Obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje dwa sposoby lokalizacji inwestycji, poprzez:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (prawo miejscowe ustanowione w formie uchwały rady gminy lub miasta),
- decyzję o warunkach zabudowy (decyzja administracyjna wydawana przez Wójta, Burmistrza, Prezydenta).
Zdecydowana większość terenów, które potencjalnie nadają się pod zabudowę nie posiada obowiązującego planu miejscowego. W takim przypadku zagospodarowanie terenu następuje w drodze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, którą można uzyskać po spełnieniu następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
A zatem, wystarczy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, spełnić w/w warunki, sporządzić projekt budowlany, złożyć wniosek o pozwolenie budowlane wraz z kilkoma załącznikami i czekać na pozwolenie.
Plan miejscowy pozwala zagospodarować przestrzeń, która jest pozbawiona „dobrego sąsiedztwa”, czyli podstawowego warunku przy uzyskiwaniu warunków zabudowy. Wpływ inwestora na zainicjowanie procesu, który prowadzi do sporządzenia planu jest w tym przypadku znikomy. Jest to zadanie własne gminy. W praktyce sprowadza się to do złożenia wniosku przez inwestora i oczekiwania, aż rada miasta, gminy podejmie stosowna uchwałę. Sama uchwała nie obliguje do rozpoczęcia prac nad planem. Ponadto ustalenia planu miejscowego nie mogą być sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (gminy). Studium jest aktem polityki przestrzennej gminy, nie stanowi prawa miejscowego, ale jest wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.
Podsumowując, zarówno lokalizacja inwestycji na podstawie planu miejscowego, jak i warunków zabudowy (z punktu widzenia inwestora) posiada zalety i wady, które można przedstawić w następujący sposób:
Decyzja o warunkach zabudowy
ZALETY:
- krótki czas oczekiwania na decyzję (zwykle 1-3 miesiące);
- możliwość lokalizacji inwestycji sprzecznej z ustaleniami studium, np. zabudowa mieszkaniowa w terenach zieleni;
- niskie koszty (opłata administracyjna);
- możliwość zmiany decyzji oraz przepisania na kolejnego inwestora,
- bezterminowość decyzji (raz wydana – obowiązuje, może zastąpić ją wyłącznie plan miejscowy);
- brak możliwości odmowy wydania decyzji w przypadku spełnienia warunków określonych w ustawie.
WADY:
- trudne do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich, np. możliwość lokalizacji warsztatu samochodowego obok budynku mieszkalnego;
- często zła dostępność komunikacyjna (wydzielanie dróg wewnętrznych o szer. 4.0 m);
- konflikty społeczne (udział stron w postępowaniu administracyjnym).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
ZALETY:
- możliwość natychmiastowej realizacji inwestycji (krótki czas pozyskania wypisu i wyrysu, który jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę),
- niski koszt wypisu i wyrysu,
- łatwe do przewidzenia zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich (brak niespodzianek w postaci warsztatu obok zabudowy mieszkaniowej),
- właściwa dostępność komunikacyjna działek.
WADY:
- długi okres sporządzania planu (ok. 12 miesięcy),
- brak możliwości wpływu na zainicjowanie prac nad planem (kompetencje rady miasta, gminy),
- kłopotliwa zmiana ustaleń planu miejscowego (zmian planu odbywa się w tym samym trybie co sporządzenie nowego planu),
- konieczność ponoszenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna).
