Obecnie kupując mieszkanie w Polsce po cenie rynkowej, musimy liczyć się z tym, że koszty kredytu i koszty związane z użytkowaniem mieszkania (czynsz do spółdzielni, ubezpieczenie, drobne remonty, itp.) przewyższą nasze przychody z wynajmu.
Aby mniej więcej oszacować sobie czy opłaca się nam zakup nieruchomości na wynajmem, powinniśmy zrobić przybliżone wyliczenia oraz zasięgnąć porady u innych inwestorów przez jakąkolwiek decyzją inwestycyjną. Kupując mieszkanie za gotówkę nie musimy się obawiać, że przychody z wynajmu będą niższe od kosztów utrzymania mieszkania. Jednak musimy policzyć czy czasami nie lepiej naszą gotówkę włożyć w inny rodzaj inwestycji.
Obliczymy teraz stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem (zakup za gotówkę). Obliczenia zrobię na przykładzie kawalerki w dużymi mieście.
Cena = 200.000 zł.
Miesięczne przychody z najmu = 1.100 zł.
Miesięczne koszty utrzymania (czynsz, ubezpieczenie, drobne naprawy) = -300 zł.
Miesięczny zysk = 800 zł.
Roczny zysk = 9.600 zł.
i teraz dzielimy roczny zysk z najmu przez cenę zakupu:
9600 zł. / 200.000 zł. = 0,048
czyli rocznie zarabiamy na czysto ponad 4,8% tego co wydaliśmy na zakup tego mieszkania.
Można wskaźnik ten nazwać "roczną stopą zwrotu z aktywów - ROA" (takie obliczenia wykonują spółki akcyjne przy publikowaniu wyników finansowych).
Nie ważna jednak jest nazwa, ale ważne jest to abyśmy wiedzieli jak szybko zwraca się nam zainwestowana kwota.
4,8% rocznej stopy zwrotu to chyba nie za dużo, na lokacie bankowej możemy mieć dzisiaj 2-3% więcej, ja jednak wolałbym zainwestować w nieruchomość niż trzymać pieniądze na lokacie. Pieniądze na lokacie tracą co roku na wartości (inflacja) i wypłacając każdego roku wszystkie zarobione odsetki z naszej lokaty za 20 lat dzisiejsze 200.000 zł. Będzie miało znacznie mniejsza wartość.
Możemy także obliczyć w prosty sposób w ile lat zwróci się nam inwestycja. W naszym przypadku będzie to:
cena zakupu podzielona przez roczny zysk z najmu:
200.000 zł. / 9600 zł. = około 21 lat
Czyli za 21 lat odzyskamy całą zainwestowaną wcześniej gotówkę. Dalej będziemy mieli mieszkanie warte przypuszczam już większe pieniądze, oraz co miesiąc dalej będziemy otrzymywali pieniążki od Najemców.
Jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt to do kosztów musimy dodać ratę kredytu, ale w takim wypadku żeby obliczenia miały sens to za cenę mieszkania podajemy tylko tą kwotę którą faktycznie wyłożyliśmy na jego zakup (np. 30.000 zł. jako koszty transakcji czy mały remont). Nie podajemy do wzoru ceny mieszkania bo nie wydaliśmy tych pieniędzy z własnej kieszeni, liczymy stopę zwrotu z zainwestowanej kasy (30.000 zł.).
Pobawcie się tymi obliczeniami, podstawiając różne ceny nieruchomości i przychody z wynajmu, łatwiej Wam będzie odróżnić dobre inwestycje od tych gorszych.
Jeśli potrzebujesz pomocy w inwestowaniu, znajdziesz mnie w biurze nyskie nieruchomości w Nysie. Inwestuję właśnie w nieruchomości w Nysie i na tym rynku mogą znaleźć też coś dla Ciebie.
