Jeszcze inni decydują się na uregulowanie tej kwestii w testamencie, w którym przekazują nieruchomość wybranemu dziecku lub wnukowi już po śmierci spadkodawców. Często jednak obydwie strony nie są w stanie przewidzieć daleko idących skutków prawnych wybranych rozwiązań.
- Umowa darowizny
Umowa darowizny została uregulowana w art. 888 i następnych Kodeksu Cywilnego. Polega ona, w przypadku nieruchomości, na tym, iż darczyńca nieodpłatnie przenosi na obdarowanego własność nieruchomości, a obdarowany nieruchomość tę przyjmuje. Umowa taka, by była ważna, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, który posłuży po pierwsze jako akt własności, a po drugie jako podstawa dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli rzecz darowana ma wady, darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym, chyba, że wadę mógł obdarowany wcześniej zobaczyć. Taki zapis ma na celu zapewnienie ochrony osób obdarowywanych i wyeliminowanie z rynku wadliwych przedmiotów.
Umowa darowizny nie rozwiązuje problemu zapewnienia opieki i dachu nad głową wobec darczyńców. Darczyńca może co prawda odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności, a odwołanie taki może być dokonane w okresie roku od aktu darowizny. Jak wskazuje się w literaturze darowizna wytwarza pewien stosunek etyczny pomiędzy darczyńcą i obdarowanym, wyrażający się w moralnym obowiązku wdzięczności. Jest to jednak pojęcie nieostre, które utrudnia interpretację i nie gwarantuje ochrony. Ponadto, z uwagi na ograniczony zakres rozumienia pojęcia wdzięczności, a także z uwagi na to, że niewdzięczność ma być „rażąca” – umowa darowizny nie zapewnia niczego, poza utrzymaniem zwyczajnych stosunków międzyludzkich w rodzinie.
Ponadto umowa darowizny nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Kwota powyżej 9 637 zł dla I grupy podatkowej jest obciążona podatkiem w wysokości określonej stosownymi przepisami – stosowana jest tutaj progresywna skala podatkowa. Od powyższego podatku można się jednak zwolnić jeśli spadek bądź darowizna od najbliższych będą zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia przez spadkobierców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej w określonym ustawą terminie powoduje naliczenie podatku na zasadach ogólnych, czyli zwolnienie od podatku nie będzie miało miejsca. Należy dodać, że istnieją trzy grupy podatkowe dotyczące osób obdarowanych, a im wcześniejsza grupa, tym bliższy krąg krewnych i mniejszy podatek.
Trzeba zwrócić uwagę, iż w przypadku darowizny ustawowym spadkobiercom po darczyńcy przysługiwać będzie roszczenie o zachowek. Jest to uprawnienie osób, które byłyby powołane do spadku w przypadku dziedziczenia ustawowego, ale nie zostały powołane ze względu na istnienie testamentu. Jest to uprawnienie ustawowe i nie można go wyłączyć umową stron. Powodować to może ciągnące się latami konflikty rodzinne, które odbijają się na finansach i relacjach międzyludzkich.
- Testament
W testamencie osoba fizyczna dokonuje rozporządzenia własnym majątkiem na wypadek swojej śmierci. Istotą testamentu jest to, że spadkodawca może powoła dziedziczenia kogo zechce. Testament może być sporządzony notarialnie, ale jest również dozwolone sporządzenie go własnoręcznie i podpisanie go. Jest to wyjątek od przepisów o formie notarialnej dla zbywania nieruchomości, gdyż testament własnoręczny, który rozporządza nieruchomością jest jak najbardziej ważny. Należy jednak pamiętać o tym, że w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest małżeństwo, to rozporządzenie jednego małżonka swoją częścią nieruchomości doprowadzi do współwłasności spadkobiercy ze współmałżonkiem.
Spadek jest objęty podobnymi zasadami opodatkowania co darowizna.
Testament nie daje żadnych prawnych możliwości wywierania wpływu na zachowanie spadkobierców, co oznacza, że testator nie może od nich wymagać, by zapewnili mu oni opiekę.
- Umowa dożywocia
Jest to rodzaj umowy, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, przyjąć jako domownika, zapewnić opiekę, pielęgnację, środki do życia a także opłacić pogrzeb. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z dniem obciążenia nabywcy prawem dożywocia. Umowa dożywocia powinna zostać zawarta aktem notarialnym. Jak widać zatem jest to jedna z umów o charakterze alimentacyjnym.
Osoba, która oddaje mieszkanie w zamian za wikt i opiekę, nie płaci PIT, nawet, gdy od zakupu lub wybudowania tej nieruchomości nie upłynęło jeszcze 5 lat (uchwała NSA w składzie 7 sędziów z dnia 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14). W związku z powyższym umowa dożywocia zwolniona jest z podatku.
Umowa dożywocia zapewnia większą kontrolę nad tym, jak wyglądają dalsze stosunki pomiędzy obdarowanym a zbywcą. Odbywa się to na podobnej drodze co cofnięcie darowizny, jednak ze względu na uregulowanie stosunków pomiędzy stronami wystarczające jest, że obdarowany nie wywiązuje się z ww. obowiązków. Nie jest to jednak kontrola pełna, gdyż umowę darowizny bardzo ciężko jest w praktyce cofnąć lub rozwiązać w taki sposób, by nieruchomość wróciła do poprzednich właścicieli. Wynika to z tego, że ta umowa może być zawarta między rodziną, ale także osobami obcymi – zatem nie wiadomo na kogo się trafi i jak będą układać się relacje z opiekunem. Nie każde naruszenia upoważniają do odwoływania umowy. Samo zaś „wykonywanie obowiązków” też może być interpretowane na wiele sposobów. Ponadto każde z nich mogą być subiektywne i ostateczna decyzja o ich wadzę będzie wtedy należeć do sądu.
Jak zatem widać istniej wiele metod rozporządzenia swoim majątkiem na wypadek śmierci oraz zagwarantowanie sobie dachu nad głową. Jednak żaden przepis prawa nie zastąpi zaufania i relacji między ludzkich, które są warte więcej niż zapisy umowne. Tylko do zaufanej rodziny można mieć absolutną pewność.
