Do podstawowych cech tej umowy zaliczymy zatem jej nieodpłatność. Umowa darowizny nieruchomości, czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Istotnym kosztem całej tej transakcji jest podatek od spadków i darowizn. Notariusz, który pełni rolę płatnika tego podatku, pobierze go od stron i wpłaci na rachunek właściwego urzędu skarbowego. To, ile zapłacimy podatku zależy nie tylko od czystej wartości nieruchomości, lecz także od grupy podatkowej, do której należy nabywca (obdarowany). Z tego punktu widzenia najkorzystniej przedstawiają się bezpłatne przysporzenia na rzecz najbliższych członków rodziny, tj. osób należących do I grupy podatkowej . Należą do niej: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha oraz teściowie. W ich przypadku nieopodatkowane są darowizny o czystej wartości nieprzekraczającej 9.637 zł. Podatek płacony jest od nadwyżki ponad kwotę. Jeżeli nadwyżka ta przekracza 20.556 zł (a tak zazwyczaj będzie przy darowiźnie nieruchomości) stawka podatku wyniesie 822,20 zł plus 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł. Dla przykładu podatek od darowizny mieszkania o wartości 100 tys. zł wyniesie 6.383,28 zł.
Przy spełnieniu kilku warunków można jednak skorzystać z istotnej ulgi w podatku od spadków i darowizn polegającej na tym, że do podstawy opodatkowania nie zostanie wliczona wartość budynku mieszkalnego, lokalu stanowiącego odrębną własność lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Przysługuje ona osobom, które nie są właścicielami (lub współwłaścicielami) innego budynku mieszkalnego lub lokalu, nie dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ani też nie są najemcami innego lokalu lub budynku, chyba że przeniosą przysługujące im prawo na rzecz np. wstępnych, względnie rozwiążą umowę najmu. Ponadto w otrzymanym z taką ulgą budynku czy mieszkaniu obdarowany winien zamieszkiwać przez okres co najmniej 5 lat.
Wbrew panującemu przekonaniu wykonaną darowiznę nie jest łatwo odwołać. Jest to możliwe tylko wówczas, gdy obdarowany dopuści się względem darczyńcy (lub bliskiej mu osoby) rażącej niewdzięczności, np. popełni przeciwko niemu przestępstwo. Przesłanki do odwołania darowizny już wykonanej nie stanowi natomiast popadnięcie obdarowanego w niedostatek. Wówczas jednak darczyńca ma prawo żądać od obdarowanego, by ten w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia dostarczał mu środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może się zwolnić z tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
