Czyli jakiego zabezpieczenia może żądać od Ciebie bank...
Samo posiadanie zdolności kredytowej, choć jest koniecznym wymogiem, nie jest wystarczające do otrzymania kredytu hipotecznego. Banki wymagają, obok zdolności kredytowej, również odpowiedniego zabezpieczenia spłaty kredytu.
Jaki jest cel zabezpieczenia kredytu hipotecznego?
W okresie trwania umowy o kredyt hipoteczny sytuacja finansowa kredytobiorcy może ulec pogorszeniu, a nawet całkowitemu załamaniu, prowadząc do niemożności spłaty kredytu. W takim wypadku bank, który udzielił kredytu, nie jest "pozostawiony na lodzie" i może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z przedmiotu zabezpieczenia. W ten oto sposób bank może odzyskać całość środków pożyczonych kredytobiorcy lub przynajmniej ich część. W konsekwencji zabezpieczenie kredytu jest sposobem minimalizacji ryzyka banku związanego z kredytowaniem.
Co obejmuje zabezpieczenie kredytu hipotecznego (zakres zabezpieczenia)?
Co do zasady, wszystkie koszty związane z udzieleniem i spłatą kredytu, a więc kwotę kredytu (kapitał), odsetki, prowizje, inne koszty. Zakres zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest każdorazowo ujęty w umowie kredytowej.
Czy mogę negocjować sposób zabezpieczenia kredytu?
Generalnie to bank decyduje o wyborze formy zabezpieczenia kredytu. W końcu to on udziela nam kredytu ze swoich środków i wie, jakie zabezpieczenie będzie dla niego najkorzystniejsze i zarazem najbezpieczniejsze. Jednak istnieją pewne możliwości negocjacji. Jeśli przedstawimy bankowi równorzędną formę zabezpieczenia kredytu hipotecznego, to bank powinien przystać na nasze warunki. Np. wybór pomiędzy dwiema nieruchomościami o zbliżonej wartości.
Czy zabezpieczenie kredytu jest ustanawiane wyłącznie na etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny?
Okazuje się że nie tylko. W okresie kredytowania mogą zaistnieć okoliczności powodujące konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia bądź zabezpieczenia zamiennego. Należą do nich: pogorszenie sytuacji finansowej kredytobiorcy, znaczny spadek wartości ustalonego wcześniej zabezpieczenia (np. drastyczne obniżenie wartości rynkowej nieruchomości). W umowie kredytowej powinny znajdować się zapisy regulujące tę kwestię.
Czy w razie spłaty części kredytu hipotecznego mogę domagać się od banku zmniejszenia zabezpieczenia lub ustanowienia innego zabezpieczenia?
Niewątpliwie tak, jest to wystarczająca przesłanka do tego typu działań. Zwłaszcza jeśli mamy ku temu konkretne powody. Np. gdy chcemy sprzedać nieruchomość, która jest zabezpieczona, a w zamian zaproponujemy obciążenie hipoteką innej nieruchomości, która spełnia warunki zabezpieczenia. Jednakże wszystko pozostaje do uzgodnienia z bankiem.
Formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego
1. Hipoteka
Hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, jak sama nazwa ("hipoteczny") na to wskazuje. Pozostałe formy zabezpieczeń mają charakter dodatkowy (jeśli hipoteka nie jest w pełni wystarczająca z uwagi na wartość nieruchomości w stosunku do kwoty kredytu) bądź czasowy (do chwili ustanowienia hipoteki). Hipoteka może być ustanowiona na prawie własności nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Z treści hipoteki wynika uprawnienie banku do zaspokojenia się z nieruchomości (poprzez sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego), w sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego. Banki bardzo cenią tę formę zabezpieczenia, gdyż hipoteka ma pierwszeństwo przed roszczeniami osobistymi ewentualnych wierzycieli kredytobiorcy (np. z umowy pożyczki) oraz istnieje niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Toteż, jeśli kredytobiorca przestałby być właścicielem mieszkania w drodze umowy sprzedaży, zamiany, darowizny czy też dziedziczenia – prawo banku pozostałoby nienaruszone i nadal mógłby on odzyskać pożyczone pieniądze sprzedając tę nieruchomość. Kolejną zaletą hipoteki jest to, że może zabezpieczać kredyt do wysokiej sumy pieniężnej, ponieważ nieruchomości cechują się znaczną wartością. A przecież takie są właśnie kwoty kredytów hipotecznych.
