Podatki o których mowa dotyczą tylko nieruchomości sprzedanych wcześniej niż 5 lat od daty nabycia. Te 5 lat to z reguły dłuższy okres (max. 6 lat) ponieważ liczymy je do końca roku kalendarzowego w którym one mijają.
Dla przykładu, jeśli kupiłeś mieszkanie 2 lutego 2005r, to realne 5 lat od daty nabycia mija dokładnie 2 lutego 2010r., dla urzędu skarbowego jednak 5 lat minie dopiero 1 stycznia 2011r., więc jeśli chcemy całkowicie zapomnieć o podatku od sprzedaży nieruchomości, musimy w tym przypadku z jej zbyciem zaczekać do stycznia 2011r.
Istnieją inne sposoby, które legalnie umożliwiają nam niepłacenie podatku od sprzedaży. O możliwościach tych mówią nam właśnie 3 różne przepisy. Każdy z nich dotyczy nieruchomości nabytych w innym okresie.
Przypadek 1.
Jeśli kupiłeś mieszkanie przed końcem 2006 roku, sprzedając je będziesz musiał uiścić podatek w wysokości 10% od ceny sprzedaży zapisanej w akcie notarialnym. Jeśli jednak w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży, przeznaczysz środki uzyskane ze sprzedaży na cele związane z nieruchomościami mieszkalnymi np. zakup innego mieszkania, zakup działki budowlanej, zakup lub budowę domu, remont własnego mieszkania czy domu, to podatku nie zapłacisz.
Nie zapłacisz ani złotówki podatku jeśli na cele związane z nabyciem lub remontem nieruchomości mieszkalnych przeznaczysz całą kwotę, którą otrzymałeś ze sprzedaży swojej nieruchomości. W wypadku gdy sprzedałeś mieszkanie za 250,000 zł., a następnie w ciągu 2 lat nabyłeś inne mieszkanie za cenę 200,000 zł. i dodatkowo zrobiłeś w nim remont na który wydałeś 30,000 zł., to do rozliczenia z urzędem skarbowym pozostanie Ci jeszcze dokładnie 20,000 zł. i właśnie od tej sumy zapłacisz 10% podatek, czyli w tym wypadku 2,000 zł.
Co ważne, musisz pamiętać, żeby poinformować fiskusa o zamiarze korzystania ze zwolnienia podatkowego w ciągu 14 dni od daty sprzedaży nieruchomości, składając w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie.
Przypadek 2.
Dla mieszkań nabytych w latach 2007-2008 zmieniono zasady obliczania kwoty do opodatkowania i wprowadzono podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodu, czyli różnicy między ceną za jaką sprzedałeś i za jaką nabyłeś mieszkanie. Dodatkowo dochód może być pomniejszony o udokumentowane wydatki na dodatkowe remonty. Stawka podatku w tym przypadku wynosi 19%.
Przykładowo jeśli w czerwcu 2007 roku kupiłeś mieszkanie w Nysie za cenę 300,000 zł., a sprzedałeś je w marcu 2010 roku za cenę 450,000 zł. to podatek należny fiskusowi wynosił będzie 19% od Twojego zysku, czyli od kwoty 150,000 zł., co w tym konkretnym wypadku daje nam 28,500 zł. podatku do zapłacenia. Jak wcześniej wspomniałem kwotę do opodatkowania można pomniejszyć jeszcze o koszty remontów Twojej inne nieruchomości mieszkalnej. Dodatkowo wprowadzono tak zwaną „ulgę meldunkową". Jeśli więc byłeś zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu (domu) przez co najmniej 12 miesięcy, nie zapłacisz ani grosza podatku.
Przypadek 3.
Dla mieszkań nabytych od 1 stycznia 2009 stawka podatku nadal wynosi 19%, a podstawą opodatkowania jest dochód ze sprzedaży (cena sprzedaży minus cena zakupu), jednak w związku z likwidacją obowiązku meldunkowego wprowadzono zwolnienie podatkowe podobne do tego, jakie obowiązywało przed 2007 rokiem.
A zatem jeśli w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania wydasz pieniądze na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym także na spłatę kredytu mieszkaniowego), podatku nie musisz płacić. Podobnie jak poprzednio, o zamiarze skorzystania z ulgi musisz poinformować urząd skarbowy.
Jak pisałem na początku, nie zapłacisz żadnego podatku z tytułu sprzedaży mieszkania czy domu, jeśli byłeś jego właścicielem co najmniej 5 lat (5 lat kalendarzowych).
Jeśli ustawodawca nie zmieni swoich ostatnich przepisów to z tych opisanych powyżej już niedługo będzie obowiązywał tylko ten ostatni. I całe szczęście, bo nic tak nie zniechęca do działania (szczególnie potencjalnych biznesmenów) jak skomplikowane przepisy podatkowe.
Na blogach i forum Przyjaznych Inwestorów możesz znaleźć konkretne przykłady płacenia i niepłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Przedstawiają go na przykładach z życia wziętych osoby, które zajmują się na co dzień inwestowaniem w nieruchomości.
Damian Żukiewicz
