Podstawą do eksmisji może być przede wszystkim zakłócanie porządku, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, znęcanie się nad rodziną, a także zaleganie z płatnościami czynszu.
Decyzję o eksmisji wydaje sąd. Na tym etapie zazwyczaj nie spotyka się problemów i dodatkowa pomoc prawna nie jest konieczna. Gorsza sytuacja jest natomiast w przypadku wykonania owego wyroku przez komornika. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, który zalega z płatnościami przez trzy miesiące i pomimo ostrzeżeń na piśmie o ewentualnym wypowiedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu zapłaty nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań oraz gdy podnajął on albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela
Jeśli po okresie wypowiedzenia najemca sam dobrowolnie nie chce opuścić mieszkania właściciel może wystąpić do sądu o jego eksmisję. Zgodnie z wyrokiem sądu jego egzekwowaniem zajmie się już komornik.
Wniosek o eksmicję musi spełniać wymogi pisma procesowego, a więc zawierać oznaczenie sądu, osnowę wniosku, opis okoliczności faktycznych, przyczyn eksmisji i dowodów w postaci jej uzasadnienia.
Prowadząc egzekucję komornik ma prawo jednak wstrzymać decyzje o wyprowadzeniu lokatora. Jest to możliwe zgodnie z art 1046 kodeksu postępowania cywilnego w przypadku, gdy z tytułu wykonawczego nie wynika prawo tego lokatora do lokalu socjalnego, czy też zamiennego. wstrzymać się z wyprowadzeniem go stamtąd. Do czasu, aż urząd gminy nie wskaże dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego, lub też on sam go nie znajdzie komornik może wstrzymywać eksmisję.