Na czyjej nieruchomości hipoteka? Hipotekę wolno ustanowić nie tylko na nieruchomości kredytobiorcy, ale także na nieruchomościach osób trzecich. Nie trudno się domyślić, że osoby takie muszą mieć jakiś w tym interes. Nie będą to osoby przypadkowe, lecz zazwyczaj najbliżsi członkowie rodziny, znajomi, wspólnicy. Ustanowienie w tym trybie hipoteki następuje w drodze porozumienia między osobą trzecią (właścicielem nieruchomości, dłużnikiem hipotecznym) a bankiem kredytującym, łącznie z dopełnieniem formalności w postaci wpisu w księdze wieczystej. Kredytobiorca nie uczestniczy w owym procesie, a jedynie jest beneficjentem korzyści wynikających z zabezpieczenia.
Jak jest ustanawiana hipoteka? Najpierw składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed pracownikiem banku, następnie pracownik banku składa oświadczenie w imieniu banku. Oba oświadczenia, podpisane przez kredytobiorcę i dwóch pracowników banku, opatrzone pieczęcią banku, wraz z wnioskiem o wpis hipoteki są kierowane do sądu wieczysto-księgowego (sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości). Jeśli wszystkie dokumenty spełniają wymogi formalne, sąd wydaje postanowienie o wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wówczas trzeba zaczekać na uprawomocnienie się wpisu.
Jakie są rodzaje hipoteki? Hipoteka, w zależności od potrzeby, może być zwykła (najczęściej stosowane, gdy suma wierzytelności/kredytu jest znana przy jej ustanawianiu), kaucyjna (jeśli kwota zabezpieczenia nie jest znana na początku – do oznaczonej sumy pieniężnej), łączna (ustanawiana na kilku nieruchomościach (w przypadku gdy zabezpieczenie na jednej nieruchomości jest zbyt niskie, jeśli uzasadnia to kwota kredytu hipotecznego ponad przeciętną miarę), przymusowa (jest ustanawiana samodzielnie przez bank dla potrzeb postępowania egzekucyjnego na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego/oświadczenia o poddaniu się egzekucji, zaopatrzonego przez sąd cywilny w klauzulę wykonalności, przesyłanego do sądu ksiąg wieczystych o wpis tejże hipoteki).
2. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych
Banki obligatoryjnie wymagają od kredytobiorców wykupienia ubezpieczenia nieruchomości. Ubezpieczenie możemy nabyć za pośrednictwem banku lub na własną rękę. Plusem pierwszego rozwiązania jest to, że umowę ubezpieczenia możemy podpisać na miejscu, szybko, na podstawie ofert firm ubezpieczeniowych współpracujących z bankiem. Z kolei minusem tej opcji – ograniczona ilość towarzystw ubezpieczeniowych (niekiedy jedno), z których oferty możemy skorzystać, wyższe składki.
Drugie rozwiązanie, choć bardziej czasochłonne (minus), wydaje się korzystniejsze dla osób zaciągających kredyt. Podpisując umowę samodzielnie mamy szerszy wybór firm ubezpieczeniowych oraz praktyka pokazuje, że składki ubezpieczeniowe są niższe. Dzieje się tak dlatego, iż banki czerpią pewne profity w pośredniczeniu w zawieraniu umów ubezpieczeniowych na rzecz swoich klientów.
Ile zapłacę za ubezpieczenie? Składkę na ubezpieczenie uiszcza się raz do roku. Jeśli samemu kupujesz ubezpieczenie, składka wyniesie od 100 zł w górę. Jeśli kupujesz za pośrednictwem banku – od 200 zł w górę. Poza ceną ubezpieczenia, warto zwrócić uwagę na zakres ochrony ubezpieczeniowej, czyli jakie zdarzenia są podstawą do wypłaty odszkodowania.
Na jaką kwotę należy ubezpieczyć nieruchomość? Przeważnie jest to kwota równa sumie zaciąganego kredytu hipotecznego lub wartości nieruchomości. W każdym razie powinniśmy to uzgodnić z bankiem, żeby nie było później problemów na tej płaszczyźnie (bo za niska kwota ubezpieczenia) i konieczności zmiany warunków umowy ubezpieczeniowej.
Do kiedy muszę mieć ubezpieczoną nieruchomość? Dla umowy o kredyt hipoteczny – do momentu spłaty ostatniej raty. Jak widać jest to dosyć długi okres, który jest uwarunkowany długoterminowością tego rodzaju zobowiązań. Niemniej jednak, w interesie właściciela nieruchomości, takowe ubezpieczenie winno być zawsze wykupione.
