Czym różnią się te dwa terminy i kiedy je stosować?
W przypadku zaliczki kupujący wpłaca określoną kwotę, np. 10 tysięcy zł. Jeżeli nie dochodzi do transakcji, niezależnie od przyczyn, kwota 10 tysięcy zł jest zwracana, zgodnie z kodeksem cywilnym, kupującemu. Jeżeli jest to zadatek i nie doszło do transakcji z przyczyn leżących po stronie kupującego – zadatek ten przepada na korzyść sprzedającego.
Jeśli nie doszło do transakcji z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, to ma on obowiązek, zgodnie z prawem cywilnym, zwrócić dwukrotność wartości wpłaconego zadatku kupującemu. W tym konkretnym przypadku sprzedający musi zwrócić 20 tysięcy zł.
Ważne!
Jeżeli jesteś kupującym i nie jesteś pewny, z której opcji skorzystać, to lepiej wybierz formę zaliczki. Zawsze możesz ją odzyskać.
Jeśli jesteś sprzedającym skorzystaj z opcji zadatku. W przypadku gdy kupujący się rozmyśli, to zadatek zgodnie z prawem zostanie Ci zwrócony. Kupujący nie będzie mógł się go domagać.
Gdy jesteś sprzedającym, który nie może zawrzeć transakcji z winy kupującego, a pieniądze na poczet przyszłej transakcji zostały Ci przekazane w formie zadatku, możesz je zostawić na poczet utraconych korzyści. Mówiąc o korzyściach mam na myśli te, które przez ten czas mogłeś osiągnąć, gdyby transakcja została sfinalizowana.
Relacje sprzedający - kupujący
Na przykładzie z autopsji, chciałbym opisać relacje sprzedającego z kupującym. Z taką sytuacją spotkałem się gdy kupowałem działkę niedaleko Zakopanego. Góral Władek, z którym dobijałem transakcję, namówił mnie na zakup działki, którą chciał wyodrębnić ze swojej nieruchomości.
Działka miała 2.000 m2. Chciał ją podzielić na pół, oddając 1.000 m2 mnie, a drugą połowę zachować dla siebie. Z działki rozprzestrzeniał się piękny widok na Tatry, więc uznałem, że jest to ciekawa inwestycja ze względu na to, że można tam postawić domek całoroczny, który będę wynajmował. Z tego miejsca jest bardzo blisko do Bukowiny Tatrzańskiej, Białki Tatrzańskiej, Zakopanego i Białego Dunajca. Są to bardzo ciekawe turystycznie okolice, zarówno latem jak i zimą.
Podpisaliśmy umowę przedwstępną, która określała, że w ciągu najbliższego roku zostanie dokonany podział działki. Geodeta podzielił działkę, zgłosiliśmy to w odpowiednich urzędach i mogliśmy wyodrębnić tereny. Kolejnym krokiem było założenie oddzielnej księgi wieczystej.
Podczas zawierania umowy przedwstępnej wpłaciłem zadatek, wielkości 4.000 zł (zadatek nieduży i niemały). Wiedziałem, że jeśli ja zrezygnuję z jakiejkolwiek przyczyny, to nie będzie to dla mnie wielka strata. Z drugiej strony, zastanawiałem się cały czas, czy jest to dobra inwestycja? Mogłoby się okazać, że Władek znalazł klienta, który oferował mu wyższą cenę za tę działkę. Wtedy zwróciłby mi 8 tysięcy zł, czyli podwójną wartość wpłaconej kwoty. Zyskałbym 100% w ciągu roku.
Podział i wyodrębnianie działki trwało 8 miesięcy.
Po 8 miesiącach stwierdziłem, że mam lepszą możliwość zainwestowania pieniędzy i ostatecznie nie zdecydowałem się na zakup tej działki. Byłem cały czas w kontakcie z Władkiem, a on w związku z moim wycofaniem się, nie robił problemów. Zacząłem przeciągać w czasie transakcję licząc, że Władkowi trafi się nabywca ;-) Ostatecznie tak się też stało.
