W jaki sposób można dokonywać wyceny nieruchomości?
Jedną z metod wyceny jest metoda kosztowa, którą można zastosować do oszacowania wartości nieruchomości, które zostały ulepszone przez jeden lub więcej budynków. Metoda ta wymaga oddzielnego oszacowania wartości budynku i gruntu, z uwzględnieniem amortyzacji. Szacunki te są sumowane w celu obliczenia wartości całej ulepszonej nieruchomości. W metodzie kosztowej zakłada się, że rozsądny nabywca nie zapłaciłby więcej za istniejącą ulepszoną nieruchomość niż za porównywalną działkę i porównywalny budynek. Podejście to jest przydatne, gdy wyceniana nieruchomość jest rodzajem nieruchomości, która nie jest często sprzedawana i nie generuje dochodu. Przykładem są szkoły, kościoły, szpitale i budynki rządowe.
Metoda kapitalizacji dochodowej, często nazywana po prostu metodą dochodową, opiera się na zależności między stopą zwrotu wymaganą przez inwestora a dochodem netto, jaki przynosi nieruchomość. Stosuje się ją do oszacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód, takich jak kompleksy apartamentów, budynki biurowe i centra handlowe. Wycena z zastosowaniem metody kapitalizacji dochodowej może być dość prosta, jeśli można oczekiwać, że dana nieruchomość będzie w przyszłości generować dochód, a jej koszty będą przewidywalne i stałe.
Metoda mnożników dochodu brutto może być stosowana do wyceny innych nieruchomości, które zazwyczaj nie są nabywane jako nieruchomości dochodowe, ale które mogłyby być wynajmowane, np. domów jedno- i dwurodzinnych. Metoda ta polega na powiązaniu ceny sprzedaży nieruchomości z oczekiwanym dochodem z jej wynajmu. W przypadku nieruchomości mieszkalnych zazwyczaj stosuje się miesięczny dochód brutto, natomiast w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych - roczny dochód brutto. W celu ustalenia dokładnej wartości można wykorzystać dane dotyczące niedawnej sprzedaży i wynajmu, z co najmniej trzech podobnych nieruchomości.
A co z amortyzacją?
Dla celów wyceny, amortyzacja odnosi się do wszelkich warunków, które negatywnie wpływają na wartość ulepszenia nieruchomości i uwzględnia: pogorszenie stanu fizycznego, w tym pogorszenie możliwe do usunięcia, takie jak malowanie czy wymiana dachu. Przestarzałość funkcjonalną, która odnosi się do cech fizycznych lub projektowych, które nie są już uznawane za pożądane przez właścicieli nieruchomości, takich jak przestarzałe urządzenia, przestarzała armatura lub domy z czterema sypialniami, ale tylko jedną łazienką. Przestarzałość ekonomiczna, spowodowana czynnikami zewnętrznymi w stosunku do nieruchomości, np. lokalizacja w pobliżu hałaśliwego lotniska lub zanieczyszczającej środowisko fabryki.
