Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości pozwala założyć, że zakup będzie bezpieczny, natomiast samo sprawdzenie Ksiąg Wieczystych czy planów zagospodarowania przestrzennego jest dopiero czynnością przygotowawczą – na tym etapie jest to postępowanie niemal jednostronne, natomiast później należy ustalić z deweloperem wstępne warunki transakcji, do czego służy rezerwacja i umowa przedwstępna.
Co po analizie?
Po weryfikacji kilku najbardziej obiecujących ofert nowych mieszkań i domów można, bez żadnych konsekwencji finansowych, dokonać rezerwacji wstępnej. Nie jest to w zasadzie akt formalny, tylko sposób na to, aby poinformować dewelopera o swoim zainteresowaniu. Zawsze rezerwuje się konkretną nieruchomość, a więc w przypadku mieszkań będzie to konkretny lokal oznaczony własnym numerem i – przynajmniej wstępnie – opisany architektonicznie (niekiedy można wprowadzać zmiany również na późniejszym etapie prac, choć nie z rezerwacją wstępną). U niektórych deweloperów osoby rezerwujące mieszkanie są proszone także o podanie dodatkowych informacji, ale jeśli deweloper będzie ich potrzebował, skontaktuje się z osobą składająca rezerwację.
W celu dokonania rezerwacji podaje się wyłącznie swoje dane kontaktowe – rezerwacji takiej można dokonać z powodzeniem w sieci i nie trzeba w związku z nią ponosić żadnych kosztów. Również wycofanie lub zmiana rezerwacji nie podlegają opłatom, natomiast należy pamiętać, że jest to działanie nieformalne, dlatego deweloperowi będzie zależało na jak najszybszym ustaleniu zainteresowania, czyli potwierdzeniu rezerwacji (w formie wiążącej umowy) lub jej odwołaniu – po to właśnie potrzebne są dane kontaktowe. W dobrym tonie jest oczywiście odwołanie rezerwacji z własnej inicjatywy, jeśli inna nieruchomość okaże się jednak bardziej atrakcyjna.
Nie w każdym przypadku rezerwacja jest tak prosta – czasem umowa o rezerwację przybiera formę pisemną, niekiedy już zawierającą elementy umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna
Po dokonaniu rezerwacji i upewnieniu się, że jest to faktycznie ta nieruchomość, która w pełni odpowiada potrzebom nabywcy, podpisuje się niekiedy umowę przedwstępną. Nie przenosi ona prawa własności do nieruchomości, a jedynie reguluje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nieruchomości będzie to po prostu umowa kupna. W umowach przedwstępnych zwykle precyzuje się termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy oraz określa konsekwencje – również finansowe – wycofania się przez strony z umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna musi – niezależnie od swojej formy prawnej – zawierać opis kilku elementów:
- datę zawarcia;
- dokładne oznaczenia stron umowy;
- oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, numery w spisach i ewidencjach, w tym numer KW itd.);
- cenę transakcyjną;
- terminy zawarcia umowy kupna-sprzedaży i odbioru (najbardziej precyzyjne);
- szereg oświadczeń obu stron (o prowadzeniu działalności gospodarczej przez zbywcę, o nieistnieniu wad prawnych i podatkowych, o zgodzie na wpis do KW, oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości);
- własnoręczne podpisy reprezentantów (trzeba o tym pamiętać w przypadku umów drukowanych – podpisy są niezbędne dla ważności umowy).
Pisemna rezerwacja z umową przedwstępną
Umowa o rezerwację może inkorporować pewne zapisy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej. Wówczas należy pamiętać, iż dokument taki powinien mieć formę pisemną lub (zalecaną) aktu notarialnego. W tym drugim przypadku strony mają silniejsze argumenty w razie niespełnienia żądań i warunków umowy przez kontrahenta.
Dodatkowym atutem jest fakt, że umowę w formie aktu notarialnego przed podpisaniem zweryfikuje jeszcze osoba mająca odpowiednie doświadczenie, a niebędąca stroną porozumienia, co zwiększa pewność i bezpieczeństwo transakcji. Mimo, że akt notarialny będzie kosztownym dokumentem, warto weń zainwestować.
