Zabrzmi to paradoksalnie, ale zadłużając się można na tym świetnie zarobić. Mało tego, kredyt jest bardzo dobrą formą oszczędzania:)
Najpierw jednak zacznę od tego, czym różni się dobry dług od złego długu, a więc…
Zły dług obciąża Twój budżet, dobry dług nie obciąża Twojego budżetu, a jedynie jest na Twoim koncie. Jesteś kredytobiorcą, ale Twój dług spłaca ktoś inny.
Jak to możliwe?:) Dla przykładu – dwie hipotetyczne sytuacje i jedna uwaga.
UWAGA: Chciałbym przedstawić ideę czy też pojęcie złego i dobrego długu, dlatego też trochę spłycam sprawę, aby było to łatwiejsze do zrozumienia, więc nie sugeruj się cyframi, bo są one tylko przykładowe, niemniej jednak pomijając szczegóły w rzeczywistości tak to wygląda.
SYTUACJA 1. ZŁY DŁUG: Kupujesz mieszkanie, w którym mieszkasz, oczywiście na kredyt. Masz zdolność kredytową, pracujesz, jesteś wiarygodny lub wiarygodna dla banku, więc bank udziela Ci kredytu na zakup mieszkania. Kredyt dostajesz na 30 lat, a rata miesięczna jest dla Ciebie do przyjęcia.
Za mieszkanie wartości 100 tysięcy złotych, w kredycie na 30 lat i przy oprocentowaniu 5% w stosunku rocznym, rata wyniesie około 500 zł miesięcznie. Przyjmijmy też, że udało Ci się zdobyć ten kredyt bez wkładu własnego oraz załóżmy, że aktualnie stać Cię na taką ratę i decydujesz się kupić to mieszkanie. I co się dzieje?
Przez 30 lat musisz spłacać kredyt, masz zobowiązanie, którego nie możesz uniknąć. Jeśli przez te 30 lat nic złego się nie wydarzy, to wszystko będzie dobrze i Twoi spadkobiercy ucieszą się z dóbr jakie im zostawisz.
Ze świadomością pomijam tutaj ubezpieczenie kredytu od różnych rzeczy, które mogą zagrozić spłacie kredytu. Z ubezpieczeniami ostrożnie, bo jeśli myślisz, że gdy się ubezpieczysz od straty pracy i nie będziesz musieć już spłacać kredytu mieszkaniowego, to jesteś w błędzie. Jedynie ewentualnie Twoja śmierć przyniesie korzyść rodzinie, pod warunkiem, że jesteś od tego zdarzenia ubezpieczony lub ubezpieczona.
Tak więc przez 30 lat, każdego miesiąca bank wyjmuje Ci z portfela 500 zł pod warunkiem, że przez te 30 lat oprocentowanie utrzyma się na tym samym, pięcioprocentowym poziomie.
SYTUACJA 2. DOBRY DŁUG: Jak wyżej: kupujesz mieszkanie za 100 tysięcy złotych w kredycie na 30 lat, z oprocentowaniem 5% rocznie, rata 500 zł miesięcznie, bez wkładu własnego, tylko tym razem nie kupujesz tego mieszkania dla siebie, to znaczy nie kupujesz tego mieszkania, w którym mieszkasz. Kredytowane mieszkanie będzie mieszkaniem do wynajęcia.
Kupiłeś lub kupiłaś mieszkanie pod wynajem. Najemca godzi się na 600 zł czynszu plus opłaty, czyli czynsz do spółdzielni, gaz, energia, telefon, itd. Tym sposobem najemca opłaca wszystkie koszty związane z mieszkaniem plus kredyt mieszkaniowy, a dodatkowo dla Ciebie jeszcze zostaje 100 zł ekstra każdego miesiąca.
Zakładając, że przez 30 lat zawsze znajdzie się ktoś, kto będzie wynajmował to mieszkanie, to po 30 latach jesteś właścicielem lub właścicielką mieszkania, za które zapłacił w całości ktoś inny, a jest ono zupełnie Twoje.
Czym różnią się te dwie sytuacje? Oczywiście nietrudno to zauważyć.
Zły dług wyjmował z Twojego portfela 500 zł każdego miesiąca. Dobry dług nie dość, że nie wyjmował, to jeszcze wkładał do Twojego portfela 100 zł każdego miesiąca.
W obu przypadkach, po 30 latach, jesteś w posiadaniu własnego mieszkania. W drugiej sytuacji nawet dwóch, ponieważ z tego mieszkania, w którym mieszkasz i w którym nadal masz prawo mieszkać, nikt Cię nie wyrzuci, a drugie jest własnościowe, czyli w pełni Twoje.
To jest bardzo optymistyczna wersja wydarzeń, jednak może się zdarzyć, że po 10 latach spłacania kredytu tracisz pracę, nie masz środków do życia i nie stać Cię już na spłatę kredytu.
W pierwszej sytuacji, gdy kupiłeś lub kupiłaś mieszkanie w którym mieszkasz, masz problem, bo bank przejmuje mieszkanie, Ty idziesz na bruk, a komornik sprzedaje mieszkanie za tyle, aby odzyskać kredyt. Zostajesz z niczym, czyli bez pieniędzy i bez mieszkania.
Oczywiście do takiego rozwiązania sytuacji jest długa droga, to się nie dzieje w ciągu pięciu minut i bank zabiera mieszkanie. Jest to cały proces windykacyjny, niemniej jednak w konsekwencji tak to wygląda.
