Często zdarza się, że wchodząc lub wychodząc ze sklepu przewrócimy się na schodach i doznamy obrażeń ciała. Jeżeli przyczyną wypadku był nienależyty stan schodów, poszkodowanemu należy się odszkodowanie. Zastosowanie ma tu podstawowa zasada odpowiedzialności - zasada winy. Aby otrzymać odszkodowanie należy osobie odpowiedzialnej za stan schodów udowodnić winę. Z reguły osobą tą jest właściciel nieruchomości. Problem pojawia się w przypadku, gdy właściciel nieruchomości oddał ją w najem osobie trzeciej (np. wynajął lokal na sklep). Kto w takiej sytuacji jest odpowiedzialny za wypadek na schodach - właściciel nieruchomości, czy najemca (właściciel sklepu)?
W pierwszej kolejności, o tym kto odpowiada za stan techniczny schodów, a tym samym za wypadek decyduje umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jeżeli w umowie tej nie uzgodniono kwestii odpowiedzialności zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. I tak, zgodnie z art.662§1 k.c.: wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, dalej w §2 mamy: drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Problem sprowadza się więc do ustalenia jakie naprawy zaliczamy do drobnych nakładów, bo jeżeli ustalimy, ze naprawa schodów była „drobnym nakładem” za szkodę odpowiedzialny będzie najemca lokalu (właściciel sklepu), w przypadku natomiast, gdy naprawa schodów przekroczy zakres :drobnych nakładów” odpowiedzialny będzie właściciel nieruchomości.
I tak art.681 k.c. mówi: „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.”
Już użyte w tym przepisie słowo „w szczególności” wskazuje, że wyliczenie to nie jest taksatywne, a jedynie przykładowe. O zaliczeniu więc lub nie naprawy do drobnych nakładów decyduje przede wszystkim jej rozmiar i koszt. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie 2923/95: „Zwykły remont, w świetle przepisów kodeksu cywilnego o najmie lokali, należy do drobnych nakładów i obciąża najemcę oraz nie wymaga zgody wynajmującego”.
Ponadto najemca lokalu (prowadzący sklep) ma obowiązek zapewnić swoim klientom bezpieczeństwo. Powinien on się liczyć z faktem, ze do sklepu codziennie wchodzi wiele osób. Zatem nawet, gdy sam nie poczuwa się do obowiązku naprawy schodów (bo jego zdaniem naprawa ta jest zbyt kosztowna i przekracza zakres „drobnych nakładów”) , to zgodnie z art.662§2 k.c. powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o potrzebie naprawy. Może też, zgodnie z art.663 k.c. wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania naprawy a po bezskutecznym upływie tego terminu dokonać koniecznej naprawy na koszt wynajmującego lub na podstawie art.664§2 k.c. wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli najemca (właściciel sklepu) nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do przywrócenia schodów do należytego stanu i zapewnienia swoim klientom bezpieczeństwa, to z pewnością nie zachowuje należytej staranności, a tym samym staje się odpowiedzialny za zaistniały na nich wypadek.
W razie zajścia wypadku wart sprawdzić czy właściciel nieruchomości lub najemca są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli tak, to swoje roszczenia można kierować bezpośrednio do zakładu ubezpieczeń, w którym właściciel nieruchomości lub najemca mieli wykupioną polisę OC.
W pierwszej kolejności, o tym kto odpowiada za stan techniczny schodów, a tym samym za wypadek decyduje umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jeżeli w umowie tej nie uzgodniono kwestii odpowiedzialności zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. I tak, zgodnie z art.662§1 k.c.: wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, dalej w §2 mamy: drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Problem sprowadza się więc do ustalenia jakie naprawy zaliczamy do drobnych nakładów, bo jeżeli ustalimy, ze naprawa schodów była „drobnym nakładem” za szkodę odpowiedzialny będzie najemca lokalu (właściciel sklepu), w przypadku natomiast, gdy naprawa schodów przekroczy zakres :drobnych nakładów” odpowiedzialny będzie właściciel nieruchomości.
I tak art.681 k.c. mówi: „do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.”
Już użyte w tym przepisie słowo „w szczególności” wskazuje, że wyliczenie to nie jest taksatywne, a jedynie przykładowe. O zaliczeniu więc lub nie naprawy do drobnych nakładów decyduje przede wszystkim jej rozmiar i koszt. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie 2923/95: „Zwykły remont, w świetle przepisów kodeksu cywilnego o najmie lokali, należy do drobnych nakładów i obciąża najemcę oraz nie wymaga zgody wynajmującego”.
Ponadto najemca lokalu (prowadzący sklep) ma obowiązek zapewnić swoim klientom bezpieczeństwo. Powinien on się liczyć z faktem, ze do sklepu codziennie wchodzi wiele osób. Zatem nawet, gdy sam nie poczuwa się do obowiązku naprawy schodów (bo jego zdaniem naprawa ta jest zbyt kosztowna i przekracza zakres „drobnych nakładów”) , to zgodnie z art.662§2 k.c. powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o potrzebie naprawy. Może też, zgodnie z art.663 k.c. wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania naprawy a po bezskutecznym upływie tego terminu dokonać koniecznej naprawy na koszt wynajmującego lub na podstawie art.664§2 k.c. wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli najemca (właściciel sklepu) nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do przywrócenia schodów do należytego stanu i zapewnienia swoim klientom bezpieczeństwa, to z pewnością nie zachowuje należytej staranności, a tym samym staje się odpowiedzialny za zaistniały na nich wypadek.
W razie zajścia wypadku wart sprawdzić czy właściciel nieruchomości lub najemca są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli tak, to swoje roszczenia można kierować bezpośrednio do zakładu ubezpieczeń, w którym właściciel nieruchomości lub najemca mieli wykupioną polisę OC.
Licencja: Creative Commons
