Statystyki pokazują, że wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej stale rosną, więc istnieje prawdopodobieństwo odsprzedaży zakupionego lokalu mieszkalnego po cenie wyższej niż cena kupna tego mieszkania. Na pierwszy rzut oka zakup mieszkania na wynajem wydaje się być pewną inwestycją, nie obarczoną żadnym ryzykiem, ale niestety tak nie jest. Janusz Korwin-Mikke często powtarza swoją anegdotę „Kto nie ryzykuje ten nie je”. Rozwój jest zawsze związany z ryzykiem, ale owe ryzyko można zminimalizować stosując się do poniższej zasady:
Cena lokalu mieszkalnego nie może być zbyt wysoka
Przed przystąpieniem do transakcji zakupu lokalu mieszkalnego inwestor powinien oszacować stopę zwrotu kapitału własnego (ROE).
ROE = (miesięczny zysk netto x 10,5 / zainwestowany kapitał własny) x 100%
Do obliczeń przyjęto założenie, że mieszkanie będzie wynajmowane średnio przez 10,5 miesięcy w roku. Miesięczny zysk netto należy obliczyć jako miesięczny zysk z najmu pomniejszony o podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni. Warto miesięczny zysk netto pomniejszyć również o kwotę związaną z naprawami i remontami mieszkania wynoszącą np. 5% wysokości najmu.
Dzielnikiem w powyższym wzorze jest zainwestowany kapitał własny, czyli im taniej uda się kupić mieszkanie, tym wyższej rentowności kapitału własnego należy się spodziewać. Należy również pamiętać, że zainwestowany kapitał własny tj. całkowita wartość poniesionych kosztów na zakup mieszkania, w skład której wchodzą: koszt lokalu mieszkalnego, koszt usługi pośrednika sprzedaży, koszt podatku PCC przy zakupie z rynku wtórnego (2% wartości nieruchomości), koszty związane z usługą notariusza, koszty wpisu do Księgi Wieczystej oraz koszty związane z remontem mieszkania, zakupem wyposażenia i jego aranżacji.
Kupno mieszkania poniżej ceny rynkowej nie jest łatwe, ale jest kluczowym aspektem, aby osiągnąć założony zysk netto. Należy więc sięgać po niekonwencjonalne rozwiązania tj. zakup lokalu mieszkalnego z przetargów spółdzielni mieszkaniowej, z przetargów spółek Skarbu Państwa lub z licytacji komorniczych.
Gdzie znaleźć informacje o przetargach?
Informacje o przetargach można znaleźć na stronach internetowych spółdzielni mieszkaniowych, spółek Skarbu Państwa oraz w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej, ale także w prasie np. w Gazecie Wyborczej. Warto zaznaczyć, że spółdzielnie mieszkaniowe stosunkowo rzadko organizują przetargi na zbycie lokalów mieszkalnych, analogicznie jak spółki Skarbu Państwa. Ponadto nie każda spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi stronę internetową, więc nie o wszystkich przetargach można dowiedzieć się z Internetu. Natomiast w regulaminie przeprowadzania przetargu spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązek umieszczenia informacji o przetargu w prasie z odpowiednim wyprzedzeniem i często o niektórych przetargach można dowiedzieć się tylko i wyłącznie tą drogą masowego przekazu. W związku z czym znalezienie tego typu ofert może okazać się bardzo czasochłonne. Ale w ostatnim czasie pojawił się w sieci nowy portal internetowy, który zbiera ogłoszenia ze wszystkich w/w źródeł informacji (link do portalu znajduje się poniżej artykułu w ramce) i pomaga w skutecznym znalezieniu mieszkania w okazyjnej cenie bez poświęcenia wielu godzin na ich szukanie. W jednym miejscu są zebrane aktualne oferty zbycia mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki Skarbu Państwa drogą przetargu, a także mieszkania sprzedawane przez komornika. Warto zapoznać się z tymi ofertami, ponieważ ceny nieruchomości z przetargów czy z licytacji komorniczej są tańsze nawet o 30% od ich wartości rynkowej.
Na co należy zwrócić uwagę przy oględzinach mieszkania?
