Przez ostatnie kilka lat, bardzo szybko rosły koszty zakupu działek i budowy domów. Taka zmiana będzie bardziej odczuwalna teraz - w warunkach gorszej koniunktury gospodarczej. Właśnie dlatego można spodziewać się, że wzrośnie zainteresowanie ciekawym rozwiązaniem, jakim jest bez wątpienia adaptacja różnych budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Nowoczesne technologie budowlane pozwalają na znaczącą poprawę takich budynków w zakresie estetyki oraz energochłonności. Jednocześnie inwestor nie musi ponosić kosztów związanych np. z wykonaniem fundamentów i budową ścian nośnych. Regres drobnego rolnictwa sprawia, że na terenach wiejskich można znaleźć coraz więcej niedużych budynków gospodarczych w atrakcyjnych cenach. Warto zatem wyjaśnić zasady, na jakich przebiega adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.
Przed rozpoczęciem adaptacji konieczne będą formalności
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że corocznie na cele mieszkalne jest adaptowanych 1000 - 1500 budynków gospodarczych. Taka liczba byłaby większa, gdyby nie fakt, że spora część wspomnianych budynków znajduje się w złym stanie albo została wybudowana z tanich i niezdrowych materiałów. Przykład stanowią samodzielnie wyprodukowane pustaki żużlowe w ścianach nośnych. Warto również pamiętać, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny może wygenerować spore koszty. W praktyce bardzo wiele zależy do tego, jakie było wcześniejsze zastosowanie wspomnianego budynku.
Nie można również zapominać o formalnościach, które będą potrzebne jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W zależności od sytuacji, takie prace będą prowadzone na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku i milczącej zgody organu administracji budowlanej albo na podstawie pozwolenia na przebudowę. Ten drugi wariant jest częsty, bo adaptacja budynku gospodarczego zwykle wymaga daleko idącej ingerencji w jego konstrukcję.
Urząd będzie miał 30 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu
W pierwszej kolejności warto omówić ścieżkę administracyjną związaną z prowadzeniem inwestycji na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Planowana zmiana sposobu wykorzystania budynku z gospodarczego na mieszkalny, przed rozpoczęciem prac wymaga powiadomienia prezydenta miasta na prawach powiatu lub starosty. Nawet jeśli adaptacja budynku gospodarczego nie będzie wymagała pozwolenia na przebudowę, to inwestor nie uniknie konieczności dostarczenia kilku dokumentów. W ramach wspomnianego zgłoszenia, trzeba przedstawić staroście lub prezydentowi miasta między innymi następujące dokumenty:
- ekspertyzę techniczną wydaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane
- standardowe oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- opis oraz rysunek, który prezentuje usytuowanie budynku względem innych nieruchomości oraz powierzchnię budynku objętą zmianą sposobu użytkowania
- opis techniczny przedstawiający konstrukcję budynku, jego rodzaj oraz parametry techniczne (m.in. rozkład obciążeń)
- w zależności od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ-kę”) albo zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Na podstawie wszystkich wspomnianych dokumentów, lokalny organ administracji budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) może udzielić milczącej zgody albo zgłosić swój sprzeciw w ciągu 30 dni. Brak sprzeciwu wyrażonego w trakcie 30 dni od złożenia wymaganych dokumentów, uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku przed upływem dwóch kolejnych lat. W razie przekroczenia tego dwuletniego terminu, adaptacja budynku gospodarczego będzie wymagała ponownego zgłoszenia.
Pozwolenie budowlane bardzo często okaże się potrzebne
Często okazuje się, że po złożeniu zawiadomienia (zgłoszenia) o zmianie sposobu użytkowania budynku starosta lub prezydent miasta wskazuje na konieczność uzyskania pozwolenia na przebudowę. Dzieje się tak wtedy, gdy planowane prace mają szeroki zakres. W tym kontekście warto przypomnieć, że według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, na skutek których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.
Niektóre osoby mogły słyszeć, że istnieje możliwość dokonania przebudowy budynku gospodarczego wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Aktualne przepisy wskazują, że przebudowa na podstawie zgłoszenia jest możliwa tylko wtedy, gdy wolnostojący parterowy budynek gospodarczy ma powierzchnię zabudowy do 35 mkw. Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby liczba takich małych budynków gospodarczych nie przekraczała dwóch na każde 500 mkw. działki. Niski limit dotyczący powierzchni zabudowy (tylko 35 mkw.) wyklucza, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny, dokonywana w formie przebudowy będzie mogła zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia.
