Zastanawiając się nad rozsądnym zabezpieczeniem zarobionych środków płatniczych, nad inwestowaniem, godną emeryturą czy bezpieczną przyszłością, pragnę w tym artykule poruszyć bliską memu sercu tematykę Inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Zwolennicy podążający tym tropem to grupa, która zmierza nieoznakowaną drogą donikąd, wyruszając z miejsca porównywalnego z „platformą widokową”, umieszczoną w zamkniętym pomieszczeniu upiększonym fototapetą przedstawiającą piękny widok gór i jezior.
Wchłaniając dosłownie książki traktujące o tejże formie „inwestowania", która w Polskich realiach, zakrawa jedynie na określenie spekulacji z najwyższej półki. Niestety, grupa ta popadła w trans złudzeń i nadziei.
Mowa jest o „inwestowaniu w nieruchomości”.
Wielu uważa inwestowanie w nieruchomości za jedną z najlepszych form zabezpieczenia godnej emerytury.
Sformułowania typu:
-Twarde Aktywa
- Pieniądze pracują dla Ciebie
- przychód pasywny
- wzrost wartości
- betonowe złoto,
itp., padają niemalże całymi seriami na spotkaniach zwolenników tejże formy.
Wyobraź sobie, że twój pra-pradziadek, zakupił swego czasu objekt-nieruchomość.
Przez ostatnie 250 lat nic nie było przy tym obiekcie robione, a Ty, właśnie odziedziczyłeś dany obiekt.
Jak myślisz, w jakim stanie znajduje się Twoja nieruchomość?
Z Twojego punktu widzenia z pewnością nie pojmujesz o co pytam.
No bo co znaczy - "nic nie było przy tym obiekcie robione" -? Jak, i dlaczego?
No właśnie dlatego, że miał być dochód pasywny i wzrastająca wartość inwestycji! Pieniądze miały na Ciebie zarobić! Chyba że ktoś nie rozumie określenia przychód pasywny.
A tym czasem.....
To nie jest państwo Niemieckie, gdzie inwestor zakupujący na kredyt nieruchomość pod wynajem, może sobie całą swoją ratę hipoteczną oraz kompletną kwotę zaciągniętą w banku odpisać w pełni przez następne lata od swojego podatku.
Żyjecie moi drodzy w Polsce!
To nie Ameryka, i nie Niemcy, gdzie kredyty hipoteczne przyznawane są na specjalnie niskich warunkach procentowych i z gwarancjami utrzymania tejże stopy procentowej przez kolejne dziesięciolecia. Jest więc niemożliwym kierować się jakąkolwiek zasadnością często używanych porównań z rynkami zachodnimi i czarowania argumentami porównywalnej opłacalności „inwestycji“. Sama długoterminowa kalkulacja jest w tych całkowicie odmiennych od stosowanych w zachodnich krajach okolicznościach ustawowych oraz finansowania, typowym nieporozumieniem.
Każdy „Inwestor” zakupujący nieruchomość, od pierwszego momentu robi wszystko, aby jego obiekt nie stracił na wartości.
A jak to robi?
Dbając i inwestując, inwestując i dbając. I to przez cały okres posiadania danego obiektu.
Co to za inwestycja, gdy musisz przez lata spłacać pożyczkę z odsetkami właścicielowi, którym do momentu spłacenia hipoteki jest bank. Naprawdę uważasz że osoba wynajmująca od Ciebie dane mieszkanie spłacać będzie twój kredyt? Nie martw się, - czas cię z tego złudzenia skutecznie wyleczy -.
Non stop dokładać musisz do interesu dbając o utrzymanie wartości obiektu, żrąc się z niewypłacalnymi i niesolidnymi najemcami?
Koniecznie pamiętaj również o ustawie podpisanej przed kilkoma miesiącami przez prezydenta RP, uniemożliwiającej niemalże usunięcie niewypłacalnego mieszkańca z „Twojego“ obiektu.
Choć w latach 2014 - 2015 ilość niewypłacalnych mieszkańców wynajmujących swoje lokum wzrosła o katastrofalne 20%, a oficjalna kwota dłużników czynszowych przekroczyła 150.000.000,00 PLN, wprowadzane ustawy nie wpływają na wzrost zaufania dla świadomych inwestorów. Wręcz są zdecydowanie dla nich szkodliwe!