Prospekty informacyjne
Mówiąc o umowie przedwstępnej warto wspomnieć też o prospektach informacyjnych przygotowywanych przez deweloperów. Od strony prawnej nad tymi dokumentami nie należy się zbytnio rozwodzić, ponieważ, jak sama nazwa wskazuje, są one jedynie swoistą informacją dotyczącą na przykład sposobu wykończenia, metrażu lokali czy projektu otoczenia. Deweloper ma pewną swobodę zmian w prospektach informacyjnych, jednak zwykle przecież właśnie te dane, które się w nich znajdują, stanowią podstawę do podejmowania decyzji przez nabywcę.
Dziś prospekty są generowane automatycznie, online, dla konkretnego klienta. Jest to wygodny sposób, ponieważ deweloper może na bieżąco w prospekcie wprowadzać zmiany wynikające z życzeń klienta. Tak dzieje się w przypadku mieszkań sprzedawanych „na pniu”, kiedy nabywca może zażyczyć sobie wydzielenia fragmentu mieszkania w postaci komórki albo dołączenia części korytarza w obręb nieruchomości.
Prospekty informacyjne są od kilku lat dokumentami uregulowanymi prawnie i stwierdzenie na późniejszym etapie, np. przy odbiorze, niezgodności wykonania z prospektem informacyjnym może stanowić przyczynek do unieważnienia umowy lub skorzystania z rękojmi.
Rachunki powiernicze
Rachunki powiernicze to jedyna dopuszczalna prawnie opcja przekazania deweloperowi środków przez nabywcę mieszkania. Jest to forma zabezpieczenia interesów nabywcy, natomiast w praktyce różnie to wygląda w przypadku rachunków otwartych i zamkniętych.
Otwarte rachunki powiernicze dają deweloperowi możliwość wykorzystania środków praktycznie w dowolnym momencie, pod warunkiem oczywiście, że zostaną one wydane w związku z inwestycją, na którą środki te zostały przeznaczone. Rachunki powiernicze zamknięte natomiast zabezpieczają klienta o wiele lepiej, ponieważ środki zgromadzone na takim rachunku zostaną udostępnione deweloperowi dopiero w chwili przekazania do banku odpisu aktu notarialnego poświadczającego przeniesienie prawa własności.
Zarówno umowa przedwstępna, jak i rachunki powiernicze to elementy systemu prawnego, które mają przede wszystkim chronić interes konsumenta. Zabezpieczeniem dewelopera ma być przede wszystkim jego wiarygodność, natomiast oczywiście również i on w umowie przedwstępnej otrzymuje pewne gwarancje, w tym prawo do dochodzenia roszczeń w przypadku wycofania się kontrahenta z umowy.
Cała procedura w praktyce nie jest trudna: formę rachunku powierniczego wybiera wyłącznie deweloper, natomiast umowa przedwstępna jest tak naprawdę swego rodzaju standardem i różnice wynikają przede wszystkim z charakterystyki poszczególnych nieruchomości i potrzeb zgłoszonych przez obie strony w czasie formułowania zapisów porozumienia.
Podsumowanie
Rezerwacja i umowa przedwstępna mogą być podpisane nawet w tym samym dniu, na etapie umowy przedwstępnej decyzja o zakupie musi być już pewna. Taka umowa jest w zasadzie jedynie formalnością i nie jest wymagana w każdej sytuacji, ale musicie mieć Państwo świadomość, że po jej podpisaniu pozostanie już tylko jeden etap zakupu nieruchomości: finalizacja transakcji.
!!!
Rezerwacja nieruchomości nie musi być dokumentem wiążącym, ale może też zawierać elementy umowy przedwstępnej. Przez rezerwację należy rozumieć tylko informację o zainteresowaniu nieruchomością, która przekazywana jest deweloperowi, natomiast umowa przedwstępna precyzuje warunki zakupu i jest umową wiążącą o poważnych następstwach prawnych. Na etapie podpisywania umowy przedwstępnej koniecznie należy zapoznać się z prospektem informacyjnym i sposobem zabezpieczenia inwestycji.