Cesja umowy ubezpieczenia nieruchomości na rzecz banku, o co chodzi? W związku z zawarciem umowy ubezpieczenia, bank może od nas zażądać (jako jeden z warunków kredytu mieszkaniowego, często preferencyjny), przeniesienia uprawnień związanych z tą umową na rzecz banku. Innymi słowy, to my będziemy opłacać składkę ubezpieczeniową, a bank w razie wystąpienia szkody (np. pożar nieruchomości) – otrzyma odszkodowanie, które zaliczy na poczet spłaty kredytu hipotecznego.
3. Ubezpieczenie pomostowe
To kolejne obciążenie finansowe nałożone na kredytobiorcę. Jest sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości oraz uprawomocnienia się tegoż wpisu (zabezpieczenie docelowe). Ma za zadanie minimalizować ryzyko banku w okolicznościach, gdy kredytobiorca otrzymał już kredyt hipoteczny (lub jedną z transz), a nie zostało ustanowione odpowiednie zabezpieczenie. Dopiero gdy dostarczymy do banku odpis księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki – ubezpieczenie pomostowe przestaje obowiązywać.
W gestii kredytobiorcy leży jak najszybsze dopełnienie wspomnianych formalności, tak żeby skrócić czas obowiązywania ubezpieczenia, a tym samym obniżyć koszty kredytu.
Kto za to płaci? Mimo że ubezpieczenie pomostowe zawierane jest przez bank z firmą ubezpieczeniową, koszty ubezpieczenia są w całości przerzucane na kredytobiorcę. Jak wiadomo, bank nie jest instytucją charytatywną.
Ile się czeka na wpis hipoteki do ksiąg wieczystych? Przeciętnie od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w sporadycznych przypadkach nawet rok. Dużo zależy od tego, jaki sąd obsługuje księgi wieczyste. W mniejszych wydziałach wnioski te rozpatrywane są całkiem szybko, czego nie można powiedzieć o większych wydziałach, które są przeciążone sprawami. Jednak na termin rozpatrzenia naszego wniosku nie mamy praktycznie żadnego wpływu z powodu braku możliwości wyboru sądu. Bowiem właściwy jest wyłącznie sąd, na którego obszarze położona jest nieruchomość.
Sytuacja się komplikuje w przypadku osób pozyskujących kredyt na budowę domu, mieszkania, lokalu – kiedy to nie ma możliwości założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, ponieważ jeszcze nie istnieje ona fizycznie. W takim wypadku okres ubezpieczenia pomostowego może się znacznie przedłużyć, od roku do kilku lat. Tu też nie mamy większego wpływu na przyśpieszenie prac budowlanych.
Jakie są koszta ubezpieczenia pomostowego? Co bank, to inny obyczaj. Ubezpieczenie pomostowe może mieć formę podwyższonej marży kredytowej (większe comiesięczne raty kredytu), składki ubezpieczeniowej (miesięcznej, kwartalnej, półrocznej, rocznej) lub jednorazowej opłaty. Niektóre banki łączą też wymienione metody ustalania ubezpieczenia pomostowego. Np. jednorazowa opłata + podwyższona marża kredytowa. Na wysokość należności ma wpływ kwota kredytu hipotecznego oraz stosowany procent do wyliczeń ubezpieczenia. Standardowo są to miesięczne koszty w granicach kilkuset złotych (200 zł, 300 zł i więcej).
Co się dzieje w razie zaprzestania przez kredytobiorcę spłaty rat kredytu mieszkaniowego? Spłatę tę przejmuje firma ubezpieczeniowa. Niby wszystko pięknie, ale ubezpieczyciel ma roszczenie zwrotne do kredytobiorcy o natychmiastową wypłatę kwot uiszczonych na rzecz banku. A w przypadku niespełnienia żądania zwrotu – wszczyna egzekucję.
Jak uniknąć ubezpieczenia pomostowego lub skrócić jego okres? Jeśli mamy inną nieruchomość, która nadawałaby się do zabezpieczenie hipotecznego, to powinniśmy zaproponować takie rozwiązanie dla banku. Prawdopodobnie bank się na to zgodzi, o ile nieruchmość będzie stanowić właściwe zabezpieczenie kredytu. W grę mogą wchodzić nieruchomości innych osób (rodziny, znajomych). Wiem, że łatwo powiedzieć, ale to tylko taka moja sugestia. W pozostałych wypadkach – postarajmy się o jak najszybszy wpis hipoteki do ksiąg wieczystych.
4. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego/braku wkładu własnego
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego (na 100 % wartości nieruchomości) – brzmi atrakcyjnie. Ale pozory mylą!
