Co więcej, w powszechnym rozumieniu inwestycje w nieruchomości stereotypowo przypisywane są najbogatszym. Bez wątpienia, trudno wskazać fortunę, która nie została zamieniona, choćby w pewnym procencie, na nieruchomości. Z drugiej jednak strony wiele olbrzymich majątków powstało właśnie dzięki umiejętnym inwestycjom w zakup mieszkań, lokali użytkowych, domów, a później całych osiedli. Najistotniejsze, że nie ma tu mowy o szczęściu, to cenna wiedza i jej zastosowanie w praktyce, opisane w setkach publikacji i biografii najsłynniejszych inwestorów. Ludzi na świecie jest i będzie coraz więcej, zatem stale rośnie popyt i cena każdego metra kwadratowego.
Praca, podnoszenie dochodu, budowa zdolności kredytowej, kredyt hipoteczny i w końcu: zakup lub budowa wymarzonych czterech kątów może dać wiele satysfakcji. Faktem jest jednak, że gdyby był to model prowadzący do budowy dużego majątku, każdy byłby milionerem. Co w takim razie zrobić inaczej niż powszechnie, by rozpocząć własne duże inwestycje? Wbrew pozorom nie będzie to wymagało olbrzymich nakładów...
Przede wszystkim należy określić priorytety- jeśli chcemy tworzyć bazę nieruchomości, które w przyszłości zapracują na nasz dobrobyt musimy podporządkować szereg działań temu celowi. Pierwszy krok nie jest niczym wyjątkowym:
1. Uzyskanie zdolności kredytowej i pierwszego wkładu własnego (Jeszcze do niedawna bardzo powszechne były kredyty hipoteczne nawet na 110% wartości nieruchomości. Obecnie 10-20% musi stanowić wkład własny). Warto wiedzieć, że marża kredytu jest tym niższa, im wyższy jest wkład własny (kluczową rolę odgrywa tzw. współczynnik LTV = Loan/Value, czyli wysokość zaciąganego kredytu w stosunku do wartości nabywanej nieruchomości). Przyjmijmy na potrzeby przykładów, że zarabiamy 4000 zł netto, mamy 25 lat.
Drugi krok to już zerwanie z pewną konwencją:
2. Nie kupuj pierwszego mieszkania dla siebie! Weź pierwszy kredyt pod zakup nieruchomości, którą wynajmiesz (w przypadku problemów finansowych i niemożliwości spłaty, zawsze możesz ją sprzedać).
Zdolność kredytowa w przyjętym założeniu pozwala na maksymalną ratę kredytu nawet na poziomie 2 600zł miesięcznie. Osobiście jestem zwolennikiem wydłużania okresu kredytowania i obniżania wysokości raty (to pozwala zachować spokój o płynność w trudniejszych okresach). Powiedzmy, że kupujemy wyselekcjonowane mieszkanie 3 pokojowe (z dobrym dojazdem do najpopularniejszych uczelni z myślą o wynajmie studentom) za kwotę 300 000zł z wkładem własnym 30 000zł. Przy stopie WIBOR 3M= 4,95% i marży 1,5% czyli wcale nie najlepszych warunkach rata 30 letniego kredytu wyniesie 1886,35zł miesięcznie.
3. Nie unikaj podatku! Bardzo często właściciele nieruchomości chcąc uniknąć opodatkowania pobierają opłatę za wynajem w gotówce (by nie wykazywać dochodu na kontach). Problem polega na tym, że skoro nasza nieruchomość oficjalnie nie zarabia, to oficjalnie jest kosztem. W takim układzie nasz dochód brany pod uwagę w dowolnym banku wyliczany jest według zasady 4 000zł - 1886,35zł - inne zobowiązania, co daje 2113,65zł. Nie stać nas na zakup drugiego podobnego mieszkania, jeśli znacząco nie zwiększymy dochodów. Potrzeba podwyżki dochodu o 1886,35zł, by wrócić do sytuacji wyjściowej i móc zainwestować w kolejną nieruchomość. Przeważnie podwyżki o prawie 50% nie mają zbyt często miejsca. Pozostaje więc spłata kredytu przez 30 lat. Podobnie będzie, jeśli kupimy mieszkanie dla siebie i zamieszkamy w nim, sami sobie nie możemy płacić za wynajem, dlatego też nasz miesięczny przepływ w oczach banku, będzie wyglądał dokładnie tak samo jak przy "zatajonym" wynajmie (zdolność kredytowa mniejsza o wysokość raty kredytu).
4. Zapłać podatek i kup kolejną nieruchomość. Brzmi banalnie i takie jest w istocie. Jeśli udokumentujemy (opłacając podatek), że wynajem nieruchomości przynosi zysk, to każda złotówka w ten sposób zarobiona będzie dla banku takim samym dochodem jak dochód z pracy zarobkowej. To oznacza nie więcej, nie mniej, a utrzymanie lub nawet zwiększenie zdolności kredytowej! Spójrzmy na przykład:
Wynajem mieszkania 3 pokojowego o przyzwoitej lokalizacji, w mieście będącym ośrodkiem studenckim, to około 2500zł. Jeśli wynajmiemy mieszkanie, które kosztuje nas miesięcznie 1886,35zł (rata kredytu) + czynsz ( ok 400pln) to nadwyżka po podatku (tutaj istnieją 3 możliwości opodatkowania: ryczałt 8,5%. ogólny 18% lub 32%, liniowy 19%) wyniesie, tu przybliżmy na potrzeby łatwości rachunkowej, choćby 100zł. Co to oznacza z punktu inwestycji w nieruchomości?
Wykonując opisane powyżej działanie, już pierwszym dniu wynajmu świeżo zakupionej nieruchomości nasza zdolność nie wyniesie 2113,65, a 4100zł. Posiadamy więc mieszkanie na kredyt, który spłacają najemcy. Nasza zdolność kredytowa nie zmalała, a być może wzrosła. W ten sposób niemal za darmo możemy nabywać kolejne nieruchomości i powiększać majątek.
5. Dalej limitem jest wyobraźnia... Potrzeba mimo wszystko nieco determinacji w dążeniu do finansowej niezależności, zgromadzenia wkładu własnego i wypracowania zdolności kredytowe. Ważną umiejętnością jest odpowiednia selekcja nieruchomości i sposobów finansowania (kredyt hipoteczny nie jest jedyną możliwością- opisany w przykładzie nie jest także wyjątkowo tani- marża 1,5%).
