Kredyt hipoteczny to jedna z tych usług finansowych, która prędzej, czy później nas "dopadnie". Warto zdawać sobie sprawę z wpływu pewnych składowych na to ile ostatecznie zapłacimy za nasze mieszkanie czy dom. Pomijając kwestię budowy poduszki kredytowej, która pozwala nam zarobić na kredycie, należy spojrzeć na maksymalizację korzyści z perspektywy minimalizacji kosztów. Zacznijmy od podstaw:
Co składa się na oprocentowanie hipoteki?
- benchmark, czyli stopa referencyjna (zmienna w czasie i różna dla różnych walut)
- marża
- prowizja
Zarówno marża jak i prowizja stanowią tzw. koszt nieefektywny kredytu, koszt, który można i należy minimalizować. Stopa referencyjna natomiast, jest wartością niezależną od banku, w którym zaciągamy kredyt, jest to bowiem cena pieniądza na rynku międzybankowym. Prawdę mówiąc wytłumaczeniu technicznej strony kształtowania się stóp referencyjnych, należałoby poświęcić oddzielny artykuł. Jednak na potrzeby oceny oferty kredytu hipotecznego wystarczy zrozumieć, iż nie mamy wpływu na wysokość stopy referencyjnej i w każdym banku będzie taka sama dla złotówki, euro czy franka szwajcarskiego (popularne waluty kredytów hipotecznych). Stopa referencyjna jest więc kosztem efektywnym.
Najlepiej zrozumieć to na przykładzie, dlatego sporządzam tabelę oprocentowania kredytów w 3 walutach (PLN, CHF i EUR), gdzie rozbijam oprocentowanie na wartość stopy referencyjnej i marży kredytów hipotecznych. Wartość marży jest tutaj średnią rynkową, gdyż nie miarodajnym byłoby opieranie się na ofercie konkretnego banku.
| waluta | stopa ref. | marża | oprocentowanie |
| PLN | 4,1 | 0,9 | 5% |
| CHF | 0,2 | 2,2 | 2,4% |
| EUR | 1,1 | 1,6 | 2,7% |
Jak widać najtańszym kredytem jest kredyt we franku szwajcarskim. Jednak czy zawsze? Nie, jeśli nie kontrolujemy sytuacji rynkowej, tak jeśli wykazujemy minimum zainteresowania kredytem.(możliwość refinansowania kredytu)
WAŻNE!
Jeśli bierzemy kredyt hipoteczny nie pod zakup gotowego domu lub mieszkania, a pod budowę, powinniśmy wybrać kredyt w złotówce. Dlaczego?
W przypadku budowy musimy nabyć określone materiały, logicznym jest, że kupujemy je wraz z postępem budowy, która nie trwa przecież tydzień, czy dwa, a znacznie dłużej. W tym czasie ceny na rynku ulegają zmianom, co uzasadnia racjonalności zakupu potrzebnych w danym momencie materiałów. Kredyt pod budowę jest więc wypłacany w transzach, np. 25%,25%,25% i 25%. To powoduje, że gdybyśmy podpisali umowę kredytową na 300 000zł we franku szwajcarskim po kursie 3.0pln (tyle ile potrzeba nam na budowę), a kurs walutowy uległ by zmianie nie otrzymalibyśmy w rzeczywistości całej sumy, a co za tym idzie nie ukończyli budowy.
Przykład:
Kredyt na 300 tys we franku po kursie 3.0pln to 100 tys. CHF kredytu. Jeśli jest wypłacany w transzach to pierwsze 25% wyniesie 25%*100tys.*3(kurs pln/chf)= 75 000 zł. Teraz kurs zmienia się niekorzystnie, np. na 2.8pln, intuicyjnie: frank tanieje.
W drugiej transzy dostaniemy więc 25%*100tys.*2.8(kurs pln/chf)=70 000zł. Czyli o 5 tysięcy mniej niż zakładaliśmy w dniu zaciągania kredytu. Mało tego jeśli kurs się nie zmieni przy wypłacie kolejnych transzy to łącznie w tym przpadku dostaniemy 75000+3*70000=285000, czyli 15 tysięcy mniej. Do budowy domu potrzebujemy jednak kapitału 300 000..
Dlatego w tym wypadku wybieramy złotówkę, by nie ryzykować, że zabraknie nam środków na budowę.
Jeśli jednak kupujemy gotowe mieszkanie, bądź dom, nie ponosimy wyżej opisanego ryzyka związanego z zakupem materiałów, a to powoduje, że ryzyko kursu walutowego staje się korzyścią, a nie zagrożeniem.
