Jak się ma marża do oprocentowania kredytu hipotecznego? Marża vs. stopa referencyjna
Marża banku jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Marża jest częścią składową oprocentowania kredytu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się, obok marży, ze stopy referencyjnej (dla kredytów złotowych – WIBOR, przeważnie 3M; dla kredytów walutowych: EURIBOR, LIBOR). Na wysokość stopy referencyjnej kredytobiorca nie ma wpływu, gdyż jest ona uzależniona od sytuacji na rynku, a zwłaszcza wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP), ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej.
Na podstawie tych danych obliczana jest średnia wartość wskaźnika WIBOR (kredyty w złotych) w odpowiednim przedziale czasowym (1 miesiąc, kwartał, 6 miesięcy), odpowiadającym rodzajowi tego wskaźnika. Banki przyjmują bezpośrednio te wartości. W konsekwencji, każdy kredyt hipoteczny zaciągnięty w tym samym czasie, w różnych bankach, w oparciu o jednakowy rodzaj stopy referencyjnej (np. WIBOR 3M) – ma identyczną wartość tegoż wskaźnika. Z upływem czasu wartość wskaźnika WIBOR ulega zmianie w związku ze zmianami wysokości stóp procentowych (obniżka lub podwyżka), co skutkuje zmianą wysokości oprocentowania kredytu, a dalej – wysokości raty kredytowej. Takie zmiany zachodzą na okrągło w całym okresie kredytowania.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku marży. Marża jest ustalana samodzielnie przez banki, a konkretnie zarząd danego banku. Każdy z banków prowadzi własną politykę cenową w tym zakresie. Stąd też różnice (i to wcale niemałe) w wysokości marż narzuconych przez poszczególne banki. Banki ustalając wysokość marży kierują się przede wszystkim ofertami konkurencji (wysokość marż innych banków), sytuacją na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, zmianami w zakresie stóp procentowych oraz realizacją zamierzonych celów w segmencie kredytów hipotecznych.
I tutaj pojawia się pole do popisu dla kredytobiorcy. Potencjalny kredytobiorca może wybrać bank, który ma w swojej ofercie najatrakcyjniejszą marżę lub który w drodze negocjacji zaproponuje taką marżę. Ewentualnie może wybrać mniej atrakcyjną marżę, gdy pozostałe warunki kredytowania przechylają "szalę korzyści".
Podsumowując, stopa referencyjna (WIBOR) to koszt pozyskania (pożyczenia) przez bank pieniędzy na kredyt hipoteczny i banki nie czerpią stąd żadnych korzyści oraz ani bank ani klient nie mają wpływu na wysokość WIBOR-u. Natomiast marża to comiesięczny zysk banku z racji udzielenia klientowi kredytu hipotecznego. O wysokości marży decyduje bank, ale ma na nią wpływ także klient.
Jakie są podstawowe cechy marży?
- element składowy oprocentowania,
- stała wysokość w całym okresie kredytowania (na ogół),
- ustalana indywidualnie,
- możliwość negocjacji i renegocjacji wysokości marży przez klienta,
- wysokość marży zależna od innych czynników (zdolność kredytowa, ryzyko kredytowe itd.), o czym dalej.
Dlaczego wysokość marży ma tak duże znaczenie?
Najlepszy kredyt hipoteczny to kredyt, który jest możliwie najtańszy. A marża decyduje w znacznym stopniu o łącznym koszcie kredytu. Marża kredytowa wpływa na:
- wysokość oprocentowania,
- kwotę comiesięcznej raty kredytu,
- całkowity koszt kredytu.
Im wyższa marża, tym oprocentowanie kredytu jest na wyższym poziomie, co przekłada się na większą ratę kredytową, a następnie na podniesienie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
Co wpływa na wysokość marży przy kredycie hipotecznym?
Na wysokość marży banku wpływa wiele czynników. Jedne mają większe znaczenie, inne są bardziej marginalne. Postaram się przedstawić te najważniejsze.
