Dla ratowania budżetu rząd rozważa poważne zmiany w programie „Rodzina na Swoim”, które mają przynieść minimum 1,3 mld zł oszczędności kosztem ograniczenia możliwości kupna własnego lokum spowodowanego wyłączeniem z dopłat mieszkań używanych. Przyjmowanie wniosków skończy się w 2012 r.
Rządowy program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych znany jako „Rodzina na Swoim” ruszył w 2007 r. z myślą o „zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych lub standardów mieszkaniowych średniozamożnych rodzin”. Jednak w dobie kłopotów budżetu państwa rząd szuka oszczędności gdzie się da, więc od nowego roku zmienią się zasady przyznawania pomocy, a program wygaśnie z końcem 2012 r.
Jak jest
Obecnie skarb państwa przez osiem lat finansuje połowę comiesięcznych rat kredytu hipotecznego zaciągniętego w złotówkach przez rodzinę albo osobę samotnie wychowującą dzieci na: zakup mieszkania, domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo budowę domu. Jednak powierzchnia lokalu nie może przekraczać 75 m kw. w przypadku mieszkań i 140 m kw. w przypadku domu jednorodzinnego (z tym że bonifikata obejmuje powierzchnię nie większą niż odpowiednio 50 i 70 m kw. – jest to tzw. powierzchnia bazowa).
W latach 2007-2008 udzielono ponad 10,6 tys. preferencyjnych kredytów na sumę ponad 1,28 mld zł. W kolejnych latach w wyniku liberalizacji przepisów (podwyższono limity cenowo-kosztowe) liczba chętnych na państwowe wsparcie gwałtownie wzrosła. W zeszłym roku było to prawie 31 tys. wniosków na kwotę ponad 5,4 mld zł. W pierwszym półroczu tego roku przyjęto niecałe 17,9 tys. podań opiewających na ponad 3,2 mld zł. Łącznie dopłatami objęto ponad 59,3 tys. kredytów wartych prawie 10 mld zł.
Jak będzie
Wkrótce zasady pomocy się zmienią. Realizujące projekt Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację, wedle której:
od 1 stycznia 2011 r. o preferencyjny kredyt będzie mogła wystąpić także osoba samotna (singiel), z tym że finansowaniem zostaną objęte lokale nie większe niż 50 m kw., a ich powierzchnię bazową ustalono na poziomie 30 m kw.;
z 1,4 do 1,3 zmniejszy się wskaźnik przeliczeniowy określający, ile może kosztować nieruchomość objęta programem, a to spowoduje obniżenie limitu cenowego o 7,1 proc.;
zmieni się sposób obliczania wskaźnika dla byłych miast wojewódzkich i gmin sąsiadujących z miastami wojewódzkimi;
dopłatę otrzymają jedynie ci, którzy nie ukończyli 35. roku życia;
od 1 lipca 2011 r. z projektu zostaną wyłączone lokale na rynku wtórnym.
Przyjmowanie wniosków zakończy się 31 grudnia 2012 r. Po tej dacie państwo będzie realizować jedynie wcześniejsze zobowiązania (nowi chętni nie otrzymają dotacji).
Wygaszenie programu z końcem 2012 r. nie jest przypadkowe. Zgodnie z przewidywaniami Departamentu Analiz Strategicznych rządu (DAS) w budownictwie nastąpi wówczas ożywienie. Projektodawcy zmian przywołują też argument o przyjęciu euro i stopniowej konwergencji stóp procentowych z tym związanej, co ma stymulująco działać na sektor budownictwa nawet dwa lata przed wstąpieniem do unii walutowej.
Pod koniec lipca projekt był konsultowany między resortami i opiniowany przez ponad 30 organizacji branży nieruchomości i finansów. Po wakacjach trafi do Sejmu, jeśli rząd przyjmie zgłoszone założenia. – Ostatecznie zakres zmian, ich rodzaj oraz termin wejścia w życie będzie uzależniony od przebiegu procesu legislacyjnego – mówi Zbigniew Przybysz z biura prasowego Ministerstwa Infrastruktury.
Koszty obsługi są za duże
Rząd tłumaczy zmiany i wygaszenie akcji oszczędnościami budżetowymi. Dotąd (przez 3,5 roku), wydano na dopłaty 185 mln zł, ale do 2017 r. obciążenie budżetu z tytułu wniosków zaakceptowanych w latach 2007-2009 wyniesie 1,27 mld zł (szacunki Banku Gospodarstwa Krajowego obsługującego projekt). Kredyty przyznane w roku bieżącym pociągną za sobą wydatki przekraczające 1,63 mld zł do 2018 r. Kolejne dwa lata wygenerują zobowiązania na poziomie 3,3 mld zł. Łącznie, czyli do 2020 r., skarb państwa wyda na „Rodzinę na Swoim” 6,2 mld zł.
