Strony umowy
Stronami umowy najmu jest wynajmujący (zazwyczaj właściciel lokalu) i najemca (osoba wynajmująca lokal mieszkalny).
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie ma ograniczeń co do jego wielkości. Może być to zarówno mała kawalerka, apartament, jak i dom jednorodzinny. Przedmiotem umowy nie może być jednak pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Odmienne zasady najmu
Najem lokalu mieszkalnego może być zwykły lub okazjonalny. Ten pierwszy jest bardziej korzystny dla lokatora, ponieważ chroni go długimi okresami wypowiedzenia umowy. Drugi z kolei jest korzystniejszy dla właściciela lokalu, bo ułatwia mu szybsze wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi.
Takie ułatwienia dla właścicieli przyniosła ostatnia nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązująca od 28 stycznia 2010 r. Wprowadziła ona do tej ustawy przepisy o najmie okazjonalnym (rozdział 2a). Przed 28 stycznia 2010 r. tylko jeden przepis (art. 3 ust. 1) tej ustawy wprowadzał odstępstwo rygorystycznych zasad najmu lokalu mieszkalnego. Dotyczył tylko lokali, z których właściciel przejściowo nie korzystał (w całości lub w części) w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten umożliwiał co prawda podwyższanie czynszu przez właściciela bez większych ograniczeń, ale nie ułatwiał pozbycia się z mieszkania lokatora.
Przepisy o najmie okazjonalnym obowiązujące od 28 stycznia 2010 r. stosuje się tylko do umów zawartych po tym dniu. Do umów najmu lokalu zawartych na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy przed dniem wejścia w życie nowelizacji - stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym. A to oznacza, że właścicieli obowiązują takie same długie okresy wypowiedzenia jak przy zwykłym najmie.