Zdolność kredytowa klienta
Zdolnością kredytową jest zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu hipotecznego w terminie, wysokości i na warunkach określonych w umowie. Klienci, którzy mają wysoką zdolność kredytową, mogą liczyć na niższą marżę kredytową. I odwrotnie, w przypadku klientów o niskiej zdolności kredytowej – banki podwyższają marżę. Ponadto, ci pierwsi mogą skutecznie negocjować stawkę marży, gdyż mają mocnego asa w rękawie (w stylu "przy mojej zdolności kredytowej – jak nie ten bank, to inny"), czego nie można powiedzieć o tych drugich. Prawda jest dość oczywista, banki lubią klientów, którzy dużo zarabiają, a mało wydają (no chyba, że na produkty danego banku).
Ryzyko kredytowe banku
Bank udzielając kredytu hipotecznego ponosi określone ryzyko. Stopień ryzyka banku (kredytodawcy) zależy od indywidualnych cech kredytobiorcy. Banki w zależności od tychże cech kwalifikują klientów do określonych grup ryzyka, do których są przyporządkowane ustalone odgórnie stawki marży. Ot, takie szufladkowanie klientów. Jeśli klient trafi do najniższej grupy ryzyka, to wówczas może się spodziewać korzystniejszej marży.
Skorzystanie z innych produktów banku (sprzedaż krzyżowa, wiązana – cross-sell)
To nic, że potrzebujesz tylko kredytu hipotecznego. Bank zaoferuje Ci również rachunek bankowy, kartę debetową lubi/i kredytową, a może i coś jeszcze. W zamian możesz otrzymać niższą marżę. Niewątpliwie warto rozważyć propozycję banku. Jednak musisz przekalkulować, czy rzeczywiście to się opłaci. Może się bowiem okazać, że koszt produktów "dodatkowych" przewyższa oszczędności wynikające z obniżonej marży. Baczną uwagę należy zwrócić na produkty dość kosztowne, a także te w ofercie promocyjnej. Zasada jest prosta, ma to być dobry interes dla Ciebie.
Wkład własny (wskaźnik LTV – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości)
Choć banki mają jeszcze w swoich ofertach kredyty hipoteczne bez wkładu własnego, kredytobiorca posiadający wkład własny wygląda lepiej w oczach kredytodawcy. Wniesienie wkładu własnego obniża ryzyko ponoszone przez bank w związku z udzieleniem kredytu i jest to duży plus dla klienta. Optymalna wysokość wkładu własnego, według zaleceń KNF-u oraz standardowych ofert banków, to 20% (LTV - 80%). Jednak, jeśli ktoś ma taką możliwość, większy wkład na pewno nie zaszkodzi. Osoby posiadające wkład własny mają szansę na niższą marżę.
Prowizja (płatna jednorazowo lub formie podwyższonej marży)
Prowizja w kredycie hipotecznym jest naliczana od kwoty udzielonego kredytu i wynosi przeciętnie 2-3%. Prowizję, w zależności od banku, możemy zapłacić jednorazowo na początku lub/i ratalnie w formie podwyższonej marży, czyli kolokwialnie mówiąc "wrzucić" ją do kredytu. W tym drugim wypadku prowizja może być potrącona z kwoty kredytu lub doliczona do tej kwoty. Generalnie taniej wychodzi zapłacić prowizję od razu, a nie ją kredytować, bo wiadomo - kredytowanie kosztuje. Zdarzają się też oferty zerowej prowizji, jednak tkwią w tym prawie zawsze jakieś haczyki. I jest to pod warunkiem albo podwyższonej marży, albo też konieczności skorzystania z produktów dodatkowych banku. W każdym razie trzeba przeliczyć, jaki wybór będzie tańszy, ewentualnie poprosić o dokładniejsze wyjaśnienie pracownika banku, najlepiej w formie symulacji.
Cel kredytowania
Kredyty hipoteczne przeznaczone na szeroko rozumiany cel mieszkaniowy cieszą się najniższą marżą. Czego nie można powiedzieć o kredytach refinansowanych, konsolidacyjnych, a szczególnie związanych z finansowaniem celów komercyjnych. I to jest niewątpliwy ukłon w stronę osób myślących o nabyciu własnego mieszkania.