Jednym z wymogów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest wymóg wniesienia wkładu własnego. Jednak nie każdy kredytobiorca może ten warunek spełnić. Przyczyny tego są dwojakie. Po pierwsze – brak oszczędności, które by można było przeznaczyć na wkład własny, a po drugie – posiadanie takich oszczędności, lecz z przeznaczeniem na inny cel.
W jednym i drugim wypadku kredytobiorca będzie ponosić zwiększone koszty kredytu hipotecznego, zakładając, że posiadanie wkładu własnego nie jest bezwzględną przesłanką otrzymania kredytu w danym banku. A jeśli tak jest (obowiązkowy wkład własny), to wtedy klient nie otrzyma kredytu i będzie musiał poszukać oferty innego banku, który nie ma tak rygorystycznych wymogów.
Po co bankowi nasz wkład własny, przecież pożyczając nam wyższą kwotę, zarobi na nas więcej? Zgadza się, ale podobnie jak przy pozostałych rodzajach zabezpieczeń – chodzi o ograniczenie ryzyka banku związanego z kredytowaniem. A ryzyko to jest mniejsze, jeśli część środków na nieruchomość wykładamy z własnej kieszeni.
Ile banki wymagają wkładu własnego? Zwykle jest to 20% kwoty udzielanego kredytu (20% wartości nieruchomości), a pozostała część – 80% – jest kredytowana przez bank. Np. przy kredycie na 350 tys. zł; wkład własny – 70 tys. zł (350 000 x 0,20); suma kredytu do spłacenia – 280 tys. zł (350 000 - 70 000).
Wkład własny pełny i niepełny. Możemy wyróżnić dwie sytuacje związane z wkładem własnym. Odnosząc się do powyższego przykładu, jeśli wkład własny jest ustalony na 20% i uiścimy te 20% (wkład własny pełny), to wówczas nie będziemy ponosić żadnych kosztów. Jednak gdy uiścimy tylko 10% (wkład własny niepełny/niski wkład własny), to będziemy ponosić koszty wynikające z niewniesienia całości wkładu (brakujące 10%). Owszem, będą to koszty niższe, niż w przypadku kredytu bez wniesienia jakiegokolwiek wkładu własnego, ale zawsze koszty (w omawianym przykładzie podstawa do naliczenia opłat to: 35 000 zł).
Jakie są rzeczywiste koszty braku wkładu własnego lub wkładu własnego w niepełnej wysokości? Banki pobierają opłaty z tego tytułu na dwa sposoby.
1/ podwyższenie marży kredytowej (oprocentowania), skutkujące wyższymi ratami kredytu hipotecznego. Oprocentowanie jest naliczane od kwoty wymaganego wkładu (lub brakującego wkładu, w przypadku wniesienia jego części/wkład niepełny) do momentu osiągnięcia ustalonego progu wkładu własnego (na przykładzie: do czasu osiągnięcia 20% wkładu, tj. 70 000 zł). Najczęściej marża/oprocentowanie jest podnoszona/e o kilkadziesiąt setnych punktu procentowego (procentu). Całość wygląda w sposób następujący:
wymagany/brakujący wkład własny x stawka oprocentowania = koszt wkładu własnego
np. 70 000 zł (wkład) x 0,003 (stawka oprocentowania) = 210 zł (miesięczny koszt wkładu).
W tym przypadku rata kredytu będzie wyższa o 210 zł. I taką zawyżoną ratę trzeba będzie płacić do chwili osiągnięcia progu wkładu własnego.
2/ pobieranie jednorazowej składki. Składka jest pobierana od kwoty brakującego wkładu, za okres od 3 do 5 lat (w zależności od banku), na podstawie określonego oprocentowania. Oprocentowanie to średnio wynosi 2-2,5%. Jeśli z upływem 3- lub 5-letniego okresu kredytowania nie zostanie osiągnięty pułap koniecznego wkładu własnego, to składka jest naliczana na kolejny okres do czasu osiągnięcia tegoż pułapu. Podstawą do obliczania składki będzie aktualna wartość brakującego wkładu, czyli kolejna składka będzie już niższa.
Np. 70 000 zł (wymagany wkład) x 0,025 (oprocentowanie) = 1750 zł (jednorazowa składka).
Jaki jest czas spłaty wkładu własnego? Jeżeli znamy całkowite oprocentowanie kredytu, to możemy sobie policzyć czas spłaty ubezpieczenia wkładu własnego, biorąc pod uwagę jeden albo drugi sposób naliczania tego ubezpieczenia. Reasumując, łączny koszt ubezpieczenia wynosi od kilku tysięcy w górę.