Po znalezieniu lokalu mieszkalnego w atrakcyjnej lokalizacji oraz cenie należy bardzo skrupulatnie przeprowadzić wizję lokalną. Przed podjęciem decyzji o uczestniczeniu w przetargu lub licytacji obowiązkowo należy uczestniczyć w oględzinach mieszkania. Zalecane jest, aby sprawdzić okolicę, dostępność komunikacji miejskiej, stan klatki schodowej i samego lokalu, stan instalacji, okien itp., aby dobrze oszacować koszty remontu i niezbędnego wyposażenia. Warto jest posłużyć się listą kontrolną i notować wszystkie spostrzeżenia, aby móc później na spokojnie w domu przeanalizować wszystkie wady i zalety mieszkania. Można posłużyć się szczegółowym formularzem listy kontrolnej zakupu mieszkania dostępnym do pobrania na portalu.
O czym należy wiedzieć przed przystąpieniem do licytacji?
Niezbędnym elementem zakupu mieszkania drogą przetargu bądź licytacji komorniczej jest szczegółowe zapoznanie się z regulaminem jego przeprowadzenia oraz spełnienie wszystkich jego wytycznych takich jak np.: wpłacenie wadium w określonej kwocie, w określony sposób oraz przed upływem wyznaczonego terminu. Obowiązkowo należy mieć przy sobie dokument tożsamości. Należy pamiętać, iż w przypadku uchylenia się uczestnika licytacji wyłonionego jako nabywca od zawarcia notarialnej umowy sprzedaży w terminie podanym w zawiadomieniu, organizator licytacji może odstąpić od jej zawarcia, a wadium przepada na rzecz organizatora przetargu. Pozostałym uczestnikom wadium zostaje zwrócone.
Przebieg przetargu spółdzielni mieszkaniowej i spółki Skarbu Państwa
Przetargi organizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz spółki Skarbu Państwa mogą przybierać formę przetargu ustnego lub pisemnego, nieograniczonego lub ograniczonego, w którym osobami uprawnionymi do nabycia są np. najemcy lokali lub osoby spełniające inne kryteria opisane w regulaminie danego przetargu. Cena wywoławcza mieszkania z przetargu zazwyczaj jest sporo niższa od jego ceny rynkowej. Ponadto mieszkanie będące przedmiotem zbycia spółdzielni mieszkaniowej jest pozbawione jakichkolwiek zadłużeń w postaci niezapłaconych rachunków za media, czynsz itp. oraz z reguły jest pozbawione lokatora. Profilaktycznie warto sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa podejmuje decyzję o zbyciu lokalu mieszkalnego, które jest przeznaczone do kapitalnego remontu. Często są odłączone media, aby nie generować zbędnych kosztów dla spółdzielni.
Przed rozpoczęciem przetargu należy podpisać oświadczenie, że uczestnik zapoznał się ze stanem faktycznym mieszkania i nie będzie zgłaszał żadnych roszczeń w przypadku wygranej licytacji. W związku z czym niezwykle ważnym jest uczestniczenie w oględzinach lokalu mieszkalnego przed przystąpieniem do przetargu. W przypadku planowania zakupu mieszkania posiłkując się kredytem hipotecznym warto jest przed licytacją udać się do księgowości spółdzielni i zapytać o taką możliwość. Z reguły na przetargach spółdzielni mieszkaniowych nie ma problemu z przedłużeniem terminu spłaty pozostałej części wartości mieszkania nawet do dwóch miesięcy, jeżeli mieszkanie jest finansowane kredytem bankowym.
W ogłoszeniach o przetargach ustnych często jest podawana cena postąpienia. Warto jest przygotować się do licytacji rozpisując poszczególne kwoty postąpień zarówno w jednostce wartości mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy oraz całkowitego kosztu mieszkania. Zdarza się, że licytacja odbywa się poprzez wywoływanie tylko i wyłącznie wartości w przeliczeniu na metr kwadratowy, dobrze jest wówczas wiedzieć, o jakiej kwocie sumarycznej mieszkania jest mowa.