Zdaniem polityków w dobie kryzysu, znacznego deficytu budżetowego i rosnącego długu publicznego ocierającego się o próg ostrzegawczy 55 proc. PKB to za dużo, dlatego rząd wycofuje się z pomocy. Dzięki nowelizacji ustawy koszty obsługi „Rodziny na Swoim” zmniejszą się o 1,3 mld zł (21 proc.). Oszczędności mogą być większe, gdyż BGK założył, że akcja kredytowa w latach 2011-2012 utrzyma się na poziomie z tego roku, czyli sprzed wprowadzenia zmian.
Nowości popierają deweloperzy, krytykują je inne organizacje związane z branżą nieruchomości. – Program jest dobrze funkcjonującym instrumentem wsparcia polityki mieszkaniowej, dlatego należy go utrzymać – mówi Konrad Płochocki z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego. – Zamiast wygaszania akcji czy wprowadzania ograniczeń podmiotowych, postulujemy ustalenie bardziej rygorystycznych limitów cenowo-kosztowych jako źródła oszczędności dla budżetu. To najlepsza metoda, która nie będzie powodować gwałtownych skutków rynkowych – dodaje.
Jego zdaniem zmiana wypacza ideę programu i służy jedynie deweloperom, a nie ludziom chcącym uzyskać własne lokum. – Na mieszkanie stać będzie jedynie stosunkowo zamożne osoby – uważa.
Fundacja proponuje wprowadzenie dopłat do kredytu zaciągniętego na wykończenie nowych nieruchomości.
Rynek wtórny wypacza program
Dlaczego resort infrastruktury wykreślił z programu rynek wtórny? Zdaniem urzędników „Rodzina na Swoim” nie do końca realizuje główne założenie, jakim było jej proinwestycyjne oddziaływanie na budownictwo mieszkaniowe. Od początku istnienia akcji większość (prawie 61 proc.) wniosków dotyczyła bowiem zakupu lokalu z rynku wtórnego.
– Proponowane rozwiązania są reakcją na skutki spowolnienia gospodarczego i gorszą kondycję budżetu państwa. Mają one stymulować nowe inwestycje mieszkaniowe w warunkach dekoniunktury. Temu służy likwidacja transakcji rynku wtórnego – wyjaśnia Przybysz.
Wykreślenie dofinansowania do mieszkań używanych poprawi sytuację budżetu, do którego – jak zakładają pomysłodawcy poprawek – napłyną pieniądze z VAT-u za materiały budowlane, wyższego podatku dochodowego od firm sektora budowlanego oraz wyższego podatku od wynagrodzeń ludzi pracujących przy inwestycjach. Koszty dopłat będą więc równoważone lepiej niż obecnie. – Po wyłączeniu rynku wtórnego poprawi się relacja wpływów budżetowych z tytułu różnych zobowiązań do wydatków ponoszonych na zasilenie Funduszu Dopłat – tłumaczy Przybysz.
Tego optymizmu nie podziela jednak Krajowa Izba Gospodarcza (KIG), której przedstawiciele uważają likwidację ulgi za wysoce kontrowersyjną i niezrozumiałą. – To niekonstytucyjne faworyzowanie jednych podmiotów kosztem drugich – twierdzi Natalia Witkowska, rzeczniczka KIG-u. Jej zdaniem likwidacja ulgi w połączeniu ze wzrostem VAT-u, spadkiem zdolności kredytowej (wyższy VAT to wyższe ceny) i wygaszeniem programu w 2012 r. zmniejszy popyt na mieszkania i tym samym wpływy do budżetu. – A to będzie stanowić presję do dalszej podwyżki tego podatku – dodaje.
Wyeliminowanie z dopłat rynku wtórnego krytykuje także Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego. – To wykluczy z programu osoby mieszkające w miejscowościach, gdzie nie są realizowane inwestycje na rynku pierwotnym, oraz tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na nabycie nowych nieruchomości, a nie każdego stać przecież na budowę domu – twierdzi Konrad Płochocki z fundacji. Przytacza on dane, wedle których w 2008 r. 80 proc. inwestycji budownictwa deweloperskiego skoncentrowało się na obszarze zamieszkałym jedynie przez 24,6 proc. obywateli. – W 172 powiatach zamieszkałych przez 12,5 mln Polaków nie budowano mieszkań – mówi.
Najpierw lokum, potem rodzina
Skąd decyzja o ograniczeniu wieku wnioskodawców do 35 lat? Twórcy projektu tłumaczą, że akcja ma również prorodzinny charakter, a w tym wieku najwięcej osób decyduje się na założenie i powiększenie rodziny oraz odznacza najwyższą zdolnością prokreacyjną (zdaniem DAS 90 proc. przyrostu naturalnego tworzą rodzice z tej kategorii wiekowej). Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych znacznie zwiększa prawdopodobieństwo ziszczenia się takiego scenariusza. Wedle projektodawców krok ten sprawi, że podniesie się efektywność ekonomiczna programu i będzie ona ściślej związana z jego celami społecznymi (poprawą sytuacji demograficznej).
