Wsłuchując się w doniesienia medialne, trudno nie ulec budzącym niepokój komunikatom, sugerującym niekończący się wzrost cen nieruchomości w Polsce. Podawane informacje idą w ślad rzeczywistych cen mieszkań, które coraz bardziej wywindowane, biją kolejne rekordy, zwłaszcza w większych miastach tj. Warszawa czy Kraków. Nie dziwi zatem fakt, że sytuacja, poparta rzeczywistością oraz prognozami analityków, mobilizuje wielu Polaków do jak najszybszego zakupu własnego mieszkania.
Charakterystyczny boom na rynku nieruchomości cechujący się olbrzymim zapotrzebowaniem na mieszkania oraz ich stosunkowo małą podażą, zarówno na rynku wtórnym, jaki i pierwotnym, umożliwia sprzedającym swoistą dyktaturę warunków zakupu. To, w połączeniu z presją czasu oraz nieznajomością przepisów prawnych dotyczących rynku nieruchomości, może przynieść kupującemu fatalne w skutkach konsekwencje.
Przykładem owego dyktatu warunków, bazującym często na naszej niewiedzy, jest stosowana w relacji klient- developer umowa rezerwacyjna. Oczywiście, właściwie sporządzona przynosi obopólne korzyści, spełniając swoją funkcję rezerwacyjną i zabezpieczając prawo klienta do zakupu po określonej cenie i w określonym terminie lokalu mieszkalnego. Jednakże zdarzają się sytuacje, w których developer gra nieuczciwie ... niestety na nasz koszt.
Umowa rezerwacyjna - a co to takiego?
W obecnych czasach, w przypadku zamiaru kupna lokalu na rynku pierwotnym podpisanie z developerem umowy rezerwacyjnej staje się nieodłącznym etapem naszej inwestycji. W teorii taka umowa zabezpiecza interesy zarówno developera, jaki i kupującego. Developera - gdyż pozwala mu rozpoznać siłę zainteresowania jego inwestycją oraz gwarantuje mu sprzedaż wybudowanych lokali. Klienta - gdyż zabezpiecza jego pierwszeństwo do nabycia lokalu po ustalonej cenie.
Umowa rezerwacyjna poprzedza umowę przedwstępną. Umożliwia ona podpisanie obustronnego porozumienia, jeszcze w fazie przygotowawczej planowanego projektu np. gdy developer nie ma jeszcze pozwolenia na budowę. Od strony klienta zakup nieistniejącego mieszkania, wiąże się z dokonaniem opłaty rezerwacyjnej na rzecz developera przed podjęciem inwestycji.
W praktyce, stosowane przez firmy developerskie działania, odbiegają często od teoretycznego ideału. Niestety, w ogromnej większości przypadków, podpisanie umowy rezerwacyjnej związane jest ze sporym ryzykiem dla klienta.
Wszystko pod kontrolą ?
Przede wszystkim należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna w wielu przypadkach nie spełnia wymogów rzeczywistych umów. W praktyce, najczęściej nie jest to obustronne oświadczenie zainteresowanych stron, lecz jednostronne oświadczenie klienta, wyrażającego chęć zakupu lokalu w nowej inwestycji. Tak skonstruowana, nie ma mocy zobowiązującej sprzedającego, nawet jeśli jego podpis widnieje pod treścią dokumentu. Stanowi raczej rodzaj propozycji ze strony kupującego złożonej developerowi, zawierającej ( cóż, to chyba dobre określenie) zachętę do swoistej "gry (przed)wstępnej", której stawką jest własne lokum.
I tu zaczyna się ryzyko... Zawarcie umowy wiąże się, o czym juz wspomniałam, z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej. Kwotę tę wpłacamy developerowi jeszcze przed podjęciem przez niego inwestycji. W ten sposób dajemy mu możliwość obracania naszymi pieniędzmi bez żadnych dodatkowych kosztów. I nie byłoby w tym nic gorszącego, gdyby nie fakt, że trwająca, czasem miesiącami, procedura administracyjna związana z podjęciem budowy, może skończyć się fiaskiem - czyli brakiem pozwolenia na inwestycje. W tym czasie następuje wzrost cen, a bezowocnie oczekujący klient traci czas, odsetki od wartości wpłaconych pieniędzy oraz możliwość podpisania umowy z rzetelnym developerem na satysfakcjonujących warunkach. Ale poniesione straty mogą być znacznie większe. Zdarza się bowiem, że nieuczciwy developer poczyni zapis w umowie rezerwacyjnej, traktujący o braku zwrotu opłaty w przypadku wystąpienia różnych przyczyn np. nieotrzymania pozwolenia na budowę ;).
Czy zatem otrzymanie pozwolenia na rozpoczęcie inwestycji oznacza dla nas powodzenie w dalszej współpracy z developerem? Nie koniecznie... Przed podpisaniem umowy przedwstępnej czyhają na nas jeszcze inne "zagrożenia". Mianowicie, możemy usłyszeć, że na skutek wzrostu cen, kwota podana na umowie rezerwacyjnej jest już nieaktualna, i jesteśmy proszeni na przykład o dodatkową wpłatę, bagatela - 50.000 zł. Zawierając umowę rezerwacyjną dostaliśmy bowiem prawo pierwszeństwa podczas zawierania w przyszłości umowy przedwstępnej, ale równocześnie zgodziliśmy się na warunki, jakie zaproponuje nam inwestor nieruchomości w chwili jej podpisania. A te niekoniecznie muszą nam odpowiadać...
Niezrozumienie istoty umowy rezerwacyjnej - komentuje radca prawny KMPA Polska - oraz nierzetelność w jej konstruowaniu przez firmy developerskie prowadzi często do frustracji niedoszłych posiadaczy własnego M. Wiedza z zakresu przepisów prawa pozwoliłaby im właściwie rozeznać się w sytuacji. Jednakże nie każdy ma czas i możliwość studiowania kodeksów. Co zatem robić w takiej sytuacji? Najlepiej skorzystać z fachowej pomocy, jakiej udzieli nam zapewne doświadczone pośrednictwo nieruchomości albo powierzyć kontrole swoich spraw prawnikowi zajmującemu się prawem cywilnym.
Pamiętajmy :
- wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjnej nie nabywamy równocześnie gwarancji kupna mieszkania
- developer ma prawo zmienić warunki cenowe, które nie będą dla nas już tak satysfakcjonujące
- rozglądajmy się za innymi ofertami na rynku nieruchomości
- starajmy się zweryfikować sytuację finansową dewelopera - zadłużony nad miarę deweloper nie stanowi rękojmi naszego domu.
- zabezpieczajmy się przed nieuczciwymi działaniami niektórych firm, korzystając z pomocy doświadczonych specjalistów przy podpisywaniu umów
- starajmy się dowiedzieć jak najwięcej o rynkowej wiarygodności potencjalnego sprzedającego Kopalnią wiedzy i opinii na ten temat z pewnością będzie internet. Informacje o braku regulacji kredytów i innych zobowiązań przez dewelopera, nie wróżą najlepiej.Ale możemy również "zasięgnąć języka" w Polskim Związku Deweloperskim. Nieocenionym żródłem informacji może też być KRD.
