Jak dobrze wynająć mieszkanie?
To pytanie zadaje sobie zapewne każdy właściciel mieszkania, który w pewnym momencie podejmuje decyzję o jego wynajmie. Dookoła pojawia się mnóstwo opowieści, że najemcy nie płacą, niszczą, dewastują nieruchomość, a właściciel jest bezradny i nic z tym zrobić nie może. Skoro jest tak źle, to po co podejmować wysiłek? Niech mieszkanie stoi puste, albo wynajmę komuś z rodziny w zamian za opłaty. Jakiś sposób to jest. Jednak najważniejsze to znaleźć dobre rozwiązanie, które przyciągnie do naszej oferty odpowiednie osoby. Może tak zaoferować wynajem mieszkań „na pokoje”?
Metoda ta jeszcze nie jest mocno rozpowszechniona, bo mimo wszystko właściciele mieszkań najchętniej wynajmują je w całości wychodząc z założenia, że będzie przy tym mniej pracy, bo raz w miesiącu przyjdą po gotówkę albo dostaną przelew i tyle. Wynajem mieszkań „na pokoje” ma jeden, dla wielu osób największy plus: jako właściciele możemy wizytować części wspólne nieruchomości podczas nieobecności najemców – co oczywiście musi być zawarte w umowie. Chodzi tu o zwykłe sytuacje, jak spisanie stanu liczników, pokazanie mieszkania potencjalnym nowym lokatorom itp. Przy wynajmie mieszkania w całości nie mamy prawa wejść do niego bez obecności najemców, nawet jeśli wyjechali na pół roku i nam o tym nie powiedzieli.
Jak przyciągnąć wartościowych najemców?
Po pierwsze zaoferować więcej, niż daje konkurencja – zadbaj o ładny i schludny wygląd mieszkania, gdy pokazujesz je najemcom. Posprzątaj, umyj, przewietrz, ozdób dodatkami, firankami, narzutą przykryj kanapę… sposobów jest mnóstwo! Jeśli nie masz czasu ani ochoty na sprzątanie, wynajmij kogoś, kto zrobi to za Ciebie. Zainwestuj 100 czy 200 zł. w zapewnienie czystości w lokalu, a najemcy na pewno to dostrzegą. Wielu najemców zadziwi fakt, że nasze mieszkanie/pokój wygląda naprawdę tak jak na zdjęciu. Jeśli dajesz najemcy czyste, zadbane mieszkanie, dajesz mu sygnał, że Ty o nie dbasz i chcesz, aby on też to robił. Poza tym możesz ustalić wyższą cenę najmu i klient to doceni, gdyż będzie wolał mieszkać ładnie i czysto.
Wynajmując brzydkie, brudne mieszkanie, przyciągasz dokładnie takich najemców. Po co mają o nie dbać, skoro właściciel tego nie robi? Przyjdą, zapłacą mało, będą mieszkać w nienajlepszych warunkach, ale nie to oni będą na tym stratni. Nie dając nic od siebie, nie możesz wymagać od innych.
Najemca to nasz klient. Nasze aktywo. Jeśli dasz mu dobry produkt, będzie zadowolony, lepiej się poczuje, a Ty okażesz mu w ten sposób należny szacunek. Jeśli on będzie usatysfakcjonowany, Ty zdobędziesz kolejnych klientów.
Oczywiście może się zdarzyć, że mimo naszych starań znajdzie się nieuczciwy najemca, który nam nie zapłaci, dokona zniszczeń albo ucieknie. Może nie będzie chciał się wyprowadzić. Dlatego najważniejszą kwestią w wynajmie jest dobra umowa: taka, która przede wszystkim ochroni Ciebie.
Główne założenia dobrej umowy to umowa na czas określony z możliwością przedłużenia. Wiele osób wynajmuje mieszkania studentom. Gdy rok akademicki się kończy, najemcy wyjeżdżają i nie chcą płacić za lokum choćby niewielkich kwot, wolą się wyprowadzić i poszukać innego mieszkania. A nam zależy na tym, aby mieszkanie pracowało na siebie przez cały rok, bo musimy często spłacać kredyt, płacić czynsz i nie możemy sobie pozwolić na dodatkowe koszty w postaci pustego mieszkania. Jest na to rozwiązanie!
Umowa musi być zawarta na rok, zawsze do 31 sierpnia. Jeśli klient rezygnuje, we wrześniu jest najlepszy czas na szukanie najemców. Wiele osób nie chce zgodzić się na roczną umowę, ale zawsze możesz zaproponować, że będzie płacić nieco mniejszą kwotę przy wynajmie do wynajmie do 31 sierpnia, a wyższą za wynajem tylko do końca czerwca. Pierwsza oferta będzie korzystniejsza cenowo. Lepiej brzmi, prawda?
Kolejna zasada: pobieranie kaucji zwrotnej. To działanie obowiązkowe. Twoje zabezpieczenie. Niektórzy najemcy nie chcą jej wpłacać, albo chcą wpłacić w ratach. Przyjmij zasadę, że jeśli nie stać kogoś na kaucję, nie stać go na mieszkanie
u Ciebie. W momencie, gdy klient nie zapłaci jednego czynszu, dziękujesz mu za współpracę, zabierasz kaucję i wynajmujesz kolejnej osobie.
Zabezpiecz się na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy zapisem, że najemca może wypowiedzieć umowę pod warunkiem znalezienia kogoś na swoje miejsce. Sytuacja jest czysta i jasna, a Ty nie masz pustych pokoi/mieszkań w różnych okresach roku.
Pobieraj opłaty za media. Niech najemcy sami płacą za zużycie wody i prądu. Zabezpieczy Cię to przed płaceniem za kąpiele i pranie przez inne osoby i bezsensownym zużywaniem prądu. Czynsz możesz opłacać sam, ale bez wody – za wodę opłatę rozlicz pomiędzy lokatorów. Zapłacą za jej rzeczywiste zużycie, tak jak za prąd.
Wynajem mieszkania może być przyjemny i opłacalny. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, postaramy się rozwiać w kolejnych artykułach.
