Umowa najmu powinna chronić właściciela nieruchomości - to on ponosi zwykle całe ryzyko tej transakcji, wielu wynajmujących nie wie jednak w jaki sposób zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu. Istnieje kilka szczególnych przypadków, które warto w tym zakresie przeanalizować.
Najem okazjonalny z prawem do eksmisji
Umowa o najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, jedną z jej najważniejszych cech, które pozwalają na ochronę właściciela nieruchomości jest możliwość zwrócenia się do komornika o eksmisję uciążliwych lokatorów lub niesolidnych płatników. Aby można było z tej możliwości skorzystać, do umowy musi zostać dołączone oświadczenie notarialne lokatora, który zobowiązuje się do opuszczenia lokalu i przeprowadzenia się do wskazanej nieruchomości bez potrzeby przeprowadzania standardowego postępowania sądowego. Umowa taka wymaga spełnienia kilku dodatkowych warunków: oświadczenie o poddaniu się eksmisji musi zawierać wskazanie kolejnego adresu wraz ze zgodą właściciela tej nieruchomości na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu, na życzenie wynajmującego musi być opatrzone podpisem poświadczonym notarialnie, zaś sama umowa powinna zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Właściciel nieruchomości musi liczyć się także z koniecznością wniesienia opłaty, w wysokości do 10% minimalnego wynagrodzenia, stanowiącej wynagrodzenie dla notariusza.
Stan idealny czy normalne zużycie ?
Standardem - prawnym i faktycznym - jest dopuszczenie przez wynajmującego utraty funkcjonalności w stopniu nieprzekraczającym normalnego zużycia w okresie trwania umowy najmu. Oznacza to, że drobne zarysowania na ścianach, minimalnie porysowane panele lub zużyte meble nie stanowią podstawy do żądania żadnego zadośćuczynienia. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby w umowie najmu zawrzeć zapis mówiący o tym, że najemca na koniec trwania umowy ma obowiązek odnowić mieszkanie na własny koszt i doprowadzić je do stanu pierwotnego lub pokryć koszt remontu. Należy oczywiście tym zapisem posługiwać się rozsądnie, ponieważ normalne zużycie w okresie dwóch lub trzech lat nie oznacza konieczności obniżenia ceny najmu za okresy kolejne, natomiast konieczność przeprowadzenia remontu będzie odstraszała niektórych - również solidnych najemców.
Kaucja jako podstawowy instrument ochrony właściciela
Kaucja, w przypadku umowy o najem okazjonalny w wysokości do sześciokrotności, a zwyczajnej umowy najmu do wysokości dwunastokrotności czynszu jest standardowym zabezpieczeniem właściciela. Ustala się jej wysokość stosownie do wartości nieruchomości oraz jej wyposażenia. Służy ona jako zabezpieczenie wymagalnych opłat oraz źródło finansowania ewentualnych niezbędnych remontów, które konieczne są, jeśli zużycie nieruchomości przekracza po okresie najmu stan normalnego zużycia. Ustalając wyższą kaucję, ryzykuje się utratę niektórych lub nawet większości ofert najemców, ale ustanawia się lepsze zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości.
Kontrola ? Tak, ale tylko za zgodą najemcy
Poza wyjątkowymi przypadkami (awaria sieci wodociągowej lub elektrycznej itp.) właściciel nie ma i nie może mieć prawa wejścia na teren nieruchomości bez zgody najemcy. Jest to bezpośrednią konsekwencją przepisów KC, umowa najmu nie może zawierać innego zapisu, gdyż byłby on niezgodny z tym aktem. Warto jednak choćby poza umową uzgodnić z najemcą częstotliwość wizyt kontrolnych oraz sposób i termin uprzedzania o nich najemcy. Wejście do wynajętego lokalu bez zgody najemcy może zostać uznane nawet za przestępstwo naruszenia miru domowego.
