Pewna osoba stwierdziła, że nie ceni książek opisujących same sukcesy. Zgadzam się z tą konstatacją. W życiu zwykle sukces poprzedzają liczne porażki. W spekulacjach giełdowych nowicjuszy (nie mylić z dobrze przemyślną i skalkulowaną inwestycją giełdową) zwykle na 10 przeprowadzonych transakcji tylko 2 lub 3 to transakcje udane a reszta lepiej nie mówić. Zjawisko to opisuje zasada Pareto 80/20. Mówi ona, że 20 % decyzji/transakcji daje 80 % efektów/zysków-strat, natomiast pozostałe 80% decyzji/transakcji daje zaledwie 20 % efektów/zysków-strat. Zatem porażki czy błędne inwestycje są nieodzowne. Wiadomo, pomylić się jest rzeczą ludzką. Należy jednak zawsze te popełniane błędy (w tym cudze błędy) analizować, a potem wyciągać słuszne wnioski i nie popełniać ich powtórnie. Tylko wtedy jest szansa, że nasze zyski będą przekraczać z nawiązką straty, a te ostatnie będą pojawiać się sporadycznie. Postanowiłem zatem napisać o porażkach w inwestowaniu na rynku mieszkaniowym. Sam zaczynając na tym polu straciłem wszystkie swoje ciężko zarobione pieniądze za oceanem na rzecz oszusta-dewelopera, o czym pisałem w blogu z 29 stycznia 2007 roku. Z perspektywy czasu okazało się, że była to najlepsza rzecz w życiu, jaka mogła się wydarzyć. Dzięki tej bolesnej lekcji dostałem kopa i udowodniłem sobie, że jednak można zarabiać na nieruchomościach mieszkalnych. Teraz przystąpię do omawiania sprawdzonych recept na bankructwo. Podczas inwestowania w mieszkanie (także dla zaspokojenia własnych potrzeb) powinno się rozważać bezwzględnie następujące zagadnienia: stan rynku, lokalizacja, koszty eksploatacyjne, finansowanie, stan techniczny lokalu, podatki i ubezpieczenie, aspekty prawne i inne w zależności od okoliczności. Brak rzetelności i sumienności podczas analizy we wstępnej fazie zakupu może nas słono kosztować. Poniżej przykłady „takiego błyskotliwego inwestowania w cztery kąty” w podziale na w/w zagadnienia:
· STAN RYNKU
1. Kupuj, gdy ceny nieruchomości przekroczyły racjonalne poziomy(np. w Polsce) i są wyższe niż w najbogatszych krajach świata.
2. Kupuj, gdy wszyscy doradcy finansowi powtarzają mantrę, że na nieruchomościach nie można stracić.
3. Kupuj, gdy kredyty hipoteczne są dostępne i niskooprocentowane jak grzyby po deszczu.
4. Kupuj mieszkanie pod najem, gdy zwykła lokata daje większy procent.
5. Sprzedawaj mieszkanie, gdy ceny są najniższe od lat i nie ma boomu mieszkaniowego.
· LOKALIZACJA
1. Kup mieszkanie w najgorszej i najtańszej dzielnicy, gdzie panuje bezrobocie i przestępczość.
2. Kup mieszkanie na końcu świata za pomocą wyspecjalizowanej agencji pośrednictwa nawet go nie oglądając na żywo.
3. Kup lokum w kraju gdzie przepisy są płynne a władza jest bardzo silna (np. dyktatura).
4. Chcesz podnieś sobie adrenalinę, kup cztery kąty na terenach szkód górniczych z widokiem na cmentarz, blisko oczyszczalni ścieków i składu z materiałami radioaktywnymi oraz z bezpośrednim dostępem do autostrady, linii kolejowej, lotniska, słupów wysokiego napięcia.