O czymś zapomniałem?
O tak, podatek katastralny.
Obywatele Grecji, Hiszpanii, Portugalii i Włoch przekonują się w praktyce na czym taki elastyczny podatek polega. Jako jedni z pierwszych, ze względu na zagrożenie bankructwem swego Państwa, do kasy fiskalnej zaproszeni, - przepraszam, wtargani -, zostali w tych krajach posiadacze nieruchomości. Od roku 2013 na co dzień egzekwowane są tam tysiące eksmisji. Dzień w dzień!
Bezrobocie osób do 25 roku życia wynosi w tych krajach ponad 56% a średnie bezrobocie ponad 38%.
Podlicz sobie kwestię finansową Twojej „inwestycji" w nieruchomość; podsumowując Twój kredyt, odsetki, inwestycje dodatkowe w celu utrzymania wartości, podatek od nieruchomości, odlicz inflację która wpływa o tyle negatywnie na Twoje rozliczenie, o ile przy późniejszej wycenie i sprzedaży danego obiektu otrzymasz papierowy środek płatniczy. No chyba że w przyszłości będziesz mógł użyć swych nieruchomości jako środek płatniczy/pieniądz, i będziesz mógł płacić swoimi nieruchomościami za towary i usługi.Nie daj się znowu omamić!
Wiem że zainwestowałeś przykładowe 250.000,00 PLN a rachunek, - przepraszam - prognoza, przepowiada ci wartość obiektu za 10 lat na ok. 475.000,00 PLN.
Co mówisz?
A, że wzrost o 90%?
Wzrost czego, ceny czy wartości?
Ważne jest przez te 10 lat; ile zapłaciłeś wraz z odsetkami bankowi, ile włożyłeś przez te dziesięć lat w utrzymanie wartości, ile w sumie kosztował Cię podatek, oraz jaką wartość siły nabywczej mieć będzie za dziesięć lat te 475.000,00 PLN! Podstawowe pytanie jednak dotyczy kwestii zaufania w stabilność obecnej sytuacji geopolitycznej w europie i na świecie, a jeśli nie sięgasz tak dalece, to chociażby stabilności i ustawowej życzliwości obecnego i kolejnego rządu polskiego oraz gospodarki krajowej. Ponieważ wszelkie dzisiejsze prognozy są od tych kwestii uzależnione.
O utracie zdrowia i nerwów związanych z nierzetelnymi najemcami nie wspomnę, bo pewnie byłoby to ciężko kwotowo obliczyć. Tym bardziej że prawo polskie jest raczej po ich stronie a nie po stronie posiadaczy własności.
Nikt nie powinien się na mnie w tym miejscu obrazić, bo jeśli ja, od ponad dwudziestu pięciu lat nie mieszkając w Polsce, zdążyłem przekonać się w przeciągu ostatnich pięciu lat, podróżując jedynie po ty pięknym kraju, jaką solidność płatniczą poszczycić się mogą obywatele żyjący w granicach RP, to nikt z was najprawdopodobniej nie będzie stawiał fundamentalnych sprzeciwów odnośnie moich zarzutów co do braku solidności płatniczej. Albo…? Z resztą, oficjalne źródła potwierdzają w zdecydowany sposób ten niechlubny dla obywateli a niszczący dla właścicieli fakt.
Wymiernym czynnikiem nieopłacalności jest także wskaźnik cen nieruchomości w Polsce.
Podczas gdy przeliczony na walutę euro, średni zarobek w Polsce znajduje się na poziomie 35% w stosunku do branego często pod uwagę jako porównanie rynku niemieckiego, ceny metra kwadratowego mieszkań, w miastach o porównywalnej infrastrukturze, są na poziomie 80% adekwatnych obiektów w Niemczech.
To ma być stabilna i opłacalna inwestycja?
A może i w tym przypadku Polska nie zalicza się do europy, jako „zielona wyspa”, a światowe procedury służące wyliczeniom opłacalności inwestycji w nieruchomości są tu bezużyteczne?