– To nieuzasadniona dyskryminacja. Osoby po 35. roku życia coraz częściej decydują się na stworzenie rodziny – mówi Płochocki.
Pomoc w uzyskaniu własnego lokum ma skłonić również singli do założenia rodziny i postarania się o potomstwo. – Poszerzenie kręgu beneficjentów o osoby samotne wychodzi naprzeciw oczekiwaniom społecznym – uzasadniają w Ministerstwie Infrastruktury.
Poszerzając krąg odbiorców akcji o singli, urzędnicy wzięli pod uwagę fakt, że coraz powszechniejszym zjawiskiem jest niesformalizowany związek, w którym również rodzą się dzieci.
Deweloperzy pytają, dlaczego tak późno
Dla rynku mieszkaniowego najistotniejsza wydaje się zapowiedź wyłączenia z dopłat transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Jak to wpłynie na akcję kredytową?
BGK prognozuje, że portfel „Rodziny na Swoim” zmniejszy się o 35 proc. – Z pewnością nie możemy mówić o znaczącej i stałej, a tylko czasowej, stagnacji na rynku wtórnym, bo cały program przestanie funkcjonować z końcem 2012 roku – uważa Witkowska.
Zapowiedź skasowania dopłat do lokali używanych popierają deweloperzy, ale chcieliby jej szybszego wprowadzenia. – Jeżeli rząd uznał, że skierowanie pomocy publicznej na rynek pierwotny przyniesie konkretne korzyści społeczne, gospodarcze i fiskalne, do dlaczego z tym zwleka? – zastanawia się Jacek Bielecki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Jedynym wytłumaczeniem jest uleganie naciskom banków, które w rynku wtórnym widzą swój główny interes – twierdzi.
Dłuższe vacatio legis urzędnicy tłumaczą potrzebą odpowiedniego przygotowania na zmiany zarówno sektora budownictwa mieszkaniowego, jak i osób zainteresowanych kupnem używanego lokum.
Korzyści dla budżetu państwa i firm budowlanych
Po spodziewanym przesunięciu części popytu z rynku wtórnego, zwiększy się liczba transakcji zawieranych na rynku pierwotnym, co powinno pozytywnie oddziaływać na przedsiębiorstwa deweloperskie, firmy wykonawcze oraz producentów i dostawców materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażenia wnętrz – przewidują autorzy zmian. Ich zdaniem zmniejszenie limitów cenowo-kosztowych wymusi ruch po stronie oferentów (obniżka cen nieruchomości) oraz banków (złagodzenie kryteriów dochodowych).
Konrad Płochocki z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego prognozuje, że zmiany nieco przyspieszą spadek cen (na obu rynkach), który od dwóch lat postępuje w tempie 5-7 proc. Dlaczego? Obniżenie limitów wymusi obniżkę cen na rynku pierwotnym. To w połączeniu z wyłączeniem z programu lokali używanych przyniesie zmniejszenie popytu i spadek na rynku wtórnym.
W wyniku ożywienia w branży deweloperskiej i pokrewnych zwiększą się przychody budżetu: z tytułu VAT-u (prognoza zakładająca dodatkowe 253 mln zł w latach 2011-2012 powstała przed zapowiedzią podniesienia stawki podatku), CIT-u i PIT-u (eksperci przewidują wzrost zatrudnienia w całym sektorze oraz branżach z nim powiązanych, choć zakładają też negatywne skutki dla osób związanych z rynkiem wtórnym). Spadek bezrobocia powinien przynieść mniejsze wydatki na cele socjalne. Projektodawcy liczą, że nowelizacja dzięki efektowi mnożnikowemu korzystnie wpłynie na PKB.
Jak wielkiego ożywienia można się spodziewać? PZFD ma nadzieję, że przynajmniej połowa transakcji z rynku wtórnego przeniesie się na pierwotny. – Powstanie nowa substancja mieszkaniowa oraz wartość dodana, której rynek wtórny nie tworzy – ocenia Bielecki. – Pozytywnym efektem społecznym będzie powstanie nowych lokali, których dzisiaj brakuje co najmniej 1,5 miliona.
Co z rynkiem wtórnym? – Spadek na pewno nastąpi, ale sektor ten rządzi się trochę odmiennymi regułami od rynku pierwotnego – uważa Bielecki i przywołuje argument, że w latach ubiegłych wiele mieszkań nabyto w ramach wykupu spółdzielczego. – Ich właściciele nadal będą je oferować. Być może po niższej cenie, nie mając bariery kosztowej? – przewiduje.
– Likwidacja preferencyjnych kredytów do lokali używanych może sprawić, że spadek cen na rynku wtórnym będzie głębszy niż w sektorze nowych nieruchomości – prognozuje Płochocki.
