W celu znalezienia odpowiedzi na powyższe pytanie przytoczę przebieg przetargu w jednej ze Spółdzielni Mieszkaniowych w Krakowie, który miał miejsce w styczniu 2017 roku. Przedmiotem przetargu ustnego nieograniczonego były trzy mieszkania zlokalizowane w dzielnicy Bieńczyce. Do przetargu mógł przystąpić każdy, kto w wyznaczonym przez Spółdzielnię terminie wpłacił wadium.
Pierwsze mieszkanie będące przedmiotem przetargu mieści się na 8 piętrze w 10 piętrowym bloku z lat pięćdziesiątych z dwiema windami. Jest to kawalerka o powierzchni użytkowej 23,83 m2 w stanie do generalnego remontu tj. instalacja elektryczna aluminiowa, instalacja wodna nie wymieniana od początku budowy bloku, okna drewniane starego typu, drzwi wejściowe również do wymiany na antywłamaniowe. Wewnątrz mieszkanie jest przygotowane do remontu, podłogi są zdemontowane, meble i sprzęt AGD usunięto z mieszkania. W mieszkaniu jest centralne ogrzewanie z sieci MPEC oraz instalacja gazowa. Mieszkanie jest wolne w sensie prawnym, bez lokatorów. Byli jego lokatorzy zostali eksmitowani do lokalu zastępczego, natomiast nie zostali jeszcze wymeldowani z mieszkania. Postępowanie w sprawie wymeldowania dwóch lokatorów trwa. Cena wywoławcza lokalu mieszkalnego wynosiła 3 700 zł/m2 tj. 88 171 zł. W celu przystąpienia do przetargu należało wpłacić wadium w wysokości 5 000 zł. W przetargu brało udział 19 uczestników. Kwota postąpienia wynosiła 20 zł. Miały miejsce 52 postąpienia, w wyniku czego mieszkanie zostało sprzedane za cenę 4 740 zł/m2, co odpowiada kwocie 112 954,20 zł.
Drugie mieszkanie będące przedmiotem przetargu mieści się na 3 piętrze w 4 piętrowym bloku bez windy. Jest to kawalerka o powierzchni użytkowej 26,21 m2 w stanie do generalnego remontu, ale przewody instalacji elektrycznej zostały wymienione na miedziane, okna zostały wymienione na nowe plastikowe, drzwi wejściowe zostały wymienione na nowe antywłamaniowe tuż przed eksmisją lokatora. Do zrobienia pozostała wymiana instalacji wodnej, która nie była wymieniana od początku budowy bloku oraz wykończenie lokalu. Wewnątrz mieszkanie jest przygotowane do remontu, podłogi są zdemontowane, meble i sprzęt AGD usunięto z mieszkania. W mieszkaniu jest centralne ogrzewanie z sieci MPEC oraz instalacja gazowa. Mieszkanie jest wolne w sensie prawnym, bez lokatorów. Były jego lokator został eksmitowany do lokalu zastępczego, natomiast nie został jeszcze wymeldowany z mieszkania. Postępowanie w sprawie wymeldowania jednego lokatora trwa. Cena wywoławcza lokalu mieszkalnego wynosiła 3 880 zł/m2 tj. 101 694,80 zł. W celu przystąpienia do przetargu należało wpłacić wadium w wysokości 5 100 zł. W przetargu brało udział 23 uczestników. Kwota postąpienia wynosiła 20 zł. Miało miejsce 57 postąpień, w wyniku czego mieszkanie zostało sprzedane za cenę 5 020 zł/m2, co odpowiada kwocie 131 574,20 zł.
Trzecie mieszkanie będące przedmiotem przetargu mieści się na 2 piętrze w 10 piętrowym bloku z lat pięćdziesiątych z dwiema windami. Jest to dwupokojowe mieszkanie o powierzchni użytkowej 36,04 m2 w stanie do generalnego remontu, ale przewody instalacji elektrycznej zostały wymienione na miedziane, okna zostały wymienione na nowe plastikowe w obu pokojach, natomiast w łazience został wykonany remont tj. zamontowanie glazury i terakoty, nowej wanny, miski WC i armatury. Do wymiany pozostały drzwi wejściowe na antywłamaniowe oraz wykończenie pozostałej części mieszkania. W mieszkaniu jest centralne ogrzewanie z sieci MPEC oraz instalacja gazowa. Mieszkanie jest wolne w sensie prawnym, bez lokatorów. Byli jego lokatorzy zostali z niego wymeldowani. Cena wywoławcza lokalu mieszkalnego wynosiła 4 260 zł/m2 tj. 153 530,40 zł. W celu przystąpienia do przetargu należało wpłacić wadium w wysokości 5 200 zł. W przetargu brało udział kilku uczestników. Kwota postąpienia wynosiła 20 zł. Mieszkanie zostało sprzedane za cenę około 4 760 zł/m2, co odpowiada kwocie 171 550,40 zł.
Odnosząc powyższe kwoty transakcyjne mieszkań z przetargu do ich wartości rynkowych można wysnuć następujące wnioski:
-
Cena transakcyjna trzeciego z omawianych mieszkań praktycznie zrównała się z jego ceną rynkową, zakładając że ceny transakcyjne sprzedaży mieszkań oferowanych przez prywatnych właścicieli lub biura nieruchomości są co najmniej o 10% niższe niż w ogłoszeniach (najczęściej występuje negocjacja ceny). Należy zwrócić również uwagę na dość wysoką cenę wywoławczą tego mieszkania w porównaniu z dwoma poprzednimi. Rzeczoznawca przy wycenie kierował się zapewne wartością wykonanych prac remontowych, ale przede wszystkim na uwagę zasługuje fakt, że w tym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, w odróżnieniu od dwóch pozostałych mieszkań.
-
Postępowanie związane z wymeldowaniem lokatorów może toczyć się kilka miesięcy lub nawet lat, w przypadku gdy wymeldowanie dotyczy osób nieletnich. Sprzedaż mieszkania na rynku nieruchomości, w którym jest zameldowany lokator jest niezwykle trudna i daje argument do sporej negocjacji ceny.
-
Ceny transakcyjne pierwszych dwóch mieszkań są bez wątpienia niższe od ich ceny rynkowej. Cena transakcyjna pierwszego mieszkania jest tańsza od jego ceny rynkowej mniej więcej o 15 000 zł, natomiast drugiego mniej więcej o 8 000 zł. Możliwe, że przyczyną tej różnicy jest trwające postepowanie wymeldowania byłych lokatorów w tych mieszkaniach.
Podsumowując liczba chętnych na zakup mieszkań z przetargu Spółdzielni Mieszkaniowych stale rośnie w przeciągu ostatnich kilku lat. Nie należy się więc spodziewać, że przystępując do licytacji cena transakcyjna będzie zbliżona do ceny wywoławczej. Ale zawsze można mieć nadzieję, że informacja o jakimś przetargu nie dotrze do tak szerokiego grona, ponieważ będzie trudna do znalezienia.
