osób, które do niewypłacalności doprowadziły z własnej winy, np. przez nierozważne zaciąganie zobowiązań.

Podstawowym warunkiem ogłoszenia upadłości konsumenckiej jest stan niewypłacalności, czyli brak możliwości regulowania wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Zgodnie z art. 11 ustawy – Prawo upadłościowe, niewypłacalność zachodzi, gdy opóźnienie w spłacie przekracza trzy miesiące.

Kredyt hipoteczny w kontekście upadłości

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość – zwykle mieszkanie lub dom. Bank w chwili udzielania kredytu dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, co oznacza, że w razie niewypłacalności dłużnika ma prawo dochodzić roszczeń z tej konkretnej nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Czy ogłoszenie upadłości dotyczy również kredytów hipotecznych?

Tak. Ogłoszenie upadłości konsumenckiej obejmuje wszystkie zobowiązania finansowe dłużnika, w tym również kredyty hipoteczne. Z chwilą ogłoszenia upadłości majątek dłużnika wchodzi do masy upadłości, która zostaje przejęta przez syndyka. Do masy wchodzi także nieruchomość obciążona hipoteką, nawet jeśli jej wartość przewyższa wartość zadłużenia.

Co dzieje się z nieruchomością?

Czy bank przejmuje nieruchomość?

Bank nie przejmuje automatycznie nieruchomości. W postępowaniu upadłościowym majątkiem dłużnika zarządza syndyk, którego zadaniem jest likwidacja masy upadłości, a więc spieniężenie składników majątku w celu zaspokojenia wierzycieli.

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to po jej sprzedaży w pierwszej kolejności zaspokajany jest wierzyciel hipoteczny, czyli bank. Reszta ewentualnej nadwyżki trafia do pozostałych wierzycieli lub – jeśli zostaną zaspokojeni – do dłużnika.

Czy można zatrzymać mieszkanie mimo upadłości?

Zasadniczo – nie. Prawo upadłościowe zakłada, że majątek upadłego służy zaspokojeniu wierzycieli. Nieruchomość, nawet jeśli stanowi jedyne miejsce zamieszkania dłużnika, może zostać sprzedana. Są jednak wyjątki i możliwości złagodzenia tej sytuacji:

Wydzielenie kwoty na wynajem mieszkania

Zgodnie z art. 491(13) Prawa upadłościowego, sąd może postanowić, że z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości zostanie wydzielona suma na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu. Może to być kwota odpowiadająca czynszowi najmu mieszkania przez okres od 12 do 24 miesięcy.

W praktyce oznacza to, że dłużnik może utracić mieszkanie, ale otrzyma środki, które pozwolą mu przez pewien czas wynajmować inne lokum.

Przeniesienie własności na osobę trzecią przed upadłością

Niektórzy próbują „uratować” nieruchomość przed upadłością, przepisując ją np. na członka rodziny. Jednak takie działanie może zostać uznane za czynność zmierzającą do pokrzywdzenia wierzycieli (na podstawie tzw. skargi pauliańskiej), a sąd może ją unieważnić.

Współwłasność nieruchomości

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością – np. należną w częściach ułamkowych do małżonków – do masy upadłościowej wejdzie tylko część przypadająca dłużnikowi. W takiej sytuacji syndyk może sprzedać udział albo całą nieruchomość za zgodą drugiego współwłaściciela (który otrzyma swoją część ceny sprzedaży).

Spłata wierzyciela hipotecznego przez osoby trzecie

W wyjątkowych przypadkach, jeśli rodzina dłużnika dysponuje odpowiednimi środkami, może dojść do spłaty banku i „ratowania” nieruchomości jeszcze przed sprzedażą przez syndyka. Jednak wymaga to ścisłej współpracy z syndykiem i nie gwarantuje sukcesu.

Czy można ogłosić upadłość, mieszkając w kredytowanym mieszkaniu?

Tak, posiadanie kredytu hipotecznego nie wyklucza możliwości ogłoszenia upadłości konsumenckiej. Co więcej – wielu dłużników zgłasza się do sądu właśnie z powodu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego.

Nie ma znaczenia, czy nieruchomość była wykorzystywana do celów mieszkaniowych, czy wynajmowana. Kluczowe jest to, że dłużnik nie jest w stanie regulować zobowiązań – w tym rat kredytu – przez co staje się niewypłacalny.

Przykład praktyczny – co może się wydarzyć?

Pan Andrzej zaciągnął kredyt hipoteczny na mieszkanie o wartości 500 000 zł. Po kilku latach stracił pracę i nie był w stanie spłacać rat. Po sześciu miesiącach zaległości, ogłosił upadłość konsumencką. W toku postępowania:

• Syndyk sprzedał mieszkanie za 480 000 zł.

• Z tej kwoty 450 000 zł trafiło do banku jako spłata zadłużenia (reszta została umorzona).

• 30 000 zł zostało przeznaczone przez sąd na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych pana Andrzeja na najbliższe 18 miesięcy.

Mimo utraty nieruchomości, pan Andrzej zyskał nowy start – uwolnił się od długów i miał czas na znalezienie pracy oraz nowego miejsca zamieszkania.

Czy po upadłości można ponownie kupić mieszkanie?

Po zakończeniu postępowania upadłościowego i umorzeniu długów, dłużnik nie jest objęty stałym zakazem nabywania nieruchomości. Może więc w przyszłości kupić mieszkanie – nawet na kredyt, jeśli tylko spełni wymagania banku.

Jednak informacje o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej są przez kilka lat widoczne w bazach Biura Informacji Kredytowej (BIK), co może utrudniać uzyskanie nowego kredytu.

Czy można uniknąć utraty nieruchomości?

Z formalnego punktu widzenia utrata nieruchomości w toku postępowania upadłościowego jest prawie zawsze nieunikniona, jeśli stanowi ona własność upadłego. Można jednak próbować:

• skorzystać z instytucji wydzielenia kwoty na najem,

• negocjować z bankiem i syndykiem warunki spłaty,

• wnieść o układ konsumencki, który jest alternatywą dla tradycyjnej upadłości.

Układ konsumencki – alternatywa dla sprzedaży mieszkania

Układ konsumencki to szczególna forma restrukturyzacji zobowiązań dłużnika. Jeśli sąd wyrazi zgodę na jego zawarcie, nieruchomość może zostać zachowana, a dłużnik zobowiązuje się do spłaty zadłużenia w określonym czasie i na nowych warunkach. Układ musi być zaakceptowany przez większość wierzycieli.

Jest to jednak procedura bardziej skomplikowana, wymagająca profesjonalnego doradztwa i najczęściej nie dotyczy osób w skrajnie złej sytuacji finansowej.

Czy warto ogłosić upadłość mając kredyt hipoteczny?

Decyzja o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej powinna być dokładnie przemyślana, szczególnie jeśli w grę wchodzi utrata miejsca zamieszkania. W wielu przypadkach upadłość pozwala uwolnić się od długów, ale wymaga także trudnych poświęceń – jak sprzedaż nieruchomości. Dlatego przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą restrukturyzacyjnym, który oceni szanse i konsekwencje całego procesu.