· KOSZTY EKSPLOATACYJNE
1. Kup mieszkanie z największy czynszem, przecież stać cię na to. Jeśli nie, to zapłaci na pewno twój przyszły najemca.
2. Kup mieszkanie z dala od głównych szlaków komunikacyjnych, przecież masz samochód i czas.
3. Kup swoje „M” na ostatnim piętrze lub strychu albo na parterze lub w piwnicy.
4. Nie przejmuj się brakiem dostępu do różnych mediów. Życie z dala od cywilizacji staje się modne.
· FINANSOWANIE
1. Weź kredyt na 110% wartości najdroższego mieszkania, na jakie cię stać w walucie obcej o zmiennej stopie na wieczne oddanie.
2. Gdy masz nadwyżki finansowe to nie spłacaj szybko kredytu hipotecznego, tylko kupuj za wszelką cenę akcje.
3. Ustal najwyższy czynsz dla najemcy, przecież musi pokryć twoją ratę kredytową.
4. Chcesz mieć dobre stosunki z rodziną lub znajomymi, to niech podżyrują twój kredyt i ustanowią hipotekę na twoje zadłużenie.
· STAN TECHNICZNY LOKALU
1. Kup mieszkanie wykonane w wiekowej technologii i pokryte „zdrowotnym azbestem” - najlepiej do generalnego remontu.
2. Jeśli lubisz warunki ekstremalne, to nie wymieniaj od razu starych pionów wodno-kanalizacyjnych, starej instalacji elektrycznej, instalacji gazowej, nieszczelnych okien lub przeciekającego dachu.
3. Staraj się tak ocieplić mieszkanie i go nie wentylować, aż pojawi się pleśń, czyli „zdrowotna penicylina”.
4. Gdy chcesz wynająć lub sprzedać mieszkanie, to pomaluj je na ekstrawagancki kolor czarny, zbuduj basen i oranżerię, łazienkę zrób w stylu wojskowym, pochwal się twoimi zwierzętami (np. kotem i szczurem w klatce). Zadbaj o to, aby sąsiad w czasie wizyt klientów urządzał huczną imprezę, a przede wszystkim nie sprzątaj, bo i tak się zabrudzi.
5. Kupuj mieszkanie od dewelopera z rozkładem pomieszczeń, gdzie jest dużo zakamarków i chodzi się jak w labiryncie. Możesz też zrezygnować ze ścian działowych, ściany zewnętrzne powinny łatwo przepuszczać dźwięk, sufity być skośne a okna umieszczone tylko na dachu. Przecież wiadomo, że mądrzy ludzie mają nierówno pod sufitem;-), o czym wiedzą wszystkie dobrze kalkulujące firmy deweloperskie.
· PODATKI I UBEZPIECZENIE
1. Nie ubezpieczaj mieszkania, przecież urodziłeś się ze srebrną łyżeczką w ustach.
2. Gdy kupujesz i szybko sprzedajesz mieszkanie nie przejmuj się takimi drobnostkami jak podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek dochodowy, podatek VAT, prowizja do pośrednika, opłaty notarialne i sądowe albo podatek od nieruchomości.
3. Nie wykorzystuj żadnych ulg podatkowych, przecież nie będziesz okradał Państwa.
4. Nie przejmuj się, gdy zalejesz mieszkanie sąsiadowi, widocznie sobie zasłużył.
ASPEKTY PRAWNE
1. Przy kupnie mieszkania nie przejmuj się wpisem do ksiąg wieczystych innych właścicieli i obciążeniami mieszkania ujętymi w tejże księdze. Najważniejsze są klucze w ręku.
2. Nie korzystaj z rad prawników, to tylko strata pieniędzy.
3. Nie sprawdzaj planu zagospodarowania przestrzennego ani zameldowania innych osób, przecież lubisz, gdy pojawią się w przyszłości ciekawi sąsiedzi tak wewnątrz jak i na zewnątrz budynku.
4. Podpisz umowę najmu mieszkania na czas nieograniczony z osobą bez źródeł utrzymania, najlepiej w podeszłym wieku i schorowaną. W ten oto sposób wspomożesz służby odpowiedzialne za pomoc społeczną.
5. Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości ufaj notariuszowi, deweloperowi, pośrednikowi i każdej drugiej stronie transakcji. Każdy dziecko wie, że nie można podrobić pełnomocnictwa i innych dokumentów prawnych. Taki wynalazek jak wpłata pieniędzy do depozytu sądowego lub rachunku escrow przez kupującego to niepotrzebna strata czasu.
· INNE
1. Jeśli nie lubisz w nocy spać, to kup mieszkanie, pod którym biegną cieki albo żyły wodne.
2. Jeśli lubisz kryminały to kup mieszkanie, w którym popełniono morderstwo lub samobójstwo. Jeśli natomiast lubisz horrory, to kup mieszkanie nawiedzone.
3. Jeśli dbasz o ochronę przyrody, to kup mieszkanie z gruntem, który trzeba zrekultywować.
4. Jeśli kochasz zwierzęta, to nie dokonuj w budynkach drewnianych fumigacji i deratyzacji. Pozwól zwierzętom żyć.
5. Jeśli poprzedni właściciele tylko dokładali do tej inwestycji mieszkaniowej lub im się źle powodziło, to kup je i pokaż im jak się zarabia pieniądze.
I to by było na tyle na temat zapędzania się w przysłowiowy kozi róg we własnych czterech kątach.
http://www.aphossa.pl
· STAN RYNKU
1. Kupuj, gdy ceny nieruchomości przekroczyły racjonalne poziomy(np. w Polsce) i są wyższe niż w najbogatszych krajach świata.
2. Kupuj, gdy wszyscy doradcy finansowi powtarzają mantrę, że na nieruchomościach nie można stracić.
3. Kupuj, gdy kredyty hipoteczne są dostępne i niskooprocentowane jak grzyby po deszczu.
4. Kupuj mieszkanie pod najem, gdy zwykła lokata daje większy procent.
5. Sprzedawaj mieszkanie, gdy ceny są najniższe od lat i nie ma boomu mieszkaniowego.
· LOKALIZACJA
1. Kup mieszkanie w najgorszej i najtańszej dzielnicy, gdzie panuje bezrobocie i przestępczość.
2. Kup mieszkanie na końcu świata za pomocą wyspecjalizowanej agencji pośrednictwa nawet go nie oglądając na żywo.
3. Kup lokum w kraju gdzie przepisy są płynne a władza jest bardzo silna (np. dyktatura).
4. Chcesz podnieś sobie adrenalinę, kup cztery kąty na terenach szkód górniczych z widokiem na cmentarz, blisko oczyszczalni ścieków i składu z materiałami radioaktywnymi oraz z bezpośrednim dostępem do autostrady, linii kolejowej, lotniska, słupów wysokiego napięcia.
· KOSZTY EKSPLOATACYJNE
1. Kup mieszkanie z największy czynszem, przecież stać cię na to. Jeśli nie, to zapłaci na pewno twój przyszły najemca.
2. Kup mieszkanie z dala od głównych szlaków komunikacyjnych, przecież masz samochód i czas.
3. Kup swoje „M” na ostatnim piętrze lub strychu albo na parterze lub w piwnicy.
4. Nie przejmuj się brakiem dostępu do różnych mediów. Życie z dala od cywilizacji staje się modne.
· FINANSOWANIE
1. Weź kredyt na 110% wartości najdroższego mieszkania, na jakie cię stać w walucie obcej o zmiennej stopie na wieczne oddanie.
2. Gdy masz nadwyżki finansowe to nie spłacaj szybko kredytu hipotecznego, tylko kupuj za wszelką cenę akcje.
3. Ustal najwyższy czynsz dla najemcy, przecież musi pokryć twoją ratę kredytową.
4. Chcesz mieć dobre stosunki z rodziną lub znajomymi, to niech podżyrują twój kredyt i ustanowią hipotekę na twoje zadłużenie.
· STAN TECHNICZNY LOKALU
1. Kup mieszkanie wykonane w wiekowej technologii i pokryte „zdrowotnym azbestem” - najlepiej do generalnego remontu.
2. Jeśli lubisz warunki ekstremalne, to nie wymieniaj od razu starych pionów wodno-kanalizacyjnych, starej instalacji elektrycznej, instalacji gazowej, nieszczelnych okien lub przeciekającego dachu.