Ryzyko zakupu mieszkania z licytacji komorniczej
Mieszkanie z pierwszej licytacji komorniczej można nabyć w cenie o 25% tańszej niż jego wartość rynkowa, natomiast w przypadku organizacji drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi dwie trzecie ceny oszacowania nieruchomości. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku braku zbycia mieszkania w czasie pierwszej licytacji, nie zawsze komornik organizuje drugą licytację. Czasami jest organizowana kolejna pierwsza licytacja z ceną wywoławczą wynoszącą ¾ ceny oszacowania. Ponadto warto wiedzieć, że samo obwieszczenie licytacji komorniczej nie jest potwierdzeniem, że dana licytacja będzie miała miejsce. W przypadku dojścia do porozumienia dłużnika z wierzycielem, licytacja nie jest przeprowadzana. Komornik prowadzący postępowanie nie ma obowiązku poinformowania publicznie tego faktu, więc można przyjść na oględziny lub na samą licytację mieszkania i przysłowiowo „pocałować klamkę od drzwi”. Dlatego warto z jednodniowym wyprzedzeniem telefonicznie skontaktować się z Kancelarią Komorniczą prowadzącego postępowanie i upewnić się, że odbędą się oględziny lub licytacja danego mieszkania.
Mimo, że cena wywoławcza mieszkania z licytacji komorniczej jest atrakcyjna, należy pamiętać, że cena zakupu takiego lokalu mieszkalnego może znacznie wzrosnąć podczas trwania licytacji. Wszystko zależy od ilości osób zainteresowanych mieszkaniem oraz od ich determinacji w dążeniu do kupna. Im bardziej uczestnikowi licytacji zależy na danym mieszkaniu, tym większą cenę jest w stanie za nie zapłacić. Dlatego przed przystąpieniem do licytacji warto określić kwotę maksymalną, powyżej której należy zrezygnować. W przeciwnym wypadku, po wygranej licytacji może okazać się, że mieszkanie zostało kupione po zbyt wysokiej cenie i nie będzie możliwe osiągnięcie założonych przychodów z jego najmu.
Należy dodać, że aby uczestniczyć w licytacji komorniczej niezbędne jest posiadanie gotówki. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w kwocie wynoszącej 10% wartości kwoty oszacowania nieruchomości. Opłaty należy dokonać w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku lub można ją uiścić na konto komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Istotnym elementem przy wygraniu licytacji jest konieczność wpłacenia pozostałej części kwoty wylicytowanego mieszkania w terminie do dwóch tygodni od daty uprawomocnienia się przybicia. W przypadku kredytowania mieszkania prawo pozwala na przedłużenie w/w terminu maksymalnie do miesiąca czasu. Warto jest uzyskać promesę kredytową jeszcze przed przystąpieniem do licytacji, żeby mieć pewność, że kredyt hipoteczny zostanie przyznany. Nie każdy bank posiada w swojej ofercie możliwość udzielenia kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Dobrze jest wcześniej zapoznać się z zasadami i formą przyznania tego typu kredytu, żeby ograniczyć ryzyko utraty wadium.
Najistotniejszym aspektem związanym z zakupem mieszkania z licytacji komorniczej jest ryzyko zajmowania licytowanego lokalu przez poprzedniego właściciela. Jeżeli w terminie wyznaczonym na oględziny mieszkania komornik wraz z oglądającymi nie zostanie wpuszczony do lokalu lub w trakcie oględzin można zauważyć wyraźne znaki, że lokal jest przez kogoś zamieszkiwany, wówczas istnieje duże prawdopodobieństwo, że szybko się z niego nie wyprowadzi. Prawo zabrania wyrzucenia takiej osoby na bruk przez nowego właściciela mieszkania. W takim przypadku należy uruchomić postępowanie sądowe o eksmisję. Otrzymanie zgody Sądu na eksmisję jest tylko formalnością, natomiast problem polega na tym, że gminy najczęściej nie posiadają wolnych lokali socjalnych ani tymczasowych, w wyniku czego proces eksmisji może trwać latami. Jedyną zaletą takiego stanu rzeczy jest możliwość domagania się odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokatorowi lokalu zastępczego.
Podsumowanie
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej czy z przetargu spółdzielni mieszkaniowej lub spółki Skarbu Państwa może okazać się dobrą okazją, ale równie dobrze może wiązać się z wieloma problemami, o ryzyku których była mowa w niniejszym artykule. Niewątpliwie zakup lokalu mieszkalnego drogą przetargu spółdzielni mieszkaniowej lub spółki Skarbu Państwa jest znacznie bardziej przystępny w porównaniu z licytacją komorniczą, pod kontem możliwości bezproblemowego oglądnięcia mieszkania przed przystąpienia do licytacji. Bez wątpienia warto brać udział w przetargach, ale tylko i wyłącznie będąc do nich dobrze przygotowanym. Odradza się spontanicznych zakupów nieruchomości tą drogą.