Ubezpieczenie pomostowe
Do czasu prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej na rzecz banku i dostarczenia odpisu KW – bank ponosi zwiększone ryzyko kredytowania polegające na braku właściwego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego. W ramach rekompensaty za tę niedogodność, kredytobiorca jest zobowiązany do wykupienia tzw. ubezpieczenia pomostowego. Wysokość ubezpieczenia zależy od kwoty kredytu hipotecznego oraz długości okresu oczekiwania na wpis hipoteki. Na wpis hipoteki do księgi wieczystej czeka się od kilku tygodni nawet do 2 lat (najdłużej w przypadku rynku pierwotnego), a średnio – kilka miesięcy. Opłata za ubezpieczenie pomostowe jest pobierana w sposób dwojaki, tj. jednorazowo za ustalony okres (może być ponawiana, jeśli z upływem tego okresu nie jeszcze nastąpił wpis hipoteki) lub miesięcznie w formie podwyższonej marży kredytowej (najczęściej stosowane). Marża może być podwyższona nawet o 2 p.p. Jeśli mamy wybór pomiędzy składką ubezpieczeniową a podwyższoną marżą, powinniśmy optować za rozwiązaniem tańszym.
Ubezpieczenie w przypadku niskiego wkładu własnego lub jego braku
Perspektywa kredytu hipotecznego bez wkładu własnego brzmi kusząco, jednak pozory mylą. Kredytobiorca, który nie dołoży do kredytu wymaganego przez bank wkładu własnego (standardowo na poziomie 20%), zostanie obciążony dodatkowymi kosztami. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (braku wkładu własnego) jest naliczane na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest pobieranie składki z góry za określony czas (średnio 3-5 lat) w wysokości do 5% kwoty brakującego wkładu, drugim – podwyższenie marży, z reguły nie więcej niż 0,5 p.p. Kredytobiorca ponosi opłaty do momentu spłaty z rat kredytowych wymaganej wielkości wkładu.
Inne ubezpieczenia
Jeśli kredytobiorca zdecyduje się na jeszcze inne ubezpieczenia, które wpływają na zmniejszenie ryzyka banku – może również oczekiwać niższej marży. Wśród ubezpieczeń popularne są: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy i inwalidztwa. Ale i w tej sytuacji, warto podliczyć czy będzie to dobry interes.
Korzystanie już z produktów banku
Bycie klientem własnego banku popłaca? Z reguły dla swoich klientów banki są w stanie zaproponować lepsze warunki kredytu hipotecznego (włączając w to marżę), aniżeli dla osób przychodzących z zewnątrz. Wynika to stąd, iż banki dobrze znają takie osoby, ich możliwości finansowe i obciążenia oraz zależy im na tym, żeby klient skorzystał z kolejnego produktu będącego w asortymencie danego banku.
Kwota kredytu hipotecznego i okres kredytowania
Waluta kredytu
W przypadku kredytów walutowych, marża stanowi większość oprocentowania kredytu hipotecznego. Natomiast stopa referencyjna (LIBOR, EURIBOR) ma niewielki udział. Przy kredytach w złotym jest odwrotnie.
Historia kredytowa (BIK)
Bywają banki, które ustalając wysokość marży biorą pod uwagę wprost historię kredytową klienta jako samodzielny czynnik, oderwany od zdolności kredytowej. Jeśli klient ma się czym pochwalić, tzn. spłacał terminowo poprzednie zobowiązania, nie ma uruchomionych kredytów w innych bankach, to może się spodziewać niższej marży. Jeżeli klient nie ma w ogóle historii kredytowej, bo nie brał wcześniej żadnych kredytów ani pożyczek albo też miał zaległości w spłacie zobowiązań, bank nie "nagrodzi" go niższą marżą.
Jak zmniejszyć wysokość marży w kredycie hipotecznym?
Osoby mające zamiar wziąć kredyt hipoteczny
- Wybierz ofertę kredytu hipotecznego z najniższą marżą.
- Negocjuj wysokość oferowanej przez bank marży.
