Kredyt Mieszkaniowy – diabeł tkwi w szczegółach

prześcigają się w oferowaniu „tanich” kredytów, bardzo łatwo o zawrót głowy, zwłaszcza dla kogoś kto nigdy nie miał styczności z produktami bankowymi i rynkiem finansowym.

Często gdy musimy podjąć decyzję o kupnie mieszkania lub domu nie wiemy   od czego zacząć, na co zwracać uwagę i gdzie udać się po pomoc. Pamiętajmy, że decyzja o kupnie własnego „kąta”, to inwestycja nawet na 40 lat! Zatem na co zwracać uwagę przy wyborze kredytu mieszkaniowego ?

Wybór waluty, w której weźmiemy kredyt !

Tak, istnieje możliwość zadłużenia się w walucie obcej. Obecnie na rynku banki oferują kredyty w takich walutach jak:

- frank szwajcarski (CHF)
- euro (EUR)
- dolar (USD)
- złotówka (PLN)

Pamiętać należy, że zadłużając się w walutach obcych ponosimy tzw. ryzyko kursowe, a także ryzyko związane ze stopami procentowymi. Ryzyko kursowe to nic innego jak ryzyko związane ze zmianą kursu danej waluty obcej w stosunku do naszej waluty rodzimej. Jeżeli nasza złotówka osłabi się w stosunku do którejś z wymienionych walut wówczas nasz dług wobec banku może znacznie wzrosnąć. Jednym słowem przeliczanie waluty obcej na złotówki, przy wyższym kursie – na wskutek jego wzrostu, da nam większą kwotę do oddania.

Jak to wygląda w praktyce ?  

Chcemy kupić mieszkanie za 290 tyś zł we frankach szwajcarskich (CHF). Na ten cel pożyczamy od banku 100tyś franków po kursie 2,96 ( kurs średni NBP z 17.08.2010r). Przy osłabieniu się złotówki i wzroście kursu franka o 10% - czyli do poziomu 3,25, będziemy winni bankowi już nie 290tyś lecz prawie 320 tyś zł.

Jednak ryzyko kursowe może również działać na naszą korzyść. W przypadku umacniania się złotówki i spadku CHF to my zyskujemy ponieważ analogicznie do powyższej sytuacji dzięki wyższemu kursowi złotówki w stosunku do franka nasza kwota do oddania będzie mniejsza.

Stopy procentowe!  

Kolejne ryzyko to wspomniane już stopy procentowe. Pamiętać należy, że ich poziom może ulegać zmianom, na które wpływ ma polityka monetarna danego państwa. Jednym z czynników, który może wpływać na politykę monetarną to inflacja, będąca siłą napędową ostatniego kryzysu i załamania się rynków finansowych.

Jednak śledzenie prognoz dotyczących stóp procentowych może ułatwić nam decyzję, co do zaciągnięcia interesującego nas kredytu w danej walucie.

Wysokość stóp procentowych odgrywa bardzo ważną rolę przy podejmowaniu decyzji o wyborze kredytu, zwłaszcza na początku kiedy suma kredytu jest największa. Tym samym ważne jest aby w tym momencie stopy procentowe były jak najmniejsze. Największym zainteresowaniem cieszą się kredyt we franku szwajcarskim (CHF), ze względu na niskie stopy procentowe, a tym samym na niższe raty, które będziemy musieli spłacać.

Okres Kredytowania!   

Kolejnym ważnym elementem całej układanki jest okres na jaki weźmiemy kredyt mieszkaniowy. Czy będzie to 20, 30 czy też 40 lat zależy wyłącznie od nas samych i od naszych możliwości finansowych. Pamiętajmy, że im dłużej będziemy spłacać kredyt tym więcej będziemy musieli oddać bankowi. Z drugiej strony przy długim okresie kredytowania nasze raty kredytu będą stosunkowo niższe i mniej odczuwalne dla naszej kieszeni.

Jeżeli jesteśmy młodym małżeństwem warto się zastanowić nad kredytem z dopłatami. Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszą się kredyty „Rodzina na swoim” – przez 8 lat połowę naszych odsetek płaci Państwo, co jest dużym odciążeniem dla młodych małżeństw.

Dodatkowe koszty!

Oprocentowanie i odsetki to nie jedyny koszt naszego kredytu. Należy liczyć się z tym, że bank policzy sobie swoją marże za kredyt. W tym przypadku rozpiętość widełkowa marży jaką liczą sobie banki jest różna i zależy od  konkretnego banku. Zazwyczaj waha się ona pomiędzy 1 – 2%, co przy kwocie 300tyś zł daje dość znaczną kwotę. Dodatkowo możemy się spotkać z opłatą za pozytywne rozpatrzenie naszego  wniosku – jednak staje się to już coraz rzadszą praktyką stosowaną przez banki. Kolejnym wydatkiem może być konieczność wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę. Ponadto mogą dojść koszty sadowe i notarialne. Ubezpieczenie nieruchomości to koszt ok. 100zł.

Przewalutowanie!

Może się zdarzyć, że nasza decyzja co do kredytu w obcej walucie okaże się błędna i nietrafiona. Gdy zauważymy, że nasze prognozy co do kursu waluty, w której wzięliśmy kredyt zawiodą i nie będą spełniały naszych oczekiwań wówczas dobrym rozwiązaniem będzie wspomniane przewalutowanie.   Dlatego warto zwrócić uwagę czy w umowie istnieje możliwość przwalutowania kredytu, czyli zmianę jednej waluty na inną, oraz na koszty związane z taką operacją.

Raty równe czy malejące!

Kolejna bardzo ważna rzecz to raty w jakich będziemy spłacali nasz kredyt. Musimy się zastanowić czy będą to raty równe czy malejące często zwane annuitetowymi.

W przypadku rat stałych będziemy spłacać co miesiąc równe, stałe kwoty, na które będzie się składać kapitał główny i odsetki. Natomiast jeżeli chodzi o raty malejące to ich plusem jest to, że cała suma odsetek jest o wiele mniejsza niż w przypadku rat równych. Dzieje się tak ze względu na wielkość rat początkowych, które są większe przez co podstawa do naliczania odsetek jest coraz mniejsza. Spłacając więcej w początkowej fazie , kwota kredytu pozostała do spłacenia – od której naliczane są odsetki, będzie mniejsza

Diabeł tkwi w szczegółach!

W każdej umowie o kredyt jaką podpisujemy z bankiem mogą się znaleźć dodatkowe zapisy. Dlatego pamiętajmy aby dokładnie  przeczytać wszystkie „warunki” na jakich będziemy brali kredyt mieszkaniowy. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak:
- możliwość refinansowania kredytu – czyli możliwość zaciągnięcia kredytu w innym banku ( na lepszych warunkach) na spłacenie starego kredytu
- czy podczas przewalutowania będziemy musieli jeszcze raz przedstawiać bankowi swoją zdolność kredytową
- kiedy będzie przeliczany kredyt i po jakim kursie w przypadku waluty obcej, czy nastąpi to w momencie podpisania umowy czy podczas przelewania pieniędzy
- czy istnieje możliwość wypłacania kredytu w transzach