Zakup nieruchomości nie jest tylko kwestią złożenia kilku podpisów. Proces zakupu zaczyna się od poszukiwań i przez wiele etapów pośrednich prowadzi do przekazania kluczy. Jeśli chodzi jednak o stronę formalną całego przedsięwzięcia, to jej ciężar w dużej mierze spoczywa na nabywcy: to obowiązkiem kupującego jest sprawdzić stan prawny nieruchomości, to kupujący musi mieć pewność, że umowy pojawiające się po drodze są naprawdę uczciwe i nie naruszają jego interesu.
Oczywiście pierwszym i najważniejszym krokiem jest znalezienie interesującej inwestycji. Tu nieocenioną pomoc stanowią czasopisma branżowe z ogłoszeniami, informacje na stronach deweloperów czy pośredników oraz serwisy internetowe, takie jak dopoznania.pl, gdzie można zapoznać się z szeroką ofertą nowych mieszkań i domów.
Po dokonaniu wyboru interesujących ofert mieszkaniowych koniecznie trzeba ocenić ich sytuację formalno-prawną. Na tym etapie oczywiście wciąż można porównywać kilka ofert, które po przejrzeniu wielu zostały uznane za najkorzystniejsze, ale ponieważ pracy jest przy tym sporo, najlepiej kontrolować w ten sposób pojedyncze nieruchomości, które są najbardziej interesujące. Wybierające własne M warto rozważyć skorzystanie z programów wsparcia rządkowego. Najczęściej tworzone są one w celu obniżenia bariery finansowej dla planujących zakup własnego mieszkania. Obecnie obowiązuje program Mieszkanie dla Młody, który cieszy się rosnącą popularności. Szczegółowy opis tego programu oraz planowanych na 2015 rok zmian w jego funkcjonowaniu można znaleźć na stronie serwisu www.dopoznania.pl w zakładce MdM.
Wybrawszy najbardziej interesującą ofertę, należy zweryfikować w podstawowym zakresie stan prawny nieruchomości. Pomocne do tego będą dwa dokumenty: księga wieczysta i – w zależności od ich dostępności – plan zagospodarowania przestrzennego albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Księga wieczysta
Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem opisującym stan nieruchomości. Znając numer księgi wieczystej można zweryfikować stan prawny zarówno pod kątem prawa własności, a więc dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i czy osoba, która sprzedaje parcelę jest faktycznie jej właścicielem, jak również można przekonać się o braku występowania wad. Najczęściej pojawiającymi się wadami prawnymi działek są służebność drogi koniecznej i prawo do przechodzenia lub przejeżdżania przez działkę w celu dotarcia do sąsiednich posesji. Teoretycznie oczywiście takie informacje nie wykluczają jeszcze zakupu działki, ale z pewnością negatywnie wpływają na jej atrakcyjność i dają asumpt do negocjacji ceny.
MPZP i SUiKZP
Zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) są udostępniane przez urzędy gmin, właściwe ze względu na położenie nieruchomości.
Każdy MPZP określa przeznaczenie każdej nieruchomości (np. usługi, zabudowa mieszkalna, teren rekreacyjny, teren przemysłowy itp.), możliwą formę zabudowy (np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza), a także przeznaczenie sąsiadujących terenów. Z planu można również wyczytać obowiązujące ograniczenia w parametrach zabudowy działki (np. rodzaj zabudowy, jej wysokość, jaką część działki można zabudować itp.). W przypadku działek zakwalifikowanych jako budowlane inwestycja jest najprostsza od strony prawnej, natomiast na działkach rolnych czy leśnych może być nawet niemożliwa. Przy sprawdzaniu planu zagospodarowania przestrzennego należy upewnić się również co do przebiegu dróg w pobliżu działki – tutaj trzeba szukać kompromisu: droga jest pożądana, ale autostrada nieopodal domu na pewno nie jest miłą perspektywą. W planach zagospodarowania przestrzennego będą oznaczone także sąsiadujące nieruchomości o charakterze inwestycyjnym lub przemysłowym. W większości przypadków należy unikać ich sąsiedztwa, ponieważ nigdy nie ma gwarancji co do charakteru działalności, jaka zostanie rozwinięta obok domu.
Miejscowe plany zawierają kluczowe informacje, które powinny wpłynąć na ostateczną decyzję o zakupie wybranej nieruchomości. Popełniony na tym etapie błąd może kosztować utratę komfortu zamieszkania oraz spadek wartości nieruchomości, kiedy dotychczas niezagospodarowana okolica nagle zacznie zmieniać się w strefę usługowo-przemysłową.
Przy braku miejscowych planów, koniecznie trzeba sprawdzić zapisy Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy. Choć nie mogą być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych, w tym pozwoleń na budowę, to są podstawą do sporządzania miejscowych planów, a znajdujące się w nich wytyczne dają dość dokładny obraz przyszłego zagospodarowania analizowanego terenu i jego sąsiedztwa.
Po wykonaniu tych kilku stosunkowo prostych, ale wymagających niekiedy sporo czasu czynności możecie Państwo mieć pewność, że nieruchomość jest bezpiecznym zakupem pod względem prawnym i możecie przystąpić do dalszych procedur, które już realnie przybliżają Państwa do zakupu nieruchomości.
!!!
Decyzja o wyborze konkretnej nieruchomości nie może być podyktowana jedynie subiektywnymi upodobaniami, ale należy też zwrócić uwagę na podstawowe aspekty prawne:
A: stan prawny wynikający z Księgi Wieczystej
B: możliwość sfinansowania zakupu z wykorzystaniem dopłat z programu MdM
C: osadzenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego
To trzy podstawowe zadania do wykonania: one pozwalają na znaczne ograniczenie kosztów zakupu i uniknięcie ewentualnych komplikacji wynikających z problemów natury prawnej