Dlaczego? Bo w perspektywie czasu dostrzegamy negatywną korelację pomiędzy poziomem stopy referencyjnej a ryzykiem walutowym. Co to oznacza? Im większe ryzyko wzrostu kursu walutowego, tym niższa stopa referencyjna, im mniejsze tym wyższa.
Dodatkowo warto zwrócić uwagę na spread walutowy. Czym jest?
Spread walutowy jest różnicą miedzy kursem sprzedaży, a kursem kupna danej waluty (kurs sprzedaży waluty w banku, podobnie jak w kantorze, jest zawsze wyższy niż kurs kupna). Spread jest dodatkowym kosztem kredytu walutowego, dlatego istotne by był jak najniższy.
Przykład
Kredyt na 300 000 w CHF. Kurs kupna: 2.80, kurs sprzedaży:2.95. To powoduje, że biorąc kredyt we franku niejako nabywamy franki po 2.80 czyli bierzemy 300 000 pln / 2.80(pln/chf)=107 143CHF. Raty natomiast spłacamy już po kursie sprzedaży. Dlatego, gdyby tego samego dnia spłacić kredyt, oddalibyśmy (300 000/2.80)*2.95= 316 07zł, co daje nam koszt spreadu walutowego na poziomie 316 000-300 000= 16 000. Jestem przkonany, że każdy z nas znalazłby lepsze przeznaczenie dla tych pieniędzy, niż oddanie ich do banku.
Wkład własny
Wiele banków wymaga wkładu własnego. Generalnie relacja jest następujaca: większy wkład własny, to niższe oprocentowanie, a co za tym idzie tańszy kredyt. Tak, to fakt, ale banki mają pewne progi, przy których oprocentowanie spada. Jeśli dysponujemy wkładem własnym na poziomie 40 tys i dostajemy takie samo oprocentowanie jak w sytuacji gdybyśmy mieli 30 000 wkładu własnego, to jasno dowodzi, że obydwie te kwoty mieszczą się w tym samym progu. I jeśli chcemy spłacić ten kredyt wcześniej (czyt. poduszka kredytowa) to rozsądniej zachować te 10tys., które nie robi różnicy i ulokować tak, by dla nas zarabiało. To realne pieniądze w portfelu, które zyskujemy tylko dzięki rozsadnej decyzji.
Prowizja
Popularne kryterium nieświadomych klientów. Najlepiej oczywiście, gdy kredyt nie ma prowizji i ma korzystne warunki oprocentowania, ale trudno o taką ofertę. Prowizja na poziomie do nawet 2% jest naliczana jednorazowo i 1/n jej wartości doliczane jest do każdej raty, gdzie n oznacza liczbę lat kredytu. W rzeczywistości uwzględnia się nieco bardziej zaawansowanego aparatu uwzględniającego przenoszenie wartości pieniądz aw czasie, ale tutaj chodzi mi o dowód iż warto "roboczo" wykonać kilka prostych rachunków żeby oszacować jakoś oferty bankowej.
Znacznie ważniejsze od wysokości prowizji są koszty takie jak marża czy spread, bowiem ich minimalizacja powoduje oszczędności kilkudziesięciu tys złotych w perspektywie 30 lat spłaty kredytu.
Przykład
Kradyt na 300 000, 30 lat, oprocentowani 6%, rata przy 0% prowizji: 1798zł. Jeśli nałożymy 1% prowizji rata wzrośnie do 1816zł, zatem koszt prowizji doliczony do każdej raty wynosi ok 17 pln. Tak, o tyle wzrasta rata ze wzgledu na prowizję. Podczas, gdy 1% marży więcej, to rata wyższa o:
1996 (rata kredytu na 7% bez prowizji)-1816zł (rata kredytu na 6%+1%prowizji)= 180 zł
Zatem decydując się na kredyt z prowizja oszczędzamy 180 zł miesięcznie w stosunku do kredytu bez prowizji! To rocznie daje nam 180zł*12miesięcy=2160 pln, a w czasie spłaty całego kredytu (30lat) oszczędzimy: 2160pln*30=64800 zł.
To chyba liczby wystarczające, żeby zrozumieć, iż prosto rzecz ujmując lepiej wybrać ofertę kredytu, który ma wyższą prowizję i niższe oprocentowanie, niż odwrotnie.
"Rodzina na swoim"
Krótko. Program, w którym przez 8 lat bank spłaca połowę odsetek, przy spełnieniu okreslonych warunków (jak np. metraż nieruchomości). Jest to rozwiązanie korzystne tylko, gdy zamierzamy spłacić ten kredyt w kilkanaście lat (a więc z poduszką kredytową). Na czym to polega? Zapraszam do przeczytania artykułu "Poduszka kredytowa, czyli jak stworzyć finansowe perpetuum mobile.
