Sposoby pomiarów powierzchni lokalu nabywanego od dewelopera

Od ustalonej wielkości mieszkania zależy również wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających nabywcę - wysokość tych opłat ustalana jest bowiem w proporcji do powierzchni lokalu.

W polskim prawie nie ma jednolitych reguł dotyczących sposobów pomiaru powierzchni lokalu. Brak jest jednolitej definicji powierzchni lokalu i brak jednoznacznego określenia jak obliczać tą powierzchnię. 

Powierzchnia lokalu - definicja

Tak jak wskazano wyżej, definicja powierzchni lokalu nie jest w polskim systemie prawnym określona jednolicie. Obowiązuje kilka ustaw, w których pojęcie „powierzchnia lokalu” jest rozumiane za każdym razem inaczej. I tak przykładowo definicja powierzchni lokalu znajduje się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w ustawie o podatku od spadku i darowizn jak i w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W umowach zawieranych z deweloperem przyjmuje się najczęściej definicje powierzchni użytkowej lokalu z ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. Zgodnie z jej art. 2 ust.1 pkt.7 pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zasady obliczania powierzchni lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 2 obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%. Pomieszczenia lub ich części o wysokości równiej lub większej od 1,4 m lecz mniejszej od 2,2 m należy uwzględniać w 50%. Pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie. Co do pozostałych zasad obliczania powierzchni ustawa odsyła do Polskiej Normy, odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Ostatecznie więc, przy określaniu powierzchni lokalu decydujące ma zastosowanie odpowiedniej Polskiej Normy.

Normy pomiaru powierzchni lokalu

W praktyce w obrocie prawnym obowiązują dwie normy dotyczące obliczania powierzchni lokalu mieszkalnego.

• Norma pierwsza, starsza to norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.
• Norma druga, nowsza to norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Obie normy są stosowane równolegle, bowiem wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie norma starsza nadal obowiązuje. Nie ma przepisu prawnego nakazującego stosowanie normy nowszej. Wybór pomiędzy normami pozostawiony jest woli stron umowy.

Stosowanie jednej z dwóch powyższych norm powoduje różne ustalenia co do metrażu tych samych mieszkań. Różnice mogą wynosić nawet kilka m². Jest to bardzo istotna różnica, bo może prowadzić do podwyższenia ceny sprzedaży lokalu nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Dla dewelopera zaś może to skutkować ogromnym zyskiem, biorąc pod uwagę sprzedaż kilkudziesięciu mieszkań.

Różnice co do powierzchni lokali przy zastosowaniu poszczególnych norm wynikają z różnych kryteriów pomiaru. W przypadku normy starszej PN -70/B-02365 obowiązują następujące zasady pomiaru:

• „pomiar dokonywany jest metr nad podłogą, w lokalu w stanie surowym (bez tynków i okładzin);
• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1m² dolicza się do powierzchni mieszkania;
• powierzchni zewnętrznych nie zamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (tarasy, balkony, itp.) nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
• pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1m² potrąca się z powierzchni mieszkania;
• powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m uwzględnia się w 100%, od wysokości 1,40 m do 2,20 m uwzględnia się w 50%, a powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
• wszystkich pomiarów należy dokonywać z dokładnością do 0,1m²;”

Nowsza norma PN-ISO 9836:1997 zawiera następujące zasady dotyczące obliczania powierzchni:

• „pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi, w stanie całkowicie wykończonym;
• nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1m²;
• powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron dostępne z danego pomieszczenia (balkony, tarasy, itp.) dolicza się do powierzchni mieszkania, wskazując oddzielnie powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy, galerie) i powierzchnie nakryte (loggie, ganki, werandy)
• pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1m² nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia;
• w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnie liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, przy czym część o wysokości 1,9m i więcej jest uwzględniana w ramach powierzchni, natomiast cześć pomieszczenia o wysokości poniżej 1,9 m może być zaliczona jedynie do powierzchni pomocniczej;
• pomiarów dokonuje się z dokładnością do 0,01 m²;”

Jak widać, nowsza norma jest korzystniejsza dla kupujących.

Zapisy umowy deweloperskiej określające sposób pomiaru powierzchni

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), każda umowa deweloperska musi określać sposób pomiaru powierzchni. Strony powinny więc powołać się na jedną z wyżej opisanych norm, według których dokonywany będzie obmiar. Dla kupującego lepsze byłoby skorzystanie z nowszej normy, dla dewelopera – ze starszej. Wybór jednej z norm będzie prowadził do innych ustaleń co do powierzchni mieszkania, co ostatecznie skutkuje inną ceną sprzedaży, innymi opłatami eksploatacyjnymi, a także innym wymiarem podatku od nieruchomości.