No cóż, niezmiernie mi przykro lecz co do rynku nieruchomości w Polsce to jeszcze nie koniec.
Polska jest jedynym krajem, gdzie podatek od nieruchomości nie płacony jest od jego wartości tak, jak jest to praktykowane w większości krajów. Jeszcze.
Ten fakt powoduje że ceny nieruchomości, jak i czynsze które ustalane są przez właścicieli, na rynku Polskim są tak bezpodstawnie wygórowane.
Poczekajmy jedynie na sytuacje gdy rząd RP otrzyma zlecenie odgórne, dopasowania obecnego poziomu do standardów europejskich. Jak myślisz, jak szybko „Rynek”, czyli właściciele nieruchomości zareagują na takie posunięcie?
Pomyśl tylko jak bardzo przerażeni będą właściciele nieruchomości, gdy się okaże, że ich wygórowane ceny wzięte będą przez „rządowych ekspertów” jako podstawę do ustalenia ceny metra kwadratowego który liczony będzie jako minimum do obliczenia procentu podatku.
Mówi się często: - „takie są Polskie realia” -, lub - „ceny ustala rynek” -.
Realia, czy też tak zwany rynek, to wy!
Wy ustalacie na jakim poziomie jesteście gotowi zapłacić lub dać się okraść. A chciwość odbije się „rynkowi“ kilkukrotnie i spowoduje że nie będzie go stać na zapłacenie podatku od nieruchomości, co doprowadzi do utraty owej na rzecz……….. „Polskich realiów“.
Nieważne na czyją rzecz. Czy dałeś się wkręcić w kredyty i teraz bank zabierze Ci „Twoją” nieruchomość, czy też ze względu na wygórowane i bezpodstawne ceny nie będzie Cię stać na zapłacenie ustalonego podatku. Tak czy siak. Te realia stworzyłeś sobie sam!
To społeczeństwo akceptuje i tworzy swoje realia. Czy banki mogłyby proponować w Polsce kredyty i pożyczki na najwyższym poziomie odsetek w Europie gdyby nikt ich nie chciał brać?
A może czynsze lub ceny nieruchomości, które w porównaniu ze średnim zarobkiem czy poziomem PKB na mieszkańca również są na najwyższym poziomie w Europie, nie obniżyłyby tego absurdalnego poziomu gdyby społeczeństwo nie wyraziło akceptacji?
Obiektywna Edukacja i wiedza Polskiego społeczeństwa na temat finansów jest doskonałym nawozem do plonów jakie od ponad 20 lat zbierane są za cenę oszczędności i przyszłości obywateli!
Wyobraź sobie, że Twój pra-pradziadek, zakupił swego czasu, zamiast nieruchomości, - złoto. Tak tak, złoto. Zwykłe złoto inwestycyjne, niewymagające żadnego finansowego zaangażowania w utrzymaniu jego wartości. Niepotrzebujące, czyszczenia, malowania, tynkowania, ogrzewania, wietrzenia, wymiany okien, dachówki, drzwi, ocieplenia. Niepowodujące również spędzających sen z powiek myśli, krążących wokół zobowiązań, obwarowań ustawowych, podatków, bez konieczności użerania się i ścigania czynszowych dłużników.
I wyobraź sobie, że Ty, właśnie to złoto odziedziczyłeś. A że jesteś ogromnym fanem nieruchomości, to teraz, za wartość tego złota zakupić możesz nie jedną, lecz kilka nieruchomości.
Za gotówkę!
Żadnych zobowiązań, żadnego stresu związanego z hipoteką. A jeśli ruszysz głową, to kupisz te nieruchomości nie na terenie Polski, z gwarancją najmu, i teraz, teraz mój drogi, możesz być spokojny.
Posiadając taką fortunę, mógłbyś część swego złota zamienić na profesjonalnie zarządzane nieruchomości pod wynajem, niekoniecznie w Polsce, a sam żyć gdzie chcesz, jak chcesz, a jeśli zechcesz, to nawet w kilku miejscach. Pięknych miejscach. Tam gdzie ludzie jeżdżą na urlopy. Bez zobowiązań, ponieważ mieszkać możesz nie we „własnym” tylko w wynajętym. Z możliwości
