Umowa przedwstępna zobowiązuje do podpisania umowy ostatecznej i czasem można odnieść wrażenie, że to tylko kwestia jednego podpisu. Jednak to właśnie finalizacja transakcji jest pod względem prawnym najtrudniejszą decyzją w całym procesie zakupu nieruchomości.
Odbiór lokalu
Odbioru lokalu nigdy nie należy dokonywać samodzielnie. Przyszły nabywca może być najbardziej dociekliwym i drobiazgowym obserwatorem, ale w celu oceny zgodności nieruchomości z projektem potrzeba profesjonalisty. Z tego powodu warto na odbiór zaprosić architekta albo eksperta budowlanego, który porówna lokal z projektem, właściwie go zwymiaruje i orzeknie o zgodności lub jej braku z projektem nieruchomości.
Jest to zaprzeczeniem obrazu nabywcy mieszkania budowanego przez reklamy deweloperów – to nie uśmiechnięty młody człowiek decyduje o zakupie, ale ktoś, kto potrafi bez emocji ocenić poziom realizacji projektu. Biorąc zresztą pod uwagę fakt, że cena nowego mieszkania uzależniona jest wprost od jego metrażu, każdy centymetr różnicy od wymiarowania to realne straty.
Umowa kupna-sprzedaży
Jeśli mieszkanie jest idealnie zgodne z projektem, użyte zostały materiały wykończeniowe o odpowiednim standardzie i prace faktycznie zostały ukończone, można podpisać umowę kupna-sprzedaży. Taka umowa musi być zawarta bezwzględnie w formie aktu notarialnego. Mówiąc w największym uproszeniu, w umowie tej deweloper zobowiązuje się do przekazania nabywcy prawa własności nieruchomości, ten natomiast zobowiązuje się do zapłaty całej należności. Poza tymi prostymi zapisami umowa notarialna kupna nieruchomości musi zawierać również:
- oznaczenie daty zawarcia;
- określenie nieruchomości (podobnie jak w przypadku umowy przedwstępnej – nie tylko adres, ale również numer wpisu w księdze wieczystej i oznaczenie sądu ją prowadzącego);
- wniosek notariusza o dokonanie zmian w KW.
Co ważne, umowa kupna-sprzedaży nie może być zawarta pod warunkiem terminu lub zapłaty – teoretycznie więc, zobowiązany do zapłaty nie zostanie pozbawiony prawa własności nawet w przypadku nieuregulowania należności. Oczywiście deweloper w takim przypadku ma prawo dochodzić swoich roszczeń i prawo będzie stało po jego stronie, natomiast z technicznego punktu widzenia jest to ważna informacja.
W tym, momencie warto także wspomnieć, że mimo wszelkich zapisów umownych, to na nabywcy ciąży obowiązek weryfikacji stanu formalno-prawnego nieruchomości. Jeśli więc przed zawarciem umowy ostatecznej pojawiają się wątpliwości co do stanu zadłużenia nieruchomości lub jej własności, należy to dodatkowo zweryfikować.
Gwarancja i rękojmia
W chwili przekazania nieruchomości wcale nie wygasają wszystkie zobowiązania stron umowy. Ważnymi pojęciami, które przy tej okazji należy wyjaśnić, są „rękojmia” i „gwarancja”. Pierwsza jest to wynikająca wprost z przepisów prawa konieczność naprawienia wad przez dewelopera, pod warunkiem, że nie były one znane nabywcy w momencie przekazania lokalu. Gdyby deweloper się od swoich obowiązków uchylał, kupujący może bez kosztów odstąpić od umowy lub zażądać obniżenia ceny nieruchomości. Co do gwarancji zaś deweloper zachowuje swobodę działania – jej udzielenie lub nie, a także czas obowiązywania (w przypadku rękojmi to zawsze 3 lata i tylko na wady budynku, a nie np. źle wykonane wykończenia) i zakres pozostają wyłącznie w gestii sprzedawcy. Gdyby deweloper nie określił czasu obowiązywania gwarancji, należy przyjąć, że wynosi on 1 rok.
Odbiór mieszkania jest pod względem prawnym złożoną czynnością, a niemałych trudności może dostarczyć również pod kątem technicznym, dlatego na tę chwilę należy stonować emocje i w sposób obiektywny ocenić stan nieruchomości i bardzo dokładnie przeanalizować umowę – jej podpisanie kosztuje sporo, rodzi poważne obowiązki, a wycofać się z umowy nie można bez podania naprawdę ważkiej przyczyny (co byłoby tak naprawdę wykorzystaniem rękojmi).
Podsumowanie
Odbiór mieszkania i podpisanie umowy prowadzą do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Co ważne – w tym momencie nie mogą wziąć góry emocje. Zakup nieruchomości jest być może jedną z najważniejszych decyzji w Państwa życiu, dlatego tyle miejsca poświęciliśmy zarówno samemu odbiorowi, jak i umowie ostatecznej – elementom, które niesłusznie traktowane są wyłącznie jako formalność.
!!!
Podpisanie umowy ostatecznej oznacza, że nabywca zapoznał się ze stanem faktycznym nieruchomości i nie ma co do niego zastrzeżeń – nie jest więc rozsądne szybkie przeprowadzanie odbioru. Lepiej być wnikliwym i drobiazgowym, niż zlekceważyć drobne usterki.
Od przeglądania ofert aż po moment wręczenia kluczy, procedura zakupu mieszkania jest skomplikowana. Transakcje o tak dużej wartości są w specyficzny sposób zabezpieczone prawnie, a poza tym interesy dewelopera i nabywcy nie zawsze są zbieżne, co powoduje, że wszystkie umowy i procedury szczegółowe należy nie tylko wykonać, ale przede wszystkim zrozumieć. W tym cyklu staraliśmy się możliwie najprościej opisać, co po kolei dzieje się z nabywanym mieszkaniem – nie jest to bowiem wcale transakcja jednoetapowa: poszukiwania, weryfikacje, rezerwacje, umowa przedwstępna, umowa ostateczna – tak to wygląda w skrócie i choć nie każda transakcja przebiega według tego schematu, elementy te są najczęściej wspólne. Poświęcając każdemu etapowi tyle uwagi, ile rzeczywiście on wymaga, możecie się stać szczęśliwymi posiadaczami własnej nieruchomości.
