Otóż umowę najmu, w tym umowę najmu lokalu użytkowego, zawiera się na:
-
czas oznaczony lub
-
czas nieoznaczony.
Jeśli czas trwania najmu nie został określony albo też nie wynika on z innych okoliczności przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.
Wskazanie czasu trwania umowy najmu ma istotne znaczenie z punktu widzenia możliwości późniejszego wypowiedzenia takiej umowy.
O czym należy pamiętać zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony?
-
Co do zasady umowa na czas oznaczony trwa tak długo, jak przewidziano to w umowie.
-
Termin końcowy trwania umowy najmu może być określony poprzez wskazanie daty końcowej najmu, określenie czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, bądź latach.
-
Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia takiej umowy może zostać przewidziana przez strony w umowie poprzez wskazanie katalogu sytuacji, w których będzie to możliwe. Aby takie postanowienie było skuteczne dobrze jest wskazać okres wypowiedzenia oraz przypadki, w których takie wypowiedzenie można złożyć.
-
Jeśli w umowie na czas oznaczony nie przewidziano możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia to umowa obowiązuje do daty zakończenia najmu, chyba że obie strony zgodnie postanowią inaczej i rozwiążą umowę za porozumieniem stron.
-
Umowy najmu zawierane na bardzo długi czas oznaczony (co najmniej 10 lat, a pomiędzy przedsiębiorcami co najmniej 30 lat) traktuje się jak umowy zawarte na czas nieoznaczony, dlatego należy rozsądnie określać czas trwania umowy tak, aby jej charakter się nie zmienił.
O czym należy pamiętać zawierając umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony?
-
Umowa na czas nieoznaczony może być wypowiedziana zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego, z zachowaniem umownych okresów wypowiedzenia, a jeśli takowe nie zostały przewidziane, terminów ustawowych.
-
Jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Ponadto zarówno umowę na czas oznaczony, jak i nieoznaczony można rozwiązać w następujących sytuacjach przewidzianych w ustawie:
-
Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
-
Umowę można również wypowiedzieć w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
-
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
-
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.
∗ Zwróć uwagę na to od kiedy umowa ma być wykonywana, gdyż nie musi być to być dzień tożsamy z dniem podpisania takiej umowy. Umowa najmu może bowiem przewidywać nawiązanie stosunku najmu od innego terminu w przyszłości albo określać go na dzień wydania lokalu najemcy.