Prawa i obowiązki podmiotów na rynku nieruchomości -Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków i lokali. Kiedy? Dlaczego? Co zyskujemy? Kto wystawia?
Czym jest świadectwo?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który wskazuje wielkość potrzebnej energii, która jest niezbędna do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, to znaczy energii na potrzeby zasilania ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz instalacji wentylacji i klimatyzacji. Dla budynków użyteczności publicznej dodatkowo analizowana jest instalacja oświetlenia.
W świadectwie ocenia się i wskazuje wielkość zapotrzebowania na energię wynikającą z przeznaczenia i standardu budynku oraz jego systemów instalacyjnych, tj. na podstawie jego stałych, obiektywnych cech, a nie na podstawie pomiaru zużycia energii. Bazą do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest charakterystyka energetyczna budynku, zawarta w dokumentacji technicznej dla budynku istniejącego. Jeśli brak jest dla niego dokumentacji technicznej - wyznaczana ona jest w wyniku inwentaryzacji techniczno-budowlanej. Charakterystyka energetyczna to zbiór danych i zestaw wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię, na zasilanie i eksploatację instalacji ogrzewania, ciepłej wody użytkowej, wentylacji i klimatyzacji, oraz ewentualnie oświetlenia. Świadectwo ważne jest 10 lat, chyba że w wyniku przebudowy obiektu zmieni się jego charakterystyka energetyczna (np. zmiany systemu ogrzewania, zmiany konstrukcyjne zewnętrznej osłony budynku, itp.)
Kiedy jest konieczne?
Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową wynika bezpośrednio z zapisów prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej w tym zakresie zostały zapisane w dyrektywie nr 2002/91/WE a w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zostały wprowadzone na grunt polskiego prawa wskutek nowelizacji ustawy „Prawo Budowlane". Zasadniczym celem wprowadzenia obowiązku sporządzania i posiadania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie oraz zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budownictwie. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a co za tym idzie koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię.
Od 1 stycznia 2009 r. powstał obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej w formie świadectwa dla budynku lub lokalu oddawanego do użytkowania lub podlegającego zbyciu czy też wynajmowi, zatem:
-Inwestor realizujący obiekt jest obowiązany DOŁĄCZYĆ świadectwo charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy - Prawo Budowlane).
- W przypadku, gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu lub wynajmowi, nabywcy lub najemcy właściciel PRZEKAZUJE świadectwo charakterystyki energetycznej (zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy).
Dla jakich obiektów jest sporządzane świadectwo?
Obowiązek ustalenia charakterystyki energetycznej w formie świadectwa jest dla:
budynku lub lokalu oddawanego do użytkowania - obiekty nowe budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi - obiekty w obrocie na rynku wtórnyma także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.
Wyłączeniu podlegają jedynie obiekty:
podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej;przeznaczone do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;niemieszkalne służące gospodarce rolnej;przemysłowe i gospodarcze o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m2*rok); mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 .
Co zyskujemy?
Świadectwo charakterystyki, a w szczególności jego wyniki ostateczne należy traktować jako dodatkowy atrybut, dodatkowe źródło informacji, które pozwoli nam w pewien sposób przybliżyć jak pod względem energochłonności prezentuje się dany obiekt. Taka informacja pozwoli zapewne na budowanie świadomości wśród społeczeństwa w aspekcie globalnego zużycia energii nieodnawialnej - tematu w dzisiejszych czasach bardzo istotnego. Po drugie atrybut ten może stać się jednym z ważniejszych czynników przy prezentacji budynku, lokalu potencjalnemu klientowi. Niższa wartość współczynników obrazujących zużycie energii świadczy o ekonomiczniejszej eksploatacji obiektu. Taka cecha może determinować potencjalnych nabywców.
Reasumując, w obrocie na rynku wtórnym kupujący lub najemca ma prawo otrzymać od właściciela świadectwo charakterystyki energetycznej. Sprzedający lub wynajmujący ma przywilej, aby dzięki świadectwu promować swój obiekt w zakresie energooszczędności, a co za tym idzie ekonomiczności.
Zatem każda ze stron powinna korzystać ze swoich praw stosując jednocześnie przepisy obowiązującego prawa.
Kto sporządza świadectwa?
Świadectwo charakterystyki energetycznej może być sporządzone przez osobę uprawnioną zgodnie z ustawą Prawo Budowlane. Ustawa określa katalog osób, które otrzymują uprawnienia do wykonywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków i lokali. Ważna uwaga: na rynku pojawiły się oferty usług w zakresie wystawiania świadectw bardzo tanich, często nawet bez oglądnięcia nieruchomości. Należy pamiętać że świadectwo jest w pewnym stopniu ekspertyzą zatem wymaga starannego przeanalizowania zarówno dokumentacji jak również wizji lokalnej na nieruchomości.
Z praktycznego punktu widzenia pragnę zauważyć że aby świadectwo było wykonane rzetelnie i poprawnie osoba je wykonująca powinna co najmniej obejrzeć obiekt, dla którego będzie ono wystawione. Sama analiza projektu nie daje pewności że obiekt w rzeczywistości posiada wskazane w nim parametry. Jako osoba uprawniona zawsze w procesie sporządzanie świadectwa dokonuję oględzin nieruchomości aby potwierdzić jej parametry istotne ze względu na charakterystykę energetyczną.
Uprawniony do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej
Rozmowa przeprowadzona przez redaktora serwisu www.domwmalopolsce.pl z Właścicielem firmy Świadectwa energetyczne Krzysztof Olchawa - jednej z pierwszych jednostek, które w Nowym Sączu uzyskały uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej nadane przez Ministra Infrastruktury w wyniku pozytywnie zakończonego postępowania egzaminacyjnego w trybie ustawy Prawo Budowlane (nr uprawnień: MI/ŚE/361/2009).
