Jak dobrze wybrać kredyt hipoteczny

Po okresie zastoju, kolejne banki ponownie wprowadzają do oferty kredyty hipoteczne na 100 procent wartości nieruchomości. Dzięki temu, dla wielu z nas, wizja posiadania własnych czterech kątów staje się znowu rzeczywistością.
Decyzja o wyborze kredytu hipotecznego to wybór na lata. Oprócz radości z posiadania nowego domu, zrodzi ona także nowe obowiązki  polegające na konieczności regularnego płacenia rat – i to nawet przez kilkadziesiąt lat. Warto więc poświęcić trochę czasu, aby porównać oferty różnych banków i wybrać taki kredyt, który będzie dla nas optymalny.

Oprocentowanie kredytu
Zazwyczaj podstawę oprocentowania stanowi wskazana w umowie kredytowej stopa bazowa (np. WIBOR, LIBOR), do której bank dodaje swoją marżę. Oznacza to, że oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego zmieniać się będzie w czasie tak, jak zmieniać się będzie oprocentowanie bazowe.  Przy okazji, warto dowiedzieć się też jak szybko bank będzie reagował na zmiany stopy bazowej – aktualizując oprocentowanie naszego kredytu. Niektóre banki dokonują zmiany oprocentowania już następnego miesiąca inne wydłużają ten okres. Zdarzają się także przypadki, że oprocentowanie kredytu nie zależy od bazowych stóp procentowych, a jedynie od decyzji zarządu banku, który może, ale nie musi zmieniać oprocentowania w trakcie trwania umowy.

Prowizja bankowa
Wysokość wynagrodzenia banku za udzielenie kredytu określana jest zazwyczaj w tabeli opłat i prowizji  - najczęściej w formie procentu od kwoty udzielonego kredytu. Wysokość prowizji wykorzystywana jest przez banki  jako element strategii marketingowej – w ten sposób banki konkurują między sobą. Warto więc dobrze przestudiować oferty banków – być może uda nam się nawet znaleźć kredyt hipoteczny bez prowizji.
Prowizję bankową musimy zapłacić jeszcze przed uruchomieniem kredytu, więc być może staniemy przed dylematem – skąd wziąć potrzebną kwotę. Większość  banków umożliwia zwiększenie  kwoty kredytu o wartość prowizji (na prowizję też dostajemy kredyt), ale rozwiązanie to zwiększy wysokość raty kredytu i tym samym podniesie jego koszt.

Spread walutowy
W przypadku kredytów walutowych - dopóki w Polsce obowiązuje polski złoty, dopóty raty naszego kredytu przeliczane będą na złotówki . Musimy po prostu co miesiąc kupić walutę aby spłacić ratę kredytu. Wcześniej - wypłacając kredyt – bank dokonał operacji sprzedaży waluty (sprzedaliśmy walutę i otrzymaliśmy równowartość kredytu – ale już w złotówkach). Widełki pomiędzy kursem zakupu a kursem sprzedaży waluty nazywane są spreadem walutowym. Warto zaznaczyć, że kursy ustalane są  przez każdy bank indywidualnie – od polityki banku zależy więc wielkość spreadu walutowego. Innym parametrem, na który należy zwrócić uwagę jest wysokość kursów bankowych i ich zmienność w porównaniu z kursem średnim NBP.

Ubezpieczenie kredytu
Zabezpieczeniem  spłaty kredytu jest  ustanowienie na nieruchomości hipoteki na rzecz banku. Do czasu uzyskania potwierdzenia wpisu zmuszeni będziemy pokryć koszt dodatkowego ubezpieczenia.  Praktycznie, przez ten czas funkcjonować będzie inne – wyższe oprocentowanie kredytu. W miastach, gdzie na odpis z księgi wieczystej trzeba poczekać nawet kilka miesięcy – wysokość ubezpieczenia może mieć znaczący wpływ na całościowy koszt naszego kredytu.

