Jeśli jedynym co dotychczas słyszałeś o "poduszce kredytowej" jest jej nazwa, to nadeszła pora by zrozumieć mechanizm tego rozwiązania. W mediach głośno o programach rządowych typu "rodzina na swoim", gdzie część oprocentowania jest pokrywana przez państwo, czy kredytach w walutach, które powodują, że kredyt staje się tańszy. Oczywistym jest, że jeśli mamy oddać mniej, to warto podjąć takie działanie, jednak należy zrozumieć, iż to, co powszechnie dostępne, zwykle nie bywa oszałamiająco dobre. Nie mówię "nie" ulgom przy spłacie kredytów hipotecznych, ale chciałbym pokazać coś co czyni rynkowe propozycje tylko dodatkiem do prawdziwej korzyści.
Myślę, że niejednokrotnie doświadczyłeś w życiu uczucia satysfakcji ze zrobienia czegoś od początku do końca samemu, lub inaczej, skorzystałeś z rady, która zmieniła Twoje podejście i efekty pracy. Mieszkanie również jest efektem Twojej pracy, dlaczego nie uczynić tego czymś bardziej spektakularnym. Co charakteryzuje ludzi przedsiębiorczych? M.in to, że nie boją się brać spraw w swoje ręce.
Na czym polega poduszka kredytowa?
Na analizie kosztów i korzyści związanych z kupnem mieszkania. Niewiele osób może pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę, zaciągamy więc kredyty hipoteczne (które są najtańsze na rynku, ale jednak oprocentowane) i spłacamy je po 30 lat. Najłatwiej jest zrozumieć mechanizm na przykładzie liczbowym dlatego przyjmijmy pewne założenia.
* Mężczyzna w wieku 35 lat kupuje mieszkanie warte 300 000zł, pod kredyt hipoteczny
* Kredyt jest oprocentowany na 6% (rozsądne założenie w stosunku do oferty rynkowej), czyli nie wybrał ani dobrze, anie całkowicie źle
* Ma też małe dziecko, które chciałby za 19 lat wysłać na studia (sfinansować je), dlatego zależy mu na spłacie kredytu w ciągu 19 lat
Rata kredytu o oprocentowaniu nominalnym 6%, zaciągniętego na 19 lat, w kwocie 300 000 wyniesie ok. 2945 zł. Zatem policzmy koszt takiego kredytu:
* Najpierw kwota, którą spłacimy przez ten czas: 2945zł*12miesięcy*19lat= 671 470zł
* Skoro pożyczona suma wynosi 400 000zł to koszt odsetkowy kredytu: 671 470zł-400 000= 271 470zł (tyle będzie nas korzsztował kredyt w przeciągu 19 lat)
Co możemy zrobić?
Możemy wziąć przecież kredyt na lat 30, by zmniejszyć ratę. Wówczas przy tym samym oprocentowaniu, rata wyniesie 2400zł miesięcznie. I nie oznacza to wcale, że opłaca się teraz konsumować miesięcznie blisko 550zł więcej. Dlaczego?
Bo przez 30 lat oddamy 2400zł*12miesięcy*30 lat=864 000zł. A pożyczyliśmy 400 000. To przecież ponad drugie tyle!
Konstrukcja poduszki kredytowej.
Skoro jesteśmy gotowi spłacić kredyt w 19 lat kosztem +/- 2950zł miesiecznie to przeznaczmy tą sumę na budowę kompleksowego rozwiązania. Pieniądze pożyczone pracują nazwijmy to "ujemnie" (oprocentowanie), zatem spłacając kredyt przez nasz kapitał 2945/mc ma roboczo rzecz ujmując tempo wzrostu -6%. Dlatego decydujemy się na kredyt 30 letni.
Kwota, którą w ten sposób uwolniliśmy (różnica w racie między opcją 19 lat i 30 lat)- 550 złotych może pracować w tempie dodatnim, czyli zarabiać. Przyjmijmy, że ulokujemy tą kwotę w dobrym programie oszczędnościowym (takim, który daje wyższą stopę zwrotu, niż produkty krótko- i średnio- terminowe, przyjmijmy rozsądne 9,5%). W ten sposób wydajemy miesięcznie dokładnie tyle ile planowaliśmy. Co w takim układzie zyskujemy?
Kwota, którą oszczędzamy przez 19 lat sprawi, że zamiast oddać do banku 550*12miesięcy*19lat=125 000zł + odsetki (-6%), zostanie w naszym portfelu i urośnie (+9,5% rocznie) do blisko 267 tys złotych.
Wykonując prostą symulację kredytową zauważymy, że w 19 roku do spłaty pozostanie ok 232 tys złotych. Zatem możemy spłacić kredyt z góry i dostać do ręki jeszcze 35 000zł.
Zrealizowaliśmy cel i zarobiliśmy.
Ale czy na pewno opłaca się burzyć oszczędności by spłacić z góry kredyt. Nie! Bo kwota, którą zgromadziliśmy generuje teraz roczny przychód na poziomie 9,5%*253 000zł= 25365zł. Raty kredytu za cały rok wynoszą 2400*12=28800, a za 3 lata oszczędności urosną do blisko 332 000zł.
Policzmy więc roczny zysk od 22 roku: 332 000*9,5%=31540zł
Nie trzeba być wybitnym matematykiem, żeby zauważyć, że od teraz przestajemy pracować na nasze pieniądze, bo to one pracują na nas. Co roku spłacamy raty kredytu mając 332 000zł na koncie, które wciąż zarabiają (w mniejszym tempie, ale wciąż dodatnim).
Podsumowanie
Wydajemy dokładnie tyle, ile wydawalibyśmy, by spłacić kredyt i "być na 0" po 19 latach, zatem koszt poduszki w stosunku do zwykłego kredytu wynosi 0.
Jaka jest korzyść?
Nie dość, że rata kredytu już nam nie ciąży (spłacamy kredyt z odsetek) to zarobiliśmy ponad 330 000zł na samym rozwiązaniu.
Korzyść: 330 000zł na koncie i 2400zł*12miesięcy(w każdym roku)= 28 800zł (kwota której już nie musimy płacić co roku). Wybiegając w przyszłość, jeśli nasz Kowalski dożyje do emerytury to w wieku 65 lat będzie miał na koncie 419tys + 28800*15lat (od 40tki do 65 roku życia nie płaci rat kredytu z dochodów) = 419tys, + 432tys (gdyby nie konsumował uwolnionej kwoty 28800)= 851 000zł.
Standardowo Kowalski spłaciłby po prostu kredyt, oddając 671tys, bądź 864tys. z zyskiem wynoszącym -271 000zł, bądź -464 000zł. Tworząc poduszkę celowo zwiększamy obrót kapitału w rozwiazaniu prawie dwukrotnie by wygenerować zysk.
Oto bilans: zysk z rozwiązania - koszt rozwiązania = 851 000 - 464 000= 387 000zł ( to jest nasz zysk netto)
"Duże pieniądze posiada ten, kto nie boi się nimi władać."
Pozdrawiam
