Numer księgi wieczystej
O numer księgi wieczystej pytamy właściciela danej nieruchomości. Następnie wchodzimy na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, na której znajduje się elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych. Zdarza się, że właściciel posiada jedynie stary numer ksiąg wieczystych lub zgubił postanowienie sądu o założeniu księgi wieczystej, wtedy warto skorzystać z pomocy prawnika ds. nieruchomości, który wesparze nas w ustaleniu numeru księgi wieczystej.
Znaczenie księgi wieczystej dla właściciela, jak również dla nabywcy
Treść księgi wieczystej jest istotna zarówno dla nabywcy nieruchomości, jak i dla właściciela nieruchomości. Zapoznanie się z księgą wieczystą może uchronić nabywcę przed ryzykowną transakcją. Właściciel zaś powinien zadbać o to, żeby treść księgi wieczystej odzwierciedlała stan faktyczny. Jakiekolwiek niezgodności mogą spowodować utrudnienia ze sprzedażą nieruchomości, jak również z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Ujawnienie w księdze wieczystej obowiązujących praw leży również w interesie osób mających określone prawa wobec nieruchomości, albowiem ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.
Nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynkowych oraz lokalowych, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Ponadto, księga wieczysta może zostać założona dla ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jako prawnikami ds. nieruchomości rekomendujemy zakładanie księgi wieczystych dla spółdzielczych własnościowych prawa do lokalu, jak również, jeśli tylko jest to możliwe przekształcanie spółdzielczych własnościowych prawa do lokalu w prawo własności. W przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanie się księgą wieczystą dla nieruchomości.
Struktura księgi wieczystej
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece ściśle określa budowę księgi wieczystej. Księga wieczysta składa się z czterech działów.
Dział I – Dział pierwszy księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dział ten zawiera wszelkie informacje na temat nieruchomości, tj. numer ewidencyjny działki, na której położona jest nieruchomości, identyfikator działki, dokładne określenie położenia nieruchomości, powierzchnie nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest lokalem mieszkalnym, w dziale pierwszym znajdują się informacje o pomieszczeniach i kondygnacji, na której znajduje się lokal. Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością gruntową, umieszczone są informacje o sposobie korzystania z takiej nieruchomości. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdą się tam informacje dotyczące lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest związane. W tym dziale odnajdziemy również informację o ustanowionych służebnościach na rzecz tej nieruchomości, tj. dla których przedmiotowa nieruchomość jest władnąca.
Dział II - w dziale II księgi wieczystej mamy informacje o właścicielu bądź użytkowniku wieczystym nieruchomości, jak również osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dział III – w dziale III umieszczone są wpisy dotyczące ograniczonych prawa rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością czy użytkowaniem wieczystym. Przykładowo w dziale III można sprawdzić czy na nieruchomości ustanowione są służebności i na czyją rzecz, czy wobec nieruchomości prowadzone jest postępowanie egzekucyjny, czy nieruchomość obciążona jest prawem pierwokupu albo umową dożywocia. W dziale III widnieją prawa do korzystania z miejsc postojowych, jak również roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Można tam również znaleźć ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko prawu współwłasności.
Dział IV – dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowy, ale jako jedyne ograniczone prawo rzeczowe wpisywana jest do działu IV, a nie do działu III.
Każdy z powyższych działów przed zakupem nieruchomości należy dokładnie przeanalizować. Szczególną uwagę należy zwrócić na tzw. wzmianki. Wzmianka jest ostrzeżeniem, że coś dzieje się w księdze wieczystej tj. że do księgi wieczystej został złożony wniosek, który nie został jeszcze rozpoznany przez sąd wieczystoksięgowy. Przed zakupem nieruchomości musimy dowiedzieć się czego wzmianka dotyczy, albowiem wyłącza ona rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, o czym poniżej.
Cel i funkcja ksiąg wieczystych
Funkcjonujący w Polsce system prawa opiera się m.in. na domniemaniach prawnych. Jedno z przewidzianych w polskim porządku prawnym domniemań dotyczy ksiąg wieczystych. Domniemywa się, bowiem że prawo jawne z księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego też, przyjmuje się, że jawność ksiąg wieczystych ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego nieruchomością. Pewność obrotu oparta jest na zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
W większości przypadków stan ujawniony w księdze wieczystej ma priorytet w stosunku do rzeczywistego stanu rzeczy. Jeżeli między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a stanem rzeczywistym zachodzi rozbieżność i niezgodność, na przykład w przedmiocie ujawnionego właściciela nieruchomości, wówczas na skutek rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, treść księgi działa na korzyść osoby, która nabyła nieruchomość od osoby ujawnionej w dziale II. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma jednak charakteru absolutnego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo tych dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zła wiara nabywcy występuje wtedy, gdy nabywca wiedział, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Akta księgi wieczystej
Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Badanie stanu prawnego nieruchomości polega na zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej oraz z dokumentami źródłowymi, jak np. podstawa nabycia. Dokumenty te powinien przekazać nam sprzedający, zdarza się jednak, że przy badaniu bardziej skomplikowanej nieruchomości niezbędne jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej.