Ubezpieczenie nieruchomości i kredytobiorcy
Są to kolejne elementy mające wpływ na wysokość miesięcznych opłat. Przez cały okres kredytowania nieruchomości, bank żądał będzie od nas ubezpieczenia naszego lokum – tak, aby w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń losowych (np. pożaru) mieć gwarancję odzyskania pożyczonych nam pieniędzy. Zazwyczaj w chwili zawierania umowy kredytowej otrzymujemy także do podpisania umowę ubezpieczenia nieruchomości, miesięczną składkę ubezpieczeniową wpłacamy bezpośrednio do banku. Podobnie jest w przypadku ubezpieczenia kredytobiorcy – bank uzależnia swoją decyzję kredytową od uzyskania cesji z polisy na życie – opłacanej przez kredytobiorcę. Jest to zabezpieczenie mające zagwarantować bankowi odzyskanie pożyczonych pieniędzy w przypadku, gdy kredytobiorca, w wyniku wypadku, utraci zdolność do spłaty rat kredytu. Bank może także zażądać dodatkowych zabezpieczeń – np. ubezpieczenie niskiego wkładu lub ubezpieczenie na wypadek utraty pracy przez kredytobiorcę, które dodatkowo zwiększą wysokość raty kredytu.

Inne koszty związane z pozyskaniem kredytu
Do pozycji tych zaliczyć można między innymi koszt przygotowania wyceny nieruchomości – czasami bank poprosi nas jedynie o dostarczenie zdjęć nieruchomości, czasami  wyśle do nas swojego przedstawiciela, który na miejscu dokona wyceny – za wizytę oczywiście będziemy musieli zapłacić.
Często, do bieżącej obsługi kredytu, banki  żądają otwarcia osobnego konta rozliczeniowego. Jest to rozwiązanie wygodne, na które warto przystać – o ile nie rodzi konieczności dodatkowych opłat za prowadzenie rachunku. „Skromne” 5 złotych miesięcznie przez 20 lat wygeneruje kwotę 1200 złotych!

Prowizja za wcześniejszą spłatę
Banki mogą żądać od nas dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Powody takiej sytuacji są co najmniej dwa. Po pierwsze – bank zgadzając się na wcześniejszą spłatę kredytu rezygnuje z części swoich zysków i chce to sobie „odbić”. Po drugie – wprowadzenie takiej opłaty często powstrzymuje przed spłaceniem kredytu hipotecznego poprzez… inny kredyt hipoteczny – z innego banku. Żądając dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę bank zmniejsza atrakcyjność kredytów refinansowych z innych banków.

Koszt przewalutowania
W przypadku kredytów walutowych istnieje zazwyczaj możliwość (w trakcie trwania umowy kredytowej) przewalutowania kwoty kredytu z waluty na złotówki . Za taką czynność banki mogą pobierać dodatkową prowizję – zazwyczaj określony procent wartości kredytu. Zdarzają się także oferty bezpłatnego przewalutowania kredytu, ale i tak operacja taka wygeneruje dodatkowy koszt wynikający ze wspomnianego wcześniej spreadu walutwego.

Poruszone powyżej zagadnienia to tylko kilka – najbardziej podstawowych czynników, które powinniśmy przeanalizować wybierając najlepszy (naszym zdaniem) kredyt hipoteczny. Oczywiście czynników tych jest znacznie więcej.

Podstawową zasadą jest uważne przeczytanie umowy kredytowej, przestudiowanie tabeli opłat i prowizji, a także zwrócenie uwagi na promocje  - przede wszystkim czas trwania promocji, który może obejmować np. tylko pierwsze 3 miesiące obowiązywania umowy kredytowej.

Nie bójmy się pytać i żądać wyjaśnień. Nie dajmy się zwieść chwytliwym hasłom i sloganom reklamowym. Bo najważniejsze jest to, aby istotne decyzje - mające wpływ na całe nasze dalsze życie - podejmować świadomie.