Na czym polega metoda wyceny porównawczej?
Cena rynkowa, czyli cena, po której nieruchomość faktycznie się sprzedaje, nie zawsze odzwierciedla wartość rynkową. Na przykład, jeśli sprzedający znajduje się pod przymusem z powodu zagrożenia przejęciem lub jeśli prowadzona jest sprzedaż prywatna, nieruchomość może zostać sprzedana poniżej wartości rynkowej. Dokładna wycena zależy od zbierania danych i są to dane szczegółowe, obejmujące szczegóły dotyczące konkretnej nieruchomości, oraz dane ogólne, odnoszące się do kraju, regionu, miasta i okolicy, w której znajduje się nieruchomość, są gromadzone i analizowane w celu uzyskania wartości. Rzeczoznawca nieruchomości stosuje trzy podstawowe podejścia do określania wartości i wyceny nieruchomości.
Jedną z metod jest metoda porównania sprzedaży. Metoda porównania sprzedaży jest powszechnie stosowana przy wycenie domów jednorodzinnych i gruntów. Czasami nazywana jest podejściem opartym na danych rynkowych i polega na oszacowaniu wartości nieruchomości poprzez porównanie jej z ostatnio sprzedanymi nieruchomościami o podobnych cechach. Te podobne nieruchomości nazywane są obiektami porównawczymi i aby zapewnić prawidłowe porównanie, każda z nich musi być jak najbardziej podobna do przedmiotowej nieruchomości. W procesie szacowania należy wykorzystać, co najmniej trzy lub cztery nieruchomości porównawcze. Najważniejszymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze obiektów porównawczych, są ich wielkość, cechy oraz lokalizacja, która może mieć ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Ponieważ żadne dwie nieruchomości nie są dokładnie takie same, ceny sprzedaży obiektów porównawczych zostaną skorygowane o cechy różniące je od siebie i inne czynniki, które mogą wpłynąć na ich wartość. Są to wiek i stan budynków, data sprzedaży, jeśli pomiędzy datą sprzedaży nieruchomości porównawczej a datą wyceny nastąpiły zmiany gospodarcze, oraz warunki sprzedaży, np., jeśli sprzedający nieruchomość był pod przymusem lub jeśli nieruchomość została sprzedana pomiędzy krewnymi po obniżonej cenie.
Wykonując operat szacunkowy znaczenie będzie miała również lokalizacja, ponieważ podobne nieruchomości mogą różnić się ceną w różnych dzielnicach oraz cechy fizyczne, w tym wielkość działki, ukształtowanie terenu, rodzaj i jakość konstrukcji, liczba i rodzaj pokoi, metry kwadratowe powierzchni mieszkalnej, podłogi z twardego drewna, garaż, modernizacja kuchni, kominek, basen, centralne ogrzewanie itp. Oszacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości będzie mieścić się w przedziale utworzonym przez skorygowane ceny sprzedaży obiektów porównawczych. Ponieważ niektóre z korekt cen sprzedaży obiektów porównawczych będą bardziej subiektywne niż inne, wagę przykłada się zazwyczaj do tych obiektów porównawczych, które mają najmniejszą ilość korekt.
