Rozróżnienie tych dwóch pojęć jest kluczowe dlatego, aby w razie nie zawarcia umowy ostatecznej kupna-sprzedaży, dochodzić swoich praw. Na czym polega zaliczka, a jaką konstrukcję ma zadatek?
Podobieństwa pojęć
Wielu kupujących, podobnie jak sprzedających uznaje pojęcia zadatek i zaliczkę za tożsame względem siebie. Niemniej, nie są one tym samym. Podobieństwo tkwi w tym, że zarówno zaliczkę, jak i zadatek wpłaca się na poczet wykonywanej w przyszłości umowy, na przykład umowy kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. Jest to zabezpieczenie dla sprzedającego, że kupujący w oznaczonym momencie w przyszłości zawrze umowę finalną.
Niemniej, zadatek ma charakter bezzwrotny i nawet jeśli umowa nie zostanie wykonana, niedoszły kupujący nie będzie mógł dochodzić zwrotu zadatku, w przeciwieństwie do zaliczki.
Konstrukcja zadatku
Zasady korzystania z zabezpieczenia finansowego w formie zadatku wskazuje art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. W pierwszym paragrafie wspomnianego artykułu ustawodawca określił, że:
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
Jeśli zaś umowa dojdzie do skutku, jak oznaczono to w umowie przedwstępnej, zadatek powinien ulec zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, czyli kupującego. Jeśli nie jest to możliwe, zadatek należy zwrócić. Z zadatkiem będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy wynika to jednoznacznie i precyzyjnie z treści zawartej umowy. W przypadku, gdy w umowie nie znajdzie się zastrzeżenie i słowo „zadatek”, a dokonana zostanie przedpłata, będzie ona traktowana na gruncie prawa cywilnego jako zaliczka.
Kodeks cywilny określa również, co stanie się z zadatkiem, jeśli umowa zostanie rozwiązana lub nie dojdzie do jej wykonania z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które obie strony ponoszą taką samą odpowiedzialność. W takiej sytuacji zadatek powinien być zwrócony w normalnej wysokości. Przyjmuje się, że zadatek nie powinien wynosić więcej niż 20 proc. pełnej kwoty świadczenia wynikającego z umowy.
Uwaga!
Podwójna wysokość zadatku należy się wyłącznie temu, kto dokonał jego przekazania drugiej stronie umowy. W praktyce wygląda to w ten sposób, że np. kupujący mieszkanie, jeśli nie dojdzie z winy sprzedającego do sprzedaży nieruchomości, otrzyma zwrot wpłaconego zadatku oraz dodatkowo jednokrotną równowartość tej kwoty. Jest to swego rodzaju odszkodowanie, na wypadek gdyby przyrzeczona w umowie przedwstępnej, umowa kupna-sprzedaży nie została wykonana.
Konstrukcja zaliczki
W Kodeksie cywilnym nie ustanowiono pojęcia „zaliczki”. Należy ją jednak traktować, jako świadczenie pieniężne na poczet ceny czy wynagrodzenia. Jeśli do umowy nie dojdzie lub odstąpi od jej zawarcia jedna ze stron, kwota zaliczki staje się świadczeniem niezależnym. Na podstawie art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego, nie został osiągnięty w jej przypadku zamierzony cel świadczenia, a osoba, która dokonała wpłaty zaliczki, uzyskuje roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Strona odstępująca od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Zaliczka podlega zwrotowi w takiej samej wysokości, w jakiej została wpłacona.
Podsumowując, zaliczka zostaje zwrócona zawsze, nawet jeśli nie dojdzie do wykonania umowy z winy kupującego, natomiast zadatek w takiej sytuacji przepada.
