W umowach z deweloperami niejednokrotnie znajdowaliśmy zarówno postanowienia niezgodne z prawem jak i te na bakier z dobrymi obyczajami. Noszą one w języku prawnym nazwę tzw. Klauzul niedozwolonych. Skupmy się na tych najczęściej spotykanych i najbardziej niekorzystnych dla nabywcy nieruchomości.
Wśród nich przede wszystkim należy zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące waloryzacji ceny lokalu. Zawarcie w umowie takiego postanowienia - klauzuli może oznaczać, ze cena ostateczna lokalu jest nieznana dla nabywcy i może oznaczać konieczność dopłaty, z powodu czy to wzrostu kosztów pracy i materiałów czy też z powodu zmiany powierzchni lokalu, stwierdzonej na przykład podczas inwentaryzacji powykonawczej. Jest to niedopuszczalny zapis i według stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nabywca powinien mieć tę gwarancję, że jakakolwiek zmiana warunków umowy może mieć miejsce jedynie w wyniku okoliczności obiektywnych.
Przy okazji powyższego problemu przychodzi na myśl inna niedozwolona klauzula w umowie z deweloperem która może brzmieć np. "Kupujący przez podpisanie umowy wyraża zgodę na zastosowanie przez sprzedającego zmiennych rozwiązań materiałowych oraz konstrukcyjnych pod warunkiem ich zaakceptowania przez projektanta oraz na zasadach które dopuszcza prawo budowlane" Zwróćmy uwagę na to, że jeśli w umowie deweloperskiej wpisana jest taka czy podobnie brzmiąca klauzula, to nabywca nieruchomości nie ma zagwarantowanego prawa od odstąpienia od umowy w przypadku istotnych dlań (cenowo) zmian powyższych elementów. Taką klauzulę również należy uznać za niedozwoloną ponieważ w świetle art. 385(3) pkt 19 KC który stanowi o tym, że zapis przewidujący uprawnienie do zmiany wyłącznie dla kontrahenta konsumenta i bez ważnych przyczyn, jest postanowieniem niedozwolonym.
Umowa deweloperska nie powinna też zawierać rażąco wygórowanych kar umownych lub odstępnego. Tymczasem jest to dość często spotykana w takich umowach pułapka. Zapisy niedozwolone dotyczą często także ceny konkretnie podatku VAT co sprowadza się tego rodzaju klauzuli "Cena lokalu nie uwzględnia podatku VAT który zostanie doliczony w wysokości która będzie obowiązywać w dniu wystawienia faktury." Może to oznaczać dla nabywcy konieczność dopłaty w związku ze zmianą tego podatku. Mamy tu do czynienia z bezprawnym zapisem jako że pozbawia nabywcę należnego mu prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny już po zawarciu umowy.
Przykładem innego niebezpiecznego dla klienta zapisu w umowie deweloperskiej jest np. taki: "Deweloper niniejszym zastrzega sobie prawo do przesunięcia terminu wydania lokalu w związku z opóźnieniami ze strony właściwych organów administracji jak również zastrzega sobie możliwość przedłużenia stosownych terminów o czas występowania przeszkód." Czasem deweloperzy ujmują to tak, że zastrzegają sobie prawo do przesunięcia terminu wydania lokalu z przyczyn od nich niezależnych powołując się na przykład na zmiany prawa budowlanego jako ewentualną przeszkodę w dotrzymaniu terminu. Taki zapis w umowie daje deweloperowi możliwość praktycznie dowolnego określenia terminu wydania lokalu. Możemy mieć w takich wypadkach do czynienia z istotnym ograniczeniem jego odpowiedzialności wobec klienta, odpowiedzialności za nienależyte wykonanie bądź wręcz za niewykonanie zobowiązania. Tymczasem, w świetle art. 385(3) pkt 2 KC takie postanowienie umowne które istotnie ogranicza odpowiedzialność wobec konsumenta we wspomnianym zakresie, należy traktować jako niedozwolona klauzulę.
W kwestiach związanych z samym odbiorem mieszkania przez nabywcę również mogą występować w umowie z deweloperem niedozwolone klauzule. Postanowieniem budzącym zastrzeżenia jest na przykład taki zapis; "W sytuacji niestawienia się nabywcy w ustalonym terminie sprzedającemu przysługuje prawo do dokonania jednostronnego odbioru lokalu." jest to klauzula wyjątkowo niekorzystna dla nabywcy ponieważ w takim przypadku developer ma prawo samodzielnie stwierdzić, że nieruchomość którą przekazuje nabywcy jest zgodna z umową i takiej jego stwierdzenie jest wiążące (nawet, jeśli występują wady w wykonawstwie). Natomiast w świetle art. 385(3) pkt 9 KC taka klauzula jest klauzulą niedozwoloną.
Z powyższą kwestią wiąże się też np. taki zapis: "O terminie odbioru lokalu kupujący zostanie powiadomiony z siedmiodniowym wyprzedzeniem". Obiektywnie trzeba stwierdzić, że jest to termin zbyt krótki, gdyż jeśli kupujący przebywa np. na urlopie albo nawet w delegacji czy na szkoleniu, to nie będzie mógł być obecny przy odbiorze lokalu, zapewne nie zostanie mu nawet doręczone zawiadomienie.
Skoro zahaczamy o temat uszkodzeń i wad, to aż prosi się o przytoczenie innej niebezpiecznej dla kupującego i niedozwolonej klauzuli, spotykanej w umowach z deweloperami a więc: "Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za wszelkiego rodzaju uszkodzenia które powstały w budynku po dacie odbioru tegoż przez kupującego". Mamy tu kolejny niedozwolony zapis, wyłączający lub istotnie ograniczający odpowiedzialność dewelopera wobec konsumenta z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, w świetle art. 385(3) pkt 2 KC. Niedopuszczalne jest przecież wyłączenie odpowiedzialności za szkodę której skutki (w postaci widocznych uszkodzeń) zostaną ujawnione po odbiorze nieruchomości przez nabywcę.
Kolejnym istotnym przykładem nierównego traktowania stron w umowie deweloperskiej jest klauzula dająca deweloperowi prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny "do dnia wskazanego w umowie", gdy dla nabywcy umowa takiego prawa nie przewiduje. Takiego jednostronnego uprawnienia próżno szukać w kodeksie cywilnym, jest więc tego rodzaju klauzula sprzeczna z prawem. Czasem występuje w umowach deweloperskich niejako inna wersja takiej klauzuli, dająca deweloperowi możliwość odstąpienia od umowy ze względu na powstałe problemy techniczne kiedy to brak jednocześnie klauzuli przyznającej kupującemu prawa do kar umownych lub odsetek z tytułu należności już wpłaconych deweloperowi.
Dlatego warto przeanalizować, jakie zapisy zawiera umowa przedwstępna (zakupu mieszkania) którą mamy zamiar podpisać z deweloperem.