3. Staraj się tak ocieplić mieszkanie i go nie wentylować, aż pojawi się pleśń, czyli „zdrowotna penicylina”.
4. Gdy chcesz wynająć lub sprzedać mieszkanie, to pomaluj je na ekstrawagancki kolor czarny, zbuduj basen i oranżerię, łazienkę zrób w stylu wojskowym, pochwal się twoimi zwierzętami (np. kotem i szczurem w klatce). Zadbaj o to, aby sąsiad w czasie wizyt klientów urządzał huczną imprezę, a przede wszystkim nie sprzątaj, bo i tak się zabrudzi.
5. Kupuj mieszkanie od dewelopera z rozkładem pomieszczeń, gdzie jest dużo zakamarków i chodzi się jak w labiryncie. Możesz też zrezygnować ze ścian działowych, ściany zewnętrzne powinny łatwo przepuszczać dźwięk, sufity być skośne a okna umieszczone tylko na dachu. Przecież wiadomo, że mądrzy ludzie mają nierówno pod sufitem;-), o czym wiedzą wszystkie dobrze kalkulujące firmy deweloperskie.
· PODATKI I UBEZPIECZENIE
1. Nie ubezpieczaj mieszkania, przecież urodziłeś się ze srebrną łyżeczką w ustach.
2. Gdy kupujesz i szybko sprzedajesz mieszkanie nie przejmuj się takimi drobnostkami jak podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek dochodowy, podatek VAT, prowizja do pośrednika, opłaty notarialne i sądowe albo podatek od nieruchomości.
3. Nie wykorzystuj żadnych ulg podatkowych, przecież nie będziesz okradał Państwa.
4. Nie przejmuj się, gdy zalejesz mieszkanie sąsiadowi, widocznie sobie zasłużył.
ASPEKTY PRAWNE
1. Przy kupnie mieszkania nie przejmuj się wpisem do ksiąg wieczystych innych właścicieli i obciążeniami mieszkania ujętymi w tejże księdze. Najważniejsze są klucze w ręku.
2. Nie korzystaj z rad prawników, to tylko strata pieniędzy.
3. Nie sprawdzaj planu zagospodarowania przestrzennego ani zameldowania innych osób, przecież lubisz, gdy pojawią się w przyszłości ciekawi sąsiedzi tak wewnątrz jak i na zewnątrz budynku.
4. Podpisz umowę najmu mieszkania na czas nieograniczony z osobą bez źródeł utrzymania, najlepiej w podeszłym wieku i schorowaną. W ten oto sposób wspomożesz służby odpowiedzialne za pomoc społeczną.
5. Przy kupnie i sprzedaży nieruchomości ufaj notariuszowi, deweloperowi, pośrednikowi i każdej drugiej stronie transakcji. Każdy dziecko wie, że nie można podrobić pełnomocnictwa i innych dokumentów prawnych. Taki wynalazek jak wpłata pieniędzy do depozytu sądowego lub rachunku escrow przez kupującego to niepotrzebna strata czasu.
· INNE
1. Jeśli nie lubisz w nocy spać, to kup mieszkanie, pod którym biegną cieki albo żyły wodne.
2. Jeśli lubisz kryminały to kup mieszkanie, w którym popełniono morderstwo lub samobójstwo. Jeśli natomiast lubisz horrory, to kup mieszkanie nawiedzone.
3. Jeśli dbasz o ochronę przyrody, to kup mieszkanie z gruntem, który trzeba zrekultywować.
4. Jeśli kochasz zwierzęta, to nie dokonuj w budynkach drewnianych fumigacji i deratyzacji. Pozwól zwierzętom żyć.
5. Jeśli poprzedni właściciele tylko dokładali do tej inwestycji mieszkaniowej lub im się źle powodziło, to kup je i pokaż im jak się zarabia pieniądze.
I to by było na tyle na temat zapędzania się w przysłowiowy kozi róg we własnych czterech kątach.
http://www.aphossa.pl
Licencja: Creative Commons
