Hipoteka przy kredycie

Hipoteka to zabezpieczenie w postaci obciążenia nieruchomości dłużnika, w naszym przypadku nieruchomości kredytobiorcy. Hipoteka wygasa dopiero z chwila spłaty zadłużenia - kredytu. Do tego czasu, dzięki ustanowionej na nieruchomości hipotece, bank może egzekwować z niej należność kredytową i ma w tym pierwszeństwo przed ewentualnymi innymi wierzycielami.

Wbrew przekonaniu wielu osób, hipoteka nie daje bankowi nieograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością kredytobiorcy. Kredytobiorca może np. zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką, ale hipoteka będzie dalej obowiązywać na nieruchomości gdy ta zmieni właściciela. I gdy niespłacany kredyt stanie się przeterminowany, bank będzie uprawniony do skierowania egzekucji do takiej nieruchomości w celu wyegzekwowania swych należności.

Hipoteka musi być uwidoczniona w księdze wieczystej nieruchomości. Udzielający kredytu hipotecznego bank zazwyczaj żąda ustanowienia dwóch hipotek; hipoteki zwykłej na udzielona kwotę kredytu oraz hipoteki kaucyjnej w celu zabezpieczenia odsetek kredytu oraz innych jego kosztów których wysokość może zależeć zwłaszcza od stopnia przeterminowania wymagalnego kredytu i pozostającej do spłaty kwoty kredytu. Z ustanowieniem każdej z tych hipotek wiążą się odrębne koszty tj. osobne dla hipoteki zwykłej i osobne dla hipoteki kaucyjnej.

Poza tym, jak wspomniano, hipoteka musi być uwidoczniona w księdze wieczystej a tej nie zakłada się automatycznie wraz z wykończeniem mieszania. Jest wiele mieszkań które nie mają założonej księgi wieczystej. Czyli, aby można mieszkanie (czy w ogóle nieruchomość) obciążyć hipoteką, trzeba najpierw założyć księgę wieczystą. Na sam wpis do hipoteki czeka się przeciętnie około trzech miesięcy. Dlatego w tym okresie przejściowym banki udzielające kredytu hipotecznego wymagają dodatkowego zabezpieczenia w formie ubezpieczenia kredytu. Oznacza to wzrost jego oprocentowania w granicach od 0,5 do 1,5% w skali całego roku. W praktyce oznacza to mniej więcej dodatkową ratę którą kredytobiorca musi zapłacić.

Należy też dodać, że dla banku udzielającego kredytu mieszkaniowego, hipoteka o wartości samego takiego mieszkania jest zabezpieczeniem zbyt słabym. Dlatego w takiej sytuacji praktykowane jest wyższe oprocentowanie kredytu aby ewentualny spadek ceny nieruchomości z hipoteką nie spowodował że ostatecznie bank będzie stratny na udzieleniu kredytu. Poza tym, egzekucja do nieruchomości (szczególnie z lokatorami) może trwać bardzo długo. I dlatego też wraz z zabepieczeniem w postaci hipoteki, przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego banki żądają od kredytobiorcy zabezpieczenia wekslowego. Zabezpieczenie to pozwala na relatywnie szybkie egzekwowanie zaległości kredytowych, poprzez zajęcie rachunku bankowego.

Kredytobiorca może samodzielnie ustanowić hipotekę, w ten sposób ograniczając jej koszty. Jest jednak trochę czasochłonne dlatego wiele osób mimo wszystko woli aby zajął się tym bank lub preferuje skorzystanie z usług notariusza. Jednak gdy zdamy się w tym zakresie na bank, to kosztować to będzie dodatkowo za każda hipotekę 300-500 zł. w formie prowizji. U notariusza może być jeszcze drożej, ale można spróbować z nim negocjacji aby nie zastosował stawki maksymalnej. Jednak łącznie (za ustanowienie hipoteki zwykłej i kaucyjnej)może to wynieść nawet ok. 1000 zł. więcej.