W drugiej sytuacji, gdy po 10 latach spłaty kredytu, tracisz pracę i nie masz środków do życia, to i tak stać Cię na spłatę kredytu, bo najemca za wszystko płaci. Jeśli raty są spłacane regularnie, to bank nie będzie się czepiał.
A jeśli potrzebujesz pieniędzy, to wtedy sprzedajesz mieszkanie, nawet kilka tysięcy poniżej ceny rynkowej, po to, aby szybciej znaleźć kupca i sprawa rozwiązana.
Jeśli zainwestowałeś lub zainwestowałaś jakiś wkład własny, to w tej sytuacji odzyskujesz ten wkład, a dodatkowo masz jeszcze pieniądze, które „uzbierały się” przez 10 lat spłaty kredytu (przy 100 tys. zł kredytu będzie to około 15 tys. zł). Resztę kwoty ze sprzedaży mieszkania oddajesz bankowi spłacając kredyt. Masz pieniądze i nikt nie wyrzuci Cię z mieszkania, w którym mieszkasz.
Ogólnie rzecz biorąc tak wygląda sprawa z dobrym i złym długiem. Oczywiście tak jak zaznaczyłem na początku, ta kwestia jest uproszczona na potrzeby tego artykułu, bo proces szukania i załatwiania kredytu, wycena, kupno i sprzedaż mieszkania, wynajem oraz związane z tym wszystkim sprawy prawne, urzędowo – skarbowe, to cała machina biurokratyczna, niemniej jednak opłaca się temu przyjrzeć bardziej szczegółowo.
W taki sposób postępują inwestorzy, używają kredytów bankowych jako dźwigni finansowej. Nie inwestują całej swojej gotówki, nawet jak ich stać na zakup nieruchomości w całości, bez kredytu.
Kiedyś myślałem, że nierozsądnie byłoby brać kredyt na inwestycje w nieruchomość, skoro posiada się wystarczającą ilość gotówki. Teraz myślę zupełnie odwrotnie, czyli że nierozważnie byłoby inwestować całą swoją gotówkę i nie brać na ten cel kredytu.
Można wspomóc się wkładem własnym i coraz częściej jest to konieczność, ponieważ banki wymagają kilkunastu lub kilkudziesięciu procent wkładu własnego, aby skredytować resztę inwestycji. Ma ta opcja swoje dobre strony, ponieważ im większy wkład własny, tym mniejsze oprocentowanie lub niższe marże bankowe i w ogóle łatwiej wtedy uzyskać kredyt.
Dźwignia finansowa w postaci kredytu bankowego ma sens przy inwestowaniu w nieruchomości pod wynajem, ponieważ wtedy właśnie można zarabiać na swoim zadłużeniu i przy okazji oszczędzać.
Zarabiasz, bo najemca spłaca kredyt kupując dla Ciebie mieszkanie na raty oraz oszczędzasz, bo każda rata kredytu zamienia się w kawałek Twojego własnościowego mieszkania, które można w każdej chwili spieniężyć.
Twoje mieszkanie jest jakby skarbonką, bo gdyby to mieszkanie nie było w kredycie to pieniądze, które otrzymywałbyś lub otrzymywałabyś w postaci czynszu wydawane byłyby na coś innego. Chyba że posiadasz na tyle silną wolę lub nie masz jakichś koniecznych potrzeb, to może wtedy udawałoby Ci się oszczędzać te kwoty.
Nie każdy jednak posiada zdolność kredytową, aby kupić mieszkanie, bo gdyby tak było, to prawdopodobnie nie byłoby tylu wynajmujących. Logicznie rzecz biorąc, skoro stać mnie na kredyt to po cóż płacić komuś czynsz, skoro można tę kwotę przeznaczyć na raty i kupować mieszkanie dla siebie, a nie dla kogoś innego. Ma to wtedy sporo sensu.
Jednak w banku nie jest tak prosto. To, że dobrze zarabiasz lub masz duży wkład własny jeszcze nie przesądza o tym, że dostaniesz kredyt. Bank musi przede wszystkim mieć wszystko w porządku w papierach, realna sytuacja finansowa przyszłego kredytobiorcy jest w zasadzie drugorzędną sprawą, chyba że bank ma jakieś informacje na temat rzeczywistej, a nie „papierowej” kondycji finansowej kredytobiorcy.
Bywa tak, że nawet ludzie, którzy dobrze zarabiają nie mają zdolności kredytowej lub są klientami wysokiego ryzyka. Na przykład mają już jakieś kredyty lub ciągną się za nimi wcześniejsze kłopoty finansowe, np. nie było płynności w spłatach karty kredytowej albo może nawet wszystko jest w porządku, ale mają na utrzymaniu zbyt dużą rodzinę i według wyliczeń banku nie będzie ich stać na spłatę kredytu.
Często też zdarza się tak, szczególnie u drobnych przedsiębiorców, że zatajają oni swoje dochody lub wykazują nawet straty, aby płacić mniejsze podatki. Tacy ludzie praktycznie mogą mieć zdolność kredytową, ale dla banku to nic nie znaczy, bo w papierach jest inaczej niż w rzeczywistości. Łatwiej byłoby o kredyt gdyby taki przedsiębiorca miał w papierach wykazany zysk, nawet gdy w rzeczywistości interes kiepsko się kręci. Dla banku liczy się dokumentacja.
Dobrze jest też dbać o swoją historię kredytową i terminowo wszystko spłacać, nawet drobne kredyty i debety, ponieważ nieprzestrzeganie terminowości może skutecznie przekreślić szanse na kredyt, a kredyt w inwestycjach to podstawa.
Ciąg dalszy w części drugiej.
