Sytuacji, w których mamy ograniczone prawo w zbywaniu swojej nieruchomości, jest kilka. Ręce może nam związać prawo pierwokupu, odkupu lub wywłaszczenie.
Na czym każde z tych praw polega?
Prawo pierwokupu daje możliwość zakupu nieruchomości jednej ze stron w razie, gdyby druga strona chciała ją sprzedać komuś innemu. Jeśli osoba mająca pierwszeństwo zakupu nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości danemu kontrahentowi, nici z interesu.
Prawo odkupu z kolei polega na możliwości ponownego przejęcia nieruchomości przez sprzedającego. Sprzedający ma takie prawo przez pięć lat od daty sprzedania działki. Może w każdej chwili odstąpić od umowy i żądać zwrotu nieruchomości. Oczywiście obowiązuje go cena nieruchomości taka, jaka jest ustalona w umowie plus zwrot wszystkich kosztów, jakie kupujący poniósł w trakcie używania działki.
Zarówno prawo pierwokupu, jak i odkupu ujawniane są zawsze w księdze wieczystej danej działki w dziale trzecim. Co ważne, właściciel nie ma przymusu prawnego ujawniania takich zapisów. Wszystko zależy od jego wolnej woli.
Innym wypadkiem jest sprzedaż działki cudzoziemcom. Aby w ogóle móc myśleć o takiej sprzedaży, cudzoziemiec musi mieć odpowiednią zgodę. Jest ona wydawana przez Ministra Spraw Wewnętrznych i ważna jest dwa lata od daty jej wydania.
Najtrudniejszym tematem w zakresie ograniczenia pola manewru dla właścicieli nieruchomości jest wywłaszczanie. Problem rozpoczyna się, gdy nasza działka znajdzie się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i będzie dotyczyła działań publicznych. Wywłaszczenie to odbywa się zawsze na wniosek starosty i to on prowadzi z nami rokowania.
Jeśli wywłaszczenie nastąpi, oczywiście, otrzymamy za działkę pieniądze lub ewentualnie nieruchomość zamienną. Jeśli wywłaszczeniem zostanie objęta tylko część działki, możemy starać się o to, by Państwo przejęło także resztę nieruchomości, oczywiście za odpowiednią opłatą. Warunkiem jest jednak udokumentowanie, że część działki, która pozostała, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania.
Jak zatem widać, sprzedaż działki może być tak samo trudna, jak i jej kupno. Należy zawsze dokładnie czytać treść umowy oraz zapisy w księdze wieczystej, by nie zostać nabitym w butelkę. Zakup nieruchomości to bowiem znacznie trudniejsza sprawa niż zwyczajne nabycie auta czy innych rzeczy materialnych. Wiąże się z nią duża odpowiedzialność i duży wydatek. Czasem tożsamy z wydaniem oszczędności całego życia.
Warto pamiętać:
Sprawdzajmy dział trzeci księgi wieczystej,
Dobrze zapoznajmy się z planem zagospodarowania przestrzennego danego miasta, zanim postawimy na działce dom,
Zamiast utrudniać wywłaszczenie, lepiej skupmy się na podpisaniu dobrej umowy.