Władek sprzedał działkę i zwrócił mi wpłacony zadatek. Sprzedający w tym przypadku mógł zgodnie z prawem zadatek zatrzymać. Jednak ze względu na dobre wzajemne relacje postanowił zwrócić mi równowartość wpłaconych przeze mnie pieniędzy. Sytuacja ta dokładnie pokazuje, że czasem wiele zależy po prostu od człowieka, na jakiego trafisz oraz od relacji jakie nawiążesz z drugą stroną transakcji.
Wysokość zadatku
W przypadku zadatku należy liczyć się z odwrotnym prawem, szczególnie jeżeli to Ty jesteś sprzedającym nieruchomość. Umowa przedwstępna kładzie na nas pewne zobowiązania. Z różnych przyczyn umowa ta może być wcześniej rozwiązana, zanim dojdzie do spisania umowy przyrzeczonej. Zazwyczaj jedna ze stron wtedy traci, mając nadzieję, że transakcja zostanie dokonana.
Wyobraź sobie, że sprzedajesz mieszkanie, które ma wartość 200.000 zł i jest wielkości 50m2. Przychodzi klient i wpłaca Ci zadatek w wysokości 2.000 zł. Tydzień później przychodzi kolejny zainteresowany, który wcześniej był niezdecydowany i mówi: „Proszę pana, za to mieszkanie chcę dzisiaj dać Panu 220.000 zł, ale musi pan podjąć decyzję teraz”.
Oczywiście, możesz się tutaj odwoływać do wszelkiego rodzaju rzetelnych zachowań czy umów dżentelmeńskich. Jednak musisz zdawać sobie sprawę z tego, że dla Ciebie jest to biznes.
Jak się zachować i co zrobić?
Pamiętaj, że kupujący w każdej chwili może oznajmić, że rezygnuje z transakcji, gdyż np.: rozmyślił się lub bank odmówił mu udzielenia kredytu. W przypadku zawierania umowy przedwstępnej, należy oznajmić kupującemu, że wpłata niskiego zadatku może skutkować tym, że gdy trafi się inny zainteresowany, oferujący wyższą cenę, to skorzystasz z jego oferty. Któż nie chciałby zarobić dodatkowych np. 20.000 zł?
Jeśli kupujący wpłaca niski zadatek, to dla sprzedającego jest to już pierwszy "sygnał ostrzegawczy", że kupujący może nie mieć własnych pieniędzy na tę inwestycję i będzie posiłkował się kredytem.
Załóżmy więc, że tydzień po otrzymaniu zadatku trafia Ci się inny klient, który oferuje 220.000 zł, a Ty podpisujesz z nim umowę. Zyskujesz dzięki temu 20.000 zł, ale musisz zwrócić zadatek klientowi, z którym już wcześniej podpisałeś umowę przedwstępną na 200.000 zł. Klient ten wpłacił 2.000 zł, więc zwracasz mu, zgodnie z prawem 4.000 zł, co jest dwukrotną wartością wpłaconego zadatku. W ten sposób zarabiasz na tej nieruchomości 16.000 zł więcej, niż planowałeś.
Ktoś może skomentować, że to jest nie w porządku wobec pierwszego oferenta. Oczywiście, można tak powiedzieć, ale jestem bardzo ciekawy, czy ten kto twierdzi, że jest to nie fair, wręczy mi teraz 16.000 zł z własnej kieszeni? No co? Nie ma chętnych?
To jest mój biznes, ja z tego utrzymuję siebie i moją rodzinę, a zatem muszę zadbać o jego rentowność.
Czy stoi to w sprzeczności z tym co miało miejsce w przypadku działki, gdzie sprzedający zwrócił mi zadatek? Władek wykazał się dobrą wolą, za co jestem mu bardzo wdzięczny. W przypadku innego sprzedającego, prawdopodobnie straciłbym wpłacony zadatek. No cóż... W biznesie trzeba też mieć trochę szczęścia.
Pamiętaj, że kiedy zajmujesz się kupnem i sprzedażą nieruchomości, to jest normalna praca zarobkowa. Nie namawiam do czynienia rzeczy złych lub sprzecznych z prawem, ale jednocześnie uważam, że kiedy trafia się okazja, to trzeba z niej korzystać :)