5. Poręczenie kredytu hipotecznego
Przez umowę poręczenia poręczyciel (osoba trzecia) zobowiązuje się względem banku (wierzyciela) wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby kredytobiorca (dłużnik) zobowiązania nie wykonał. Kto może poręczyć kredyt hipoteczny? W zasadzie każdy, kto posiada odpowiednią zdolność finansową. Należy podkreślić, iż bank nie przyjmie deklaracji poręczyciela, jeżeli nie posiada on właściwych dochodów i majątku, co przy wysokości zobowiązania hipotecznego jest szczególnie ważne.
De facto w roli poręczyciela będą występować najczęściej osoby, które mają zaufanie do kredytobiorcy, tzn. najbliżsi członkowie rodziny, dobrzy znajomi, bliscy partnerzy biznesowi. Umowa poręczenia kredytu powinna być zawarta na piśmie (pod rygorem nieważności), z oznaczeniem zobowiązania (umowy o kredyt hipoteczny), z którego wynika poręczenie, oznaczeniem stron stosunku (kredytobiorcy, kredytodawcy, poręczyciela), a co najważniejsze oznaczeniem sumy poręczenia (kwoty do której poręczyciel będzie odpowiadał). Bo poręczyć można za całość sumy kredytowej lub za jej część.
W sytuacji gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu, bank zażąda spłaty od poręczyciela. Poręczenie za dług kogoś innego to bardzo wielkie ryzyko i ogromna odpowiedzialność, ponieważ poręczyciel odpowiada za dług całym swoim majątkiem.
6. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Nie jest to typowa forma zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego, jest to raczej zabezpieczenie dla potrzeb możliwej egzekucji, to znaczy na wszelki wypadek. Banki standardowo stosują takie oświadczenia w procedurze o kredyt hipoteczny. W oświadczeniu tym kredytobiorca wyraża zgodę na przeprowadzenie przyśpieszonej procedury egzekucji przez bank (tj. z pominięciem postępowania sądowego, w którym byłaby badana zasadność roszczenia banku), w przypadku gdy kredytobiorca nie będzie się wywiązywał z postanowień zawartych w umowie. Krótko mówiąc, jeśli nie będzie spłacał kredytu.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest bankowym tytułem egzekucyjnym, i po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności (stwierdzenia wykonalności przez sąd w formie odpowiedniej pieczęci) – może być prowadzona egzekucja przez komornika. Sąd nadaje klauzulę wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu w ciągu 3 dni, a komornik wszczyna egzekucję z chwilą dostarczenia mu dokumentów stanowiących podstawę egzekucji (tytuł wykonawczy: bankowy tytuł egzekucyjny zatwierdzony przez sąd klauzulą wykonalności) oraz uiszczenia zaliczki na poczet kosztów egzekucyjnych. Ta względnie szybka procedura ma chronić bank przed próbą wyzbycia się majątku przez dłużnika (kredytobiorcę), w celu udaremnienia egzekucji.
7. Pozostałe ubezpieczenia: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od utraty zdolności do pracy, ubezpieczenie ONW itp.
Ubezpieczenia te mogą być dodatkowym środkiem zabezpieczającym kredyt hipoteczny. Bank może zobowiązać kredytobiorcę do wykupienia określonego rodzaju ubezpieczenia przed podpisaniem umowy kredytowej lub przystąpić do tejże umowy jako beneficjent (uposażony), jeśli taka umowa została już zawarta przez kredytobiorcę. A wszystko na zasadzie: Ty płacisz (klient) – ja czerpię ewentualne korzyści (bank).
8. Weksel własny in blanco z deklaracją wekslową
Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj>>
9. Pełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem bankowym/blokada środków na rachunku bankowym.
Kredytobiorca może udzielić na piśmie upoważnienia dla banku do potrącania z jego rachunku bankowego środków pieniężnych na poczet spłaty kredytu hipotecznego (tj. wymaganych rat lub całości zobowiązania kredytowego w przypadku rozwiązania umowy) – jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się terminowo ze swoich obowiązków. Zabezpieczenie to może być ustanowione na wstępnym etapie procedury kredytowej bądź w trakcie spłacania kredytu hipotecznego. W tych okolicznościach, kredytobiorca nie będzie mógł korzystać z własnych środków w takim zakresie, w jakim koliduje to z realizacją postanowień umowy o kredyt hipoteczny.
Inne możliwe, choć rzadziej stosowane, sposoby zabezpieczenia kredytu hipotecznego: zastaw na rzeczach (znacznej wartości), zastaw na prawach, poręczenie wekslowe (awal), przystąpienie do długu, gwarancja bankowa, przewłaszczenie na zabezpieczenie, przelew wierzytelności (cesja), kaucja.
