Czym jest operat szacunkowy nieruchomości? Kiedy należy mieć operat szacunkowy? Kto może sporządzić taki dokument? Jakie są zasady sporządzania takiej wyceny? Jak powinien wyglądać operat szacunkowy nieruchomości? Jakie są koszty takiej wyceny?
Najważniejsze informacje:
- Operat szacunkowy jest dokumentem, w którym zostaje określona wartość rynkowa lub odtworzeniowa nieruchomości,
- Dokument jest niezbędny między innymi przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, przy podziale majątku, lub po prostu przy sprzedaży,
- Operat szacunkowy nieruchomości może być sporządzony tylko przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego,
- Koszt sporządzenia operatu szacunkowego zależy m.in. od stopnia skomplikowania wyceny,
- Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy, jeśli nie wystąpiły istotne zmiany wpływające na cenę nieruchomości, po czym może być jednokrotnie zaktualizowany.
Co to jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy to forma opinii o wartości nieruchomości sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operat szacunkowy jest dokumentem w którym zostaje określona wartość rynkowa lub odtworzeniowa nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (uogn) definiuje nam wartość rynkową nieruchomości jako szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości to koszty jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Operat szacunkowy w polskim prawie
Zgodnie z art. 7. uogn: jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Idąc dalej art. 156 ust. 1 mówi nam, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak powinien wyglądać, sposób jego sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.
Ile kosztuje sporządzenie operatu szacunkowego?
Przepisy prawne nie określają stawek za sporządzenie operatu szacunkowego. Jego koszt zależy od wielu czynników: od stopnia skomplikowania wyceny, lokalizacji, wielkości i rodzaju nieruchomości oraz doświadczenia i pozycji rzeczoznawcy. Oczywistym pozostaje fakt, że cena usługi w dużych miastach będzie znacznie wyższa niż w niewielkiej miejscowości. Jednak można przyjąć, że średnio za sporządzenie wyceny lokalu mieszkalnego albo niewielkiej działki budowlanej zapłacimy między 800 – 1200 zł. Natomiast oszacowanie wartości domów jednorodzinnych z działkami bądź zabudowy zagrodowej może kosztować nawet 2 tys. zł i tak przygotowanie wyceny mieszkania będzie tańsze od oszacowania całego gospodarstwa rolnego.
Kto może sporządzić operat szacunkowy?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, operat szacunkowy może sporządzić tylko uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to, że taka osoba musi mieć uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane zgodnie z uogn. Zgodnie z art. 177 uogn o uprawnienie rzeczoznawcy może starać się osoba, która:
- ma pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,
- ma wyższe wykształcenie,
- ukończyła studia podyplomowe z dziedziny wyceny nieruchomości;
- odbyła co najmniej 6 miesięczną praktykę w zakresie oszacowania nieruchomości,
- przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym zdała egzamin.
Rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. Prowadzenie działalności rzeczoznawcy majątkowego bez uprawnień jest zakazane i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Może również sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Zgodnie z zapisami rozporządzenia operat szacunkowy przedstawia sposób dokonania wyceny. Określa się w nim przedmiot, zakresu i cel wyceny, wskazuje się podstawę formalną i prawną oraz źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Zamieszcza się daty istotne, dokonuje się opisu stanu nieruchomości ze wskazaniem jej przeznaczenia. Przeprowadza się analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje rodzaj określonej wartości oraz zastosowane podejście, metodę i technikę wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru. Na koniec przedstawia się obliczenia wartości nieruchomości z podaniem wyniku wraz z uzasadnieniem. W operacie szacunkowym rzeczoznawca zamieszcza też stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, dołącza do niego istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu oraz polisę od odpowiedzialności cywilnej. Na końcu dokumentu musi widnieć podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych. Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej powinien zostać własnoręcznie podpisany, a sporządzony w postaci elektronicznej – kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.
Operat szacunkowy a opłata adiacencka
Opłata adiacencka jest naliczana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta a uchwalana przez radę, jeśli wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego, wzrośnie na skutek jednego z trzech wymienionych zdarzeń:
- podziału nieruchomości – nie więcej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić pomiędzy dniem wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a dniem w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna,
- scalenia i podziału nieruchomości – do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych,
- budowy urządzeń infrastruktury technicznej w tym dróg, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych – nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.
Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym
Jeżeli kredytodawca wymaga dokonania wyceny nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej, wycena ta powinna spełniać wymagania określone w uogn, a w przypadku sporządzania ekspertyzy w celu ustalenia bankowo – hipotecznej wartości nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych – zgodnie z wymaganiami określonymi w tej ustawie. Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem. Co istotne, pomimo tego, że operat szacunkowy jest wymagany przez bank, za jego sporządzenie płaci kredytobiorca.
Operat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomości
Operat szacunkowy może przyspieszyć sprzedaż nieruchomości, szczególnie takich, które trudno porównać na rynku, jak na przykład działka niezabudowana albo budynek gospodarczy. Neutralna, rzetelnie przeprowadzona wycena jest dobrym argumentem w negocjacji ceny.
Ważność operatu szacunkowego, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego
Zgodnie z art.156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został przygotowany przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia przez rzeczoznawcę, o ile nie wystąpiły zmiany prawne albo inne ważne uwarunkowania wpływające na wycenę. Na przykład operat trzeba będzie uaktualnić w przypadku kiedy nastąpiły znaczące zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczące bezpośrednio wycenianej nieruchomości albo najbliższej okolicy. W zależności od modyfikacji mogą one podnieść albo obniżyć jej wartość. Jeśli minie wspomniane 12 miesięcy trzeba udać się do rzeczoznawcy, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, może być dokonane jednokrotnie i jest wykonywane przez umieszczenie w dokumencie odpowiedniej klauzuli oraz dołączenie do niego analizy. Celem jej jest potwierdzenie, że od pierwotnej daty sporządzenia operatu nie wystąpiły żadne czynniki, które w jakikolwiek sposób wpłynęłyby na zmianę wartości nieruchomości.
Dwa różne operaty szacunkowe – który jest prawidłowy?
Zasadniczo nie ma potrzeby zlecania kilku operatów szacunkowych. Jednak zdarza się, że kupujący chce zlecić jeszcze jedną wycenę, pomimo że sprzedający posiada takową. Należy jednak mieć na uwadze iż zgodnie z art. 157 ust. 2 uogn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny jego prawidłowości.
Czy operat szacunkowy zawiera VAT?
Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera kosztów transakcji kupna – sprzedaży, podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług oraz innych opłat związanych z zabezpieczeniem wierzytelności. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Można ją wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
