Bez pieniędzy systematycznie wpłacanych na fundusz remontowy, bardzo trudno byłoby zrealizować wiele potrzebnych inwestycji (np. termomodernizację budynku lub wymianę rur kanalizacyjnych). Wspomniany fundusz jest potrzebny nie tylko w wiekowych kamienicach oraz starszych blokach z okresu PRL-u. Nawet kilkunastoletnie budynki mogą już generować koszty remontów, które trudno byłoby pokryć bez specjalnego funduszu. Niezależnie od wieku budynku, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni być regularnie informowani o wysokości zaliczek, które zasilają fundusz remontowy. Ważne są także informacje dotyczące salda środków zgromadzonych na wspomnianym funduszu. Właściciele mieszkań czasem z niepokojem mogą zauważyć, że fundusz remontowy posiada ujemne saldo. Warto wyjaśnić, czy taka sytuacja rzeczywiście jest niepokojąca z punktu widzenia członka wspólnoty mieszkaniowej.
W 2020 roku więcej wspólnot utworzy fundusz remontowy
Tytułem wstępu warto przypomnieć, że każda wspólnota mieszkaniowa może założyć fundusz remontowy. Taki fundusz zwykle funkcjonuje jako wyodrębniony rachunek bankowy należący do wspólnoty. Nie istnieje ustawowy przymus tworzenia funduszy remontowych, ale mimo tego są one powszechne. Wspomniane fundusze zwykle są tworzone przez wspólnoty posiadające co najmniej 8 - 10 mieszkań. Do niedawna były to najmniejsze wspólnoty działające na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wraz z początkiem 2020 r. wspólnoty liczące sobie od 4 do 7 lokali (w tym niewyodrębnionych) również zostały objęte ustawą o własności lokali. Można przypuszczać, że wiele tych wspólnot utworzy swój fundusz remontowy. Taka zmiana będzie związana z powołaniem zarządu lub powierzeniem specjaliście (zarządcy) obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólnotą.
Czasem zaliczki nie mogą zrównoważyć wydatków funduszu
Warto pamiętać, że uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej o utworzeniu funduszu remontowego musi precyzować poziom i tryb wnoszenia wpłat (zaliczek) na wspomniany fundusz. Odrębna uchwała powinna potwierdzać wydatkowanie środków z funduszu remontowego i cel takiej operacji. W praktyce podstawą do wydawania pieniędzy z funduszu remontowego jest coroczny plan gospodarczy wspólnoty (zawierający m.in. plan remontów). Jeżeli taki plan zostanie zaakceptowany przez właścicieli mieszkań, to zarząd lub zarządca może później wydatkować środki z funduszu remontowego bez uzyskiwania każdorazowej zgody członków wspólnoty mieszkaniowej. Niestety czasem okazuje się, że wydatki z danego roku są wyższe od sumy środków, które aktualnie posiada fundusz remontowy. Właśnie taka sytuacja skutkuje pojawieniem się ujemnej wartości na funduszu remontowym.
Ujemna wartość funduszu remontowego, spowodowana nadwyżką wydatków nad posiadanymi środkami to sytuacja wyjątkowa, która raczej nie powinna stanowić corocznej normy. Można ją zaakceptować na przykład wtedy, gdy wystąpiła konieczność usunięcia kosztownej awarii i wykonania innych przewidzianych wcześniej prac. Systematyczne deficyty występujące na funduszu remontowym stanowią dowód, że polityka remontowa wspólnoty jest nieprawidłowa. Przyczyną takiej sytuacji mogą być na przykład plany remontów i modernizacji, które okazują się zbyt ambitne w stosunku do wpłat na fundusz remontowy. Inny problem może stanowić plan gospodarczy, w którym źle określono wydatki na prace remontowe (bez odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa).
Niedobór w funduszu remontowym pokryją właściciele „M”
Nadwyżka wydatków funduszu remontowego nad jego przychodami musi zostać jakoś skompensowana. Dlatego ujemna wartość wspomnianego funduszu będzie oznaczała dodatkowe obciążenie finansowe dla właścicieli mieszkań. Ujemne saldo opisywanego funduszu to problem, który oczywiście można przejściowo rozwiązać poprzez zaciągnięcie kredytu. Właściciele mieszkań poniosą jednak wydatki związane ze spłatą wspomnianego zobowiązania i dodatkowo będą musieli zapłacić odsetki. Wydatki związane z ujemną kwotą na funduszu remontowym zostaną jednak rozłożone na dłuższy okres.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie zamierza korzystać z kredytu bankowego, to będzie musiała pokryć deficyt na funduszu remontowym bezpośrednio z kieszeni swoich członków. W sytuacji, gdy ujemne saldo funduszu jest niewielkie, do zlikwidowania deficytu wystarczy podwyższenie wpłat regularnie wnoszonych przez właścicieli mieszkań. Czasem może jednak okazać się, że konieczne będą jednorazowe dopłaty członków wspólnoty, bo niedobór środków na funduszu remontowym jest bardzo duży. Warto pamiętać, że utworzenie funduszu remontowego i ustalenie odpowiednio wysokich miesięcznych wpłat właścicieli mieszkań ma zapobiec właśnie takiej konieczności jednorazowego dopłacania pieniędzy.