- Popraw swoją zdolność kredytową.
- Zmniejsz ryzyko kredytowe banku.
- Skorzystaj z produktów dodatkowych banku.
- Zgromadź wkład własny.
- Postaraj się o najszybszy wpis hipoteki do KW.
- Wybierz najtańszy sposób finansowania prowizji banku, ubezpieczenia pomostowego i ubezpieczenia niskiego wkładu.
- Zadbaj o dobrą historię kredytową.
- Skorzystaj ze wsparcia doradcy finansowego.
Osoby spłacające kredyt hipoteczny
W przypadku osób spłacających już kredyt hipoteczny istnieją w zasadzie dwie alternatywy:
- Negocjacje z bankiem w sprawie obniżenia stawki marży,
- Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku (tzw. kredyt refinansowany).
Negocjować zawsze można, nic przecież nie stracimy. Jednak aby negocjacje były skuteczne, trzeba mieć w zanadrzu odpowiednie argumenty. Argumentem za przeforsowaniem obniżki marży może być duża poprawa sytuacji finansowej (majątkowej) klienta od uruchomienia kredytu, możliwość ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu, spłata znacznej części kredytu hipotecznego, wysokość marży rażąco odbiegająca od obecnie występujących marż etc. Można też powiedzieć tak: "zastanawiam się nad przeniesieniem kredytu hipotecznego do innego banku ze względu na koszty (wysoką marżę)".
Gdy bank powie NIE... W takiej sytuacji należy rozważyć możliwość refinansowania kredytu hipotecznego. Ofert banków w tym zakresie jest multum. Szczególnie problem ten dotyczy osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny kilka lat temu, a wtedy obowiązywały znacznie wyższe marże. Jakkolwiek nie możemy zapominać o kosztach związanych z uruchomieniem kredytu refinansowanego, dlatego nie powinniśmy podejmować pochopnej decyzji, lecz najpierw dokonać obliczeń czy ten krok w ogóle się opłaci. W tym celu możemy skorzystać z internetowych kalkulatorów.
Kiedy bank może mi podwyższyć marżę?
Zmiana warunków umowy
Zmiana wysokości marży, jak i innych zapisów umowy wymaga wyrażenia na to zgody przez bank i kredytobiorcę poprzez podpisanie aneksu do umowy (obustronna zgoda na zmiany). W interesie kredytobiorcy z oczywistych względów są tylko takie zmiany, które działają na jego korzyść, to znaczy obniżenie marży. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy umowa kredytowa przewiduje możliwość jednostronnego zwiększenia wysokości marży przez bank, jeśli wystąpią określone okoliczności. Np. widoczne zmniejszenie zdolności kredytowej klienta, spory spadek wartości zabezpieczenia, wzrost wskaźnika LTV ponad normę wskutek zmiany kursu waluty, niewywiązywanie się z postanowień umowy przez klienta. Wtedy kredytobiorca ma niewiele do powiedzenia. Na szczęście zmiany wysokości marży w okresie spłaty kredytu hipotecznego należą do rzadkości. Mimo to warto zwrócić uwagę na zapisy o tym tuż przed podpisaniem umowy kredytowej.
Marża promocyjna
Często banki, żeby przyciągnąć klienta, mają w swojej ofercie marże promocyjne, które obowiązują przez pewien okres czasowy (od kilku miesięcy do kilku lat). Po upływie okresu promocyjnego, wysokość marży wzrasta do standardowego poziomu. Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie informacji o zasadach stosowania marży przez bank, zwracająnie szczególnej uwagi na *, aby później uniknąć przykrej niespodzianki. Może się bowiem okazać, że standardowa marża bardzo odbiega od marż proponowanych przez inne banki.
Rezygnacja z produktu typu cross-sell
Jeśli skorzystanie z dodatkowego produktu banku było warunkiem zmniejszenia wysokości marży, to zazwyczaj rezygnacja z tego produktu (np. karty kredytowej) – będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Inaczej będzie, jeśli upłynął wymagany okres korzystania z produktu bankowego, co nie pociąga za sobą utraty marży.
