Jeżeli mamy zamiar kupić zabytkowy obiekt typu pałac, zamek czy dworek musimy zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych spraw.
Na początek najlepiej udać się do miejscowego sądu rejonowego i sprawdzić w księdze wieczystej stan prawny obiektu. Oprócz wpisów czysto informacyjnych takich jak: położenie działki, jej powierzchnię, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej znajdziemy tam zapisy związane z prawami własności ustanowionymi na korzyść nieruchomości, dane dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego, wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążających nieruchomość oraz hipoteki. Musimy bowiem pamiętać o tym, że praw na czyjąkolwiek rzecz w niej zapisanych można dochodzić mimo zmiany właściciela terenu. Z księgi wieczystej dowiemy się także czy wybrany przez nas budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Jeżeli takiego wpisu nie ma radziłbym jednak udać się do wojewódzkiego konserwatora zabytków i tam ponownie sprawdzić. Może się bowiem okazać, że do rejestru nie jest wpisany budynek a tylko otoczenie np. park czy budynki gospodarcze (niestety takie dziwne wpisy też się zdarzają). Jest jeszcze taka możliwość, że pomimo iż budowla nie jest wyszczególniona w rejestrze zabytków a spełnia warunki do wpisu wtedy traktuje się ją jak zabytek ze wszystkimi dalszymi konsekwencjami o czym decyduje jednak wojewódzki konserwator zabytków.
Gdy budynek wpisany jest to rejestru zabytków wtedy musimy się liczyć z tym, że będziemy musieli załatwiać więcej formalności niż przy kupnie zwykłego domu. Otóż nabywając taki obiekt od gminy czy Skarbu Państwa musimy uzyskać zgodę Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na przeprowadzenie takiej transakcji. W decyzji zezwalającej na taką transakcję WKZ może nałożyć na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu obiektu w określonym terminie (art. 29 ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dziennik Ustaw z 2000 r. nr 46 poz. 543 z późniejszymi zmianami). Podpisując umowę kupna należy wiedzieć i pamiętać o tym, że pomimo iż jesteśmy prawnymi właścicielami to cały czas podlegamy konserwatorskiemu nadzorowi. Bez jego zgody nie możemy sami nic zrobić.
Jeżeli nabywany obiekt wymaga remontu to oprócz standartowych pozwoleń np. na budowę czy zezwolenia na przeprowadzenie określonych prac remontowo-budowlanych przewidzianych przez przepisy prawa budowlanego również od konserwatora musimy uzyskać wymagane przepisami zezwolenia. Trzeba się liczyć z tym, że prace remontowe przeprowadzać będzie musiała firma zajmująca się renowacją zabytków a nie znalezieni przez nas fachowcy więc i koszty będą większe.
Także zgoda konserwatora wymagana będzie gdy dany obiekt chcemy przeznaczyć na cele np. turystyczne, chcemy w nim prowadzić działalność gospodarczą czy umieścić na nim reklamę jeżeli wcześniej jego użytkowanie było inne.
Jak już wcześniej wspomniałem, przez cały czas naszego użytkowania wymarzonego zabytku jesteśmy pod konserwatorskim nadzorem. Z faktu tego wynika, że: musimy umożliwić konserwatorowi sprawdzanie stanu posiadłości, udostępnić go do celów badawczych, wykonywać zlecone nam przez niego remonty. Gdyby podczas kontroli okazało się, że coś przebudowaliśmy bez jego zgody może nakazać nam powrócić do pierwotnego stanu a gdy tego sami nie wykonamy prace te może zlecić firmie lecz na nasz koszt. Zwrot kosztów może być zabezpieczony hipoteką na naszej nieruchomości. Są też i bardziej rygorystyczne przepisy, o których powinniśmy wiedzieć. Mianowicie ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami umożliwia staroście - na wniosek konserwatora - wywłaszczenie nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub gminy, na terenie której jest położony. Dzieje się tak wówczas, gdy właściciel nie chce lub nie może usunąć groźby zniszczenia lub uszkodzenia zabytkowego budynku wpisanego do rejestru zabytków. Decyzję o wywłaszczeniu poprzedza decyzja o zabezpieczeniu obiektu w formie tymczasowego zajęcia, do czasu usunięcia zagrożenia. Jeśli usunięcie zagrożenia nie jest możliwe, dopiero wtedy następuje wywłaszczenie.
Wszystkie prace remontowe, adaptacyjne, architektoniczne czy archeologiczne przeprowadzamy na własny koszt. Trzeba liczyć się z tym, że w przypadku generalnego remontu zabytku są one prawie trzy razy droższe niż zwykłego domu. Ale plusem jest to, że możemy się starać o ich refundację ze środków Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego, władz lokalnych czy środków Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Taka dotacja może pokryć 50% naszych wydatków. Lecz może zdarzyć i tak, że zakupiony przez nas obiekt miał wyjątkową wartość historyczną i przeprowadzenie prac było pilne a ich charakter był wyjątkowy wtedy dotacja może wynieść i 100%. Oprócz tego właściciel może liczyć na bonifikatę w stosunku do opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Ponadto budynki i grunty wpisane do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, zwolnione są z podatku od nieruchomości. Jednakże powyższe zwolnienie nie dotyczy nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Podstawa prawna :”Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami” z 23.07.2003r. (Dz.U nr 162 z 2003 r., poz. 1